大阪市福島区周辺で空き家問題でお困りなら友永堂が解決します！

友永堂について

株式会社友永堂は各種不動産（土地、戸建、一棟ビル、倉庫、底地等）の売買、賃貸、管理を特定のお客様限定で行っています。
不動産の売買において「不動産屋さんに高い物件をつかまされるのではないか」「安くで買い叩かれるのではないか」「強引な営業をされないか心配」「不動産投資をしたいがノウハウがない」等のお悩みをお待ちの方は少なくありません。
当社では、運営自体は不動産売買とは別の事業で成り立つようビジネスモデルを設計し、「あらゆる不動産に合理的な価値を見出す」をモットーに公平で適正な売買環境を提供することで、お客様の不安を払拭し、気軽にご相談いただける態勢を整えています。
皆さまとの良い出会いを楽しみにしています。

不動産相続

相続した不動産は放置しておくと損

相続の流れでも説明した通り、相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。
さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。
しかし、管理が難しいからと言って放置しておくことは得策ではありません。
なぜならその間も固定資産税※を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。
そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということです。
両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておくと良いでしょう。

※固定資産税の税額は、「固定資産税評価額（課税評価額）×1.4％（標準税率）」で算出可能。

不動産放置のデメリット

資産価値が下がる

当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

景観の悪化

建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

放火などの犯罪のリスク

平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4％増加しています。
驚くことに「放火」が8.8％と二番目に多い出火原因となっています。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

老朽化による倒壊

老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。
こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。

景観の悪化

建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

空き家対策特別措置法

空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことで、“空き家法”とも呼ばれています。
空き家対策特別措置法が制定される以前は、自治体が独自で空き家条例をつくるなど、個々の対策が行われていましたが、法的効力がないため、最終的な判断は所有者にゆだねられていました。
しかし、空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては“特定空家”として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

相続した不動産の売却にも相続登記が必要

相続した不動産の売却もひとつの手段であると説明をしましたが、いざ売却して手放そうとした時に、相続登記をしていないと売却することができません。
実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。
被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。
しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。
売却することができないということも、その一つ。
例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。
相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもあり、不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うようにしましょう。

相続登記をしないリスク

売却などの処分が自由にできない
他の相続人が自分の持分（法定相続分）のみ登記して売却してしまう
不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない
将来的に相続人が増える可能性がある（相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため）
将来的に相続人が増える可能性がある（相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため）

遺産分割協議

遺産分割協議は共同相続人が全員で話し合う方法で行います。
共同相続人には法律上の相続分（法定相続分）が一応定められていますので、これに即して分割方法を決めていくことが多いものですが、法定相続分に拘束されるわけではありません。
遺産に土地や建物といった不動産が含まれる場合は、分割方法について工夫が必要です。
不動産の分割方法としては、換価分割、代償分割、現物（共有）分割の3つの方法で分割するのが一般的です。

換価分割

換価分割とは、家などの資産を現金化して分割する方法。
遺物の分配のときに争いになりにくいのが特徴です。
相続人が複数いる場合、誰か一人、代表者をたてて、代表者は物件引き渡しを行った後、代金を分配するようになります。
トラブルを防ぐためには、こうした換価分割がおすすめです。
ただ、あまり知識のないまま入金期限を決めてしまうと、期限が延びてしまったときにトラブルになってしまいます。

代償分割

代償分割は、1人が不動産を所有する代わりに、他の相続人へ金銭を支払う方法です。
たとえば、4人兄弟に相続された物件を代償分割する場合、不動産所有者が他の3人に価値の75%分を支払う形を取ります。
土地相続では良く使われる方法ですが、建物は築年数によって価値が下がる(減価償却)ため、所有者にメリットがなくあまり使われません。

共有分割

不動産を共有登記し、1つの不動産を複数人で所有する方法です。
丸くおさまる方法ではありますが、固定資産税は所有期間中ずっと課されるので、その後の計画がしっかりしていないとおすすめできません。

代償分割

代償分割は、1人が不動産を所有する代わりに、他の相続人へ金銭を支払う方法です。
たとえば、4人兄弟に相続された物件を代償分割する場合、不動産所有者が他の3人に価値の75%分を支払う形を取ります。
土地相続では良く使われる方法ですが、建物は築年数によって価値が下がる(減価償却)ため、所有者にメリットがなくあまり使われません。

売却を前提に考えるなら換価分割

相続した不動産を売却するためには相続登記による名義変更が必要だと説明しました。しかし相続する財産は、相続する人が確定していなければ、法定相続人（民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子どもなど）全員の共有財産となります。
勝手に自分のものだとして登記することはできません。
実際には、相続する遺産は「実家のみ」など、わずかすぎて分けようもないというケースも少なくありません。
しかし長引く不況や増税を背景に、ささやかな額でも相続を期待している人も増えています。そのため資産のない家族や親類でも、トラブルに発展している事例が多々あります。資産がないから、兄弟仲が良いからと安心してばかりもいられないのが実情です。
兄弟など相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う「換価分割」であれば明確に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。
換価分割を行う場合、実際に売却手続のできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うこととなります。
その際は遺産分割協議によって、誰が売却するのか、売却代金や期限、誰がどれだけ相続するのかを決めると良いでしょう。

2015年1月から改正相続税制が施行

不動産はいつ売るのがベスト？

そもそも相続税とは、死亡した人の財産を相続や遺贈によって受け取る人が納める税金のことを言います。
不動産は相続発生後の遺産分割協議において、その分割方法をめぐって兄弟間などで争いごとになりやすい傾向にあります。そのため、事前に売却して現金化しておくことで、将来の相続発生時に相続人の間で分けやすくなるというメリットがあります。
なお、相続開始前に、不動産を売却した場合に課税される税金は、一般的な不動産売買と同じですので、譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます。

不動産を相続人が相続した後に売却した場合も、基本的な考え方は同じです。
ただし、｢相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内｣にその不動産を売却した場合は、譲渡所得の計算において、支払った相続税のうち、その不動産にかかる部分の相続税を｢取得費｣として加算できるという特例制度があります。
これを｢相続税の取得費加算｣と言います。
そのため、相続した不動産をこの期間内に売却すれば、それによって発生する譲渡所得税を節税することができます。

相続税の課税関係は、現金よりも不動産が断然有利

相続税の課税対象となるのは、不動産の場合は時価ではなく、土地は｢路線価｣、建物は｢固定資産税評価額｣によって評価されるため、課税評価額が時価よりも非常に低く、これにより相続税を節税することができます。
これに対し、不動産を売却して得た｢現金｣を相続する場合は、現金自体が課税評価額となるため、相続税については不動産の時と比べるとかなり割高です。
仮に地価の大幅な変動がなく、不動産相続によって相続人の間で争わないのであれば、不動産は相続人が相続後、相続税の申告期限から3年以内に売却することが、課税関係上はベストと言えるでしょう。

友永堂の特徴

「あらゆる不動産に合理的な価値を見出す」ことが当社の目指すところであり、そのために無理に高くで買っていただいたり、安くで売っていただいたり、という営業をしなくていいように、当社の運営自体は別の事業で成り立つようなビジネスモデルを設計しております。

当社の主な事業は自社保有不動産の管理、運営です。
不動産の選び方、運営の仕方等について当事者としての実際の経験を踏まえてお客様にご提案するノウハウがあります。

当社の主な収益源は自社保有不動産の管理であり、お客様に無理に売ってもらったり買ってもらったりして利益を出す必要はありません。
したがって、強引な営業はいたしません。
お気軽にご相談していただけると思います。

ご相談は全て当社代表者自らが、大手不動産仲介会社勤務時代の知識経験を活かし、責任を持って対応させていただきます。

当社の主な収益源は自社保有不動産の管理であり、お客様に無理に売ってもらったり買ってもらったりして利益を出す必要はありません。
したがって、強引な営業はいたしません。
お気軽にご相談していただけると思います。

不動産売買

主な業務の一つは、固定のお客様、事業者様のご資産入れ替え目的や事業の拡大縮小に伴う、不動産の売却及び購入のお手伝いです。
基本的には末長くお付き合いさせていただくことを前提としておりますので、無責任なお手伝いはいたしません。
もう一つは、士業の方々が抱える相続や破産等の案件に伴う不動産の処分です。
法学を学んだ経験と大手不動産仲介会社勤務の知識や経験を活かし、お客様のご事情に合わせて柔軟に対応します。

不動産賃貸

不動産経営をされているオーナー様から管理をお預かりしている物件の空室賃貸募集がメインであり、飛び込みのお客様の対応は基本的にしておりません。
他方、当社「福島区」周辺の店舗様や事業者様のお手伝いにつきましては、積極的に取り組んでおります。
既にお付き合いのある事業者様の事務所移転や新規出店のお世話もさせていただいております。

不動産管理

当社保有物件及びオーナー様から管理を受託している物件の賃料回収やビルメンテナンスなどを行っています。
一棟一棟、丁寧に管理できるようにするため、受託する棟数はそれほど増やしておりませんが、ご相談いただけましたら適切な管理会社様やメンテナンス業者様のご紹介や管理方法のご提案などはさせていただきます。

不動産管理

当社保有物件及びオーナー様から管理を受託している物件の賃料回収やビルメンテナンスなどを行っています。
一棟一棟、丁寧に管理できるようにするため、受託する棟数はそれほど増やしておりませんが、ご相談いただけましたら適切な管理会社様やメンテナンス業者様のご紹介や管理方法のご提案などはさせていただきます。

大阪府の株式会社友永堂

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会社概要

あらゆる不動産に合理的な価値を。

株式会社友永堂は各種不動産（土地、戸建、一棟ビル、倉庫、底地等）の売買を中心とし、賃貸および管理を特定のお客様限定で行っています。
不動産屋さんに高い物件をつかまされるのではないか、安くで買い叩かれるのではないか、強引な営業をされないか心配、不動産投資をしたいがノウハウがない等のお悩みをお待ちの方は少なくありません。
我々はその「応え」を用意してお待ちしております。

株式会社友永堂

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