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空き家の現状

現状空き家率は13.6%と過去最高

空き家の現状

割合が年々増えている状況で、総務省の平成30年住宅・土地統計調査によると、空き家率は13.6%と過去最高となっています。
これは昭和38年から常に増加し続けている状況です。13.6%とは、戸数にすると848万9千戸で、数にするとかなり多いことがわかります。
内訳として、賃貸用の住宅が432万7千戸、売却用の住宅が29万3千戸、別荘などの二次的住宅が38万1千戸、その他住宅が348万7千戸です。
その他住宅とは、転勤や入院などで居住住宅が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのため取り壊す予定となっている住宅、区分判断が困難な住宅などが含まれます。

空き家の放置による6つのリスク

空き家の破損や倒壊など防災リスク
空き家の破損や倒壊など防災リスク
放置しなくても家は老朽化していきますが、放置するとさらに傷みやすくなります。
その理由は、採光・換気がされないことによる湿気と、痛みに気づけず進行前に修繕する意思が働かないためです。
人が住まず、管理もされていない空き家は想像を超えるスピードで劣化していきます。
近年増加する空き家に多い木造の家は特にそうですが、それ以外の家でも劣化のスピードは速いものです。
劣化が進んだ家では、内装や外装、屋根などが破損したり、酷い場合には災害に併せて倒壊したりする可能性もあります。
家だけでなく、塀や草木などにも倒壊リスクはあるでしょう。
資産価値が下がってしまう
資産価値が下がってしまう
今の時代において、再開発地域や人気のブランドマンションなど余程の事情がなければ、家の市場価値が維持されるとは考えられません。
空き家であるかどうかに関係なく、築年数が増すごとに家の資産価値は徐々に下がっていきます。
それだけではなく、放置された空き家が周辺に悪影響を与えるレベルに達すると、周辺物件も価値の下落を招き、同時に土地も価値を下げるでしょう。
荒れてしまった家や土地は、元に戻すリフォームやリノベーション費用、また解体費用込みで取引されるのが一般的で、売る側にとって常にマイナスです。
特定空き家や更地は固定資産税が高くなる
特定空き家や更地は固定資産税が高くなる
更地と比較して、空き家でも家付きの土地は、固定資産税が最大1/6になる制度があります。
この制度により、たとえ住んでいない家でも解体するより残しておいた方が節税の観点で得、と広まりました。
ですが、2014年に制定された空き家対策特別措置法により、「特定空き家等」に指定されてしまうと、その段階で税金の優遇が効かなくなってしまうことになりました。
「特定空き家等」に指定された場合、固定資産税の優遇措置がなくなり、税率が最大6倍に変化するため注意が必要です。
損害賠償など損失のみで利益にならない
損害賠償など損失のみで利益にならない
所有して放置していると、ただ劣化して周辺環境に危害を加え損害賠償となるなど上記のリスクが膨らんでいるだけでなく、何の利益にもならないリスクもあります。
上手に活用することで収益となり、税金を払う可能性はありつつもプラスの財産となる可能性を捨ててしまっている点も考慮が必要です。
利益にならない家を所有し続けることは大きなリスクですので、そのリスクへの対策や、それを踏まえて活用方法を考えていきましょう。
害虫や害獣の発生など近隣トラブル
害虫や害獣の発生など近隣トラブル
犯罪リスクに加え、害虫や害獣の発生、ゴミの散乱、木や草が伸びて隣家との境界線を超えてしまうなど、近隣の住人とトラブルになる可能性は常にあります。
所有者には、適切に管理する義務があり、放置してそれを怠り第三者に損害を与えてしまった場合、損害賠償請求を受けることもあります。
損害賠償となれば、金銭的な支出を大きく伴う可能性がある点に加え、裁判による消耗や近隣の目も気になることでしょう。
放置は、常に近隣トラブルに繋がるリスクの火種を持っていると意識することは大事です。
空き家を犯罪に使われてしまう
空き家を犯罪に使われてしまう
誰も使っていない家は犯罪者の温床になったり、不法侵入されてそのまま不法侵入者が居座ったりしてしまう可能性が考えられます。
家が不法利用されたり、家の中が荒らされたりするリスクに加え、犯罪に巻き込まれる可能性もあり大きなリスクとなるでしょう。

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空き家対策特別措置法に注意

危険な空き家には行政が介入できる

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空き家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。
特定空き家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

  • 倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
  • 衛生上有害となる可能性のある建物
  • 適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
  • 周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
  • 通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
  • 悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
  • 衛生上有害となる可能性のある建物

早期の対策が重要

空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。
ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。
実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、認定を受ける事は他人事ではありません。
認定を受けない・そして住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。
認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後どうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

空き家リスクへ3つの対策

空き家を管理する
空き家を管理する

空き家に関するリスクや問題は、主に利用されていないことから生じています。
同じ家でも、普段から人の住んでいる家では起こりにく問題が多くなっています。
一方で、持ち主には別の家があるなど、住居として使っていないからこそ空き家になっている背景もあります。
住むことは難しい家を劣化させたくない場合は、適切に管理することが重要です。

空き家を活用する
空き家を活用する

一般的な賃貸や民泊として他の人に貸したり、公共用途に活用したり、家を他の人に利用してもらいリスクを抑える方法もあります。
活用する魅力は、何と言っても「リスクの高いマイナス資産」だったはずの家が、収益を生む資産に変わることです。
他社にとっても魅力的な空き家を所有している場合には、活用も検討しましょう。
活用するメリット・デメリットや、どのような人に向いているかは以下のコラムをご確認いただければと思います。

空き家を売却する
空き家を売却する
手放したくない理由がなく、所有して放置しているだけで活用しないのであれば、売却を検討することも有効です。
基本的に家は、家は基本的に時間が経つほど資産価値が下がっていき、さらに空き家の状態であれば更に劣化が進むため、資産価値の下落が大きくなる傾向にあります。
また、保有すればするほど支払う固定資産税額の累積も大きくなりますので、使用しない家は売れる見込みのある時点での売却がおすすめです。
空き家を売却する
空き家を売却する
手放したくない理由がなく、所有して放置しているだけで活用しないのであれば、売却を検討することも有効です。
基本的に家は、家は基本的に時間が経つほど資産価値が下がっていき、さらに空き家の状態であれば更に劣化が進むため、資産価値の下落が大きくなる傾向にあります。
また、保有すればするほど支払う固定資産税額の累積も大きくなりますので、使用しない家は売れる見込みのある時点での売却がおすすめです。

空き家を相続した場合の5つの問題点

維持費がかかる
住宅は、人が住んでいてもいなくても時間の経過とともに劣化していきます。
台所や風呂場などの水回りをはじめ、屋根の防水や外壁の塗装などの定期的なメンテナンスは、空き家でも必要となります。
今までの火災保険では加入できなくなる
さまざまなリスクを考えた時、火災保険に加入した方が良いわけですが、人が住んでいた時の火災保険契約をそのまま引き継ぐことは出来ません。
加入できたとしても住宅物件ではなく一般物件扱いになり火災保険料も増えることが想定されます。
取り壊し費用が請求される場合がある
平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法により、放置してある空き家が付近や周辺に悪影響を及ぼすと判断された場合、強制撤去が行いやすくなり、最悪の場合行政代執行により取り壊し費用を請求される場合があります。
固定資産税が6倍になる可能性がある
劣化した家をそのまま放置し、空き家対策特別措置法により特定空き家に指定された場合、住宅として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置から除外され、支払額が6倍になる可能性があります。
将来売却等の処分が難しくなる
人口減少や住宅需要の落ち込みにより、資産として処分できない日が来る可能性があります。
値段を下げるどころか、ただでも売れない時代が来た場合でも維持費は継続的に必要になります。
今までの火災保険では加入できなくなる
さまざまなリスクを考えた時、火災保険に加入した方が良いわけですが、人が住んでいた時の火災保険契約をそのまま引き継ぐことは出来ません。
加入できたとしても住宅物件ではなく一般物件扱いになり火災保険料も増えることが想定されます。

成年後見人制度の利用による不動産売却

成年後見人制度の利用による不動産売却
成年後見人制度の利用による不動産売却
成年後見制度とは、知的障害、精神障害、認知症など、精神上の障害が原因で十分な判断能力がない方を対象に、法的手続きや商品の売買などの援助を行う人を付ける制度です。
これにより、後見人を必要とする方が、取引などで不利益を被らないように守ります。
成年後見制度の役割は、後見人を必要とする方を保護しつつ、自己決定権を尊重することです。
また、本人の残存能力を活用し、ノーマライゼーション(障害を抱えている方の社会参加)の理念を果たすという狙いもあります。なお、通常の買い物や日常生活の行動は、本人の判断で自由に行えます。
不動産売買には所有者本人の意志確認が必要
不動産売買には所有者本人の意志確認が必要
不動産売却は、所有者本人の意志確認が必要です。
「売買する」という所有者本人の意志にもとづき、司法書士が所有権移転登記申請を行います。
しかし、本人の意志確認ができないと、登記申請ができないので売買ができません。
所有者本人ではなく、代理人が不動産売買の立会決済をするケースもあり、司法書士が事前に本人確認や売買意志確認を念入りに行います。なお、委任状で締結した売買契約であっても、所有者本人の意志確認ができないと売買が完了しません。
トラブルのない円滑な取引を行うには、必ず本人の同意を得る必要があります。
成年後見制度の利用について
成年後見制度の利用について
成年後見制度の利用は、本人、配偶者、4親等内の親族等が家庭裁判所に申し立てを行います。
成年後見人になろうとする本人が申し立てを行うことはできますが、その時間と労力を考えると司法書士や弁護士等の専門家に依頼するほうがよいかもしれません。
また、被後見人の背景等によっては、家庭裁判所で司法書士や弁護士等の専門家を成年後見人に選任する場合もあります。

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FAX 017-762-0150
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保証協会 (公社)全国宅地建物取引業保証協会
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