介護（デイサービス）
現行賃料月額500,000円 → 400,000円
削減率20.0％
適正水準のため賃料相場の話はしないものとし、介護報酬が減少された 業界動向、周辺競合状況等を賃貸人に対し説明のうえ、会社として 事業収支の見直しを図っている旨を伝え、賃料減額を申し入れ。 事情についてご理解をいただき、10万円減額の回答
歯科医院
現行賃料月額880,000円 → 750,000円
削減率14.7％
交渉窓口となる管理会社の担当者へ周辺相場に比べ約20％高いことを 伝え、減額を打診。当初は賃貸人より建物建設費用等の収支上から20％の減額では赤字 収支になることを理由に減額には難色示されていたが、最終約に 15％減額の回答をいただく。
現行賃料月額1,364,590円 → 1,186,600円
削減率13.0％
周辺相場、業界動向、店舗業況等を説明し賃料減額協議の 依頼。当初、賃貸人からはゼロ回答をいただくも 2度の書面提出を経て、最終的には約17万円の 減額回答をいただく。居酒屋業界の 低価格競争といった背景を、賃貸人にはご理解を いただけたました。同時に賃料減額によりお客様店舗との 長期の賃貸借関係継続の経済的メリットを見出せました。
イタリアンレストラン
現行賃料月額727,949円 → 538,611円
削減率26.0％
賃料の減額及び、敷金の一部早期返還の依頼。 2年以内の解約については違約金を設定することで、 最終的に、26％の賃料減額及び、敷金預入額の 50％を返還いただけるとの回答。賃料については相場水準までいかないまでも、 大幅な減額をいただき、敷金についても賃貸人の 会社規定とは例外的に早期返還をいただくことが できました。
建築・設計会社
現行賃料月額1,373,040円 →
フリーレント2カ月付与
（契約期間1年延長、解約ペナルティ付）
周辺相場を説明の上、更新契約を視野に 入れた契約条件の見直しを依頼。当初契約期間中での 減額は困難とゼロ回答をいただくも、最終的に契約期間の 1年延長を以って、賃料部分についてフリーレント2か月 とする回答を受領。解約ペナルティ条件を応諾 いただきました。投資物件ですので賃貸人としては、 表面利回りの低下を防ぎたく、賃料の減額は難しいため、 フリーレントによる実質減額にて協議をまとめました。
学習塾
現行賃料月額420,000円 → 370,000円
削減率11.9％
当初、一定の回答をいただくも、書面提出による 再度の要望を行い、5万円減額とする最終回答をいただく。
当初の回答にて妥協せず、丁寧に周辺相場を調査したこと、 書面を作成し提出したことにより相場水準で再契約が結ばれ、削減額の上積みをすることが出来ました。
| オフィス | 9.6％削減 |
|---|---|
| 倉庫 | 13.4％削減 |
| クリニック | 11.2％削減 |
| 土地 | 12.3％削減 |
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| 携帯ショップ | 11.3％削減 |
|---|---|
| 飲食 | 11.3％削減 |
| 美容 | 10.1％削減 |
| ドラッグストア | 11.7％削減 |
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人件費の減額はモチベーションやサービス品質の低下に。
飲食店なら食材原価の低減は料理のクオリティ低下に直結します。
しかし、家賃減額は自社へのマイナスな影響を与えることはありません。
売上増の為の努力は上手くいかない事も多いが
経費削減の努力は裏切らない！
これらを駆使して交渉の余地があるかどうか判断します。
単なる値引き交渉にならない様に年々変化する土地の価格相場や空室になるリスクを 丁寧に説明します。「家賃を下げる事ありき」ではありません。
この場所で継続的に営業していきたい旨をしっかり 伝えるのがポイント。
単なる交渉屋ではないんです。
また減額に応じてくれた貸主には
空室を埋めるための情報網の提供や、所有する物件の固定資産税の見直し等を提案する事もあり、より良好な関係を保つ事も多々あります。
よって強引な交渉などはせずともWin-Winの関係を築く事ができるのです。
もし現店舗が適正な家賃のテナントに移転されてしまえば
次が決まるまでの貸主の家賃収入は0。
次の入居者を探す為に広告宣伝費、仲介不動産に支払う金額等を捻出せねばなりません。
適正な家賃で長期賃貸契約がとれれば貸主も安心と固定継続収入の保証がとれるのです。
入居後2年以上経過している
1 年以内に賃料交渉及び契約条件の変更をおこなっていない
エリアは全国対応
地方エリアはオンライン面談から調査を開始します
月額削減金額×12ヶ月分
（一括）
値上げを掲示された場合は
掲示額から下げられた金額が
月額削減金額に当たります
例えば家賃が10万円落とせたら
成功報酬差し引き
1年目は増益なし
2年目累計120万円の増益
3年目累計240万円の増益
4年目累計360万円の増益
5年目累計480万円の増益
家賃免除代金の2分の1
（一括）
例えば家賃が30万円２カ月免除なら
成功報酬差し引き
2か月で30万円の増益
弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの専門家及び大手不動産会社などのスタッフが充実しているコンサル会社であれば安心。交渉サポートに当たっては、様々な成功事例を体験している賃料改定交渉の経験者を派遣してくれます。
非弁行為に抵触？の問題も
複数の弁護士の先生方が見解を示しており、 法律事件に関わる事象であればそれは弁護士の範疇ではありますが借地借家法で認められている賃料改定は法的手続きではなく平和的に行われるやりとりだと言えます。 日本は判例主義ですが、賃料交渉が非弁行為にあたるという判例はひとつも出ておりません。 つまり一般的な見識、判例、両面から見て、平和的に行われる賃料改定の交渉は非弁行に該当しないという事です。
交渉したことによって退去を迫られたりしませんか？
賃貸借契約において居住権は絶対的に強いものであり、相応の過失がなければ退去させることは実質不可能です。 貸主はそのことを認識されておりますので、退去を迫られることはありません。
家賃交渉減額後、数年で家賃を増額されることはないの？
居住権の強さから、増額を拒否していれば貸主はそれ以上何もできません。 経済状況や不動産市況が明らかに高くなっている場合は裁判になった場合負ける可能性はありますが、そういったケースは非常にレアです。
家賃の値上げを告知された場合の交渉代行はしてもらえるの？
はい可能です。タイムリーな対応が必要でタイミングが重要なため早めにご相談ください。
賃貸契約書の条文に「賃料の改定は出来ない」など記載があっても減額が可能？
可能です。借地借家法第11条1項で減額請求権が認められており、 「改定できない」などの文言は無効です。（定期借家契約は除く）
定期借家の契約やサブリース、賃貸しているのが土地のみでも減額可能？
可能です。
成功率が約８0％ということだが、残りの20％はなぜ減額出来なかったの？
過去に家賃を滞納した事があったり、違反行為で迷惑をかけているケースです。そもそも家主側が出て行って欲しいと感じているテナント様や建て替えをしたい物件は減額に失敗するケースが多くなります。
都道府県はどこでも対応していただけるのでしょうか？
東京 、大阪、名古屋、福岡などの都市圏は即対応可能です。その他全ての地方の案件に関しましてもオンライン面談だから始めさせていただけます。
新聞事業に思い入れがあるアメリカの名投資家のウォーレン・バフェット氏率いる投資会社は傘下３１の新聞事業を米メディア会社に約１５０億円で売却。
この報道にも当業界の大きな陰りがみえます。
宅配制度に守られ、堅い財務基盤をもった日本の新聞業界ですら厳しさを増すばかりです。
新聞販売店でも売上減を経費削減で補う流れは加速しています。
店舗の家賃削減も大きな課題であり、どの業界にとどまらず家賃交渉コンサルの力が必要な
店舗は増える事でしょう。
