自社での家賃交渉は
80%失敗する


プロの交渉代行を使えば
80%うまくいくという事実

自社交渉の削減率 平均4%減だけ
プロコンサル交渉 平均17%も減

昨年は家賃3分の2を補助する法案で
乗り越えられた店舗もありましたが・・・


この厳しいコロナ禍では積極的に家賃交渉するタイミングがきました


ビルオーナーもテナント代を考慮すれば税金や社会保険料を1年間猶予する通知が届いているので不動産根拠もしっかり話せるプロコンサルが間に入れば家賃交渉やフリーレント交渉の成功率はグッと高まります

家賃を下げる交渉は難しくても「フリーレント」いって
数カ月家賃を免除してもらう交渉も可能です

新型コロナウイルスの影響で家賃交渉を依頼するテナント経営者が殺到していますので早めの相談を!



家賃は人件費に次いで金額の大きい固定費

人件費の減額はモチベーションやサービス品質の低下に。

飲食店なら食材原価の低減は料理のクオリティ低下に直結します。

しかし、家賃減額は自社へのマイナスな影響を与えることはありません。

売上増の為の努力は上手くいかない事も多いが
経費削減の努力は裏切らない!


家賃交渉は一般的にはテナント入居前にする事が多いのでは?

家賃交渉の多くは入居するかどうか検討している強い立場の時にする事が多い。
また、家賃は値下げしてもらえなくても最初の設備投資の部分で交渉すると言う事も一つの手です。

経営が厳しくなった時の交渉も物件オーナーと関係が悪化する事を恐れ,
第3者には任せず、自社で試みる事が大半です。

自社の厳しい現状を説明して、貸主様へ説得力のある資料もないまま
温情に訴えかけるアプローチになり、感情的なもつれになる場合も

貸主も不動産のプロであり、減額できない理由として
専門的な根拠を並べられ・・・

今なら「3分の2補助が出るから下げなくてもいいでしょう」
という返答でかわされるのがオチ

よほどの不人気物件で、
借りてほしい、空室にしたくない状況でない限り

結果が8割失敗です


弁護士やコンサル会社など仲介させ怒らせて
出ていけ!なんて言われたら困るし・・・

その不安な気持ちわかりますが・・・

貸主と借主の両方がwinwinの関係で
家賃交渉が出来る方法があり
それができる会社はわずかですが
存在します

当サイトがお勧めする
会社が
若干数ございます

家賃交渉が仲介できる条件とは

  • 入居後2年以上経過している

  • 1 年以内に賃料交渉及び契約条件の変更をおこなっていない

  • 月額賃料25万円以上(賃料及び共益費の総額)
    地方エリアは交渉したい物件家賃総額50万円ほどあれば出向きます

  • 1 年以内に賃料交渉及び契約条件の変更をおこなっていない

平均の減額率は17%

「プロコンサル」はどんな視点で
リサーチ・アプローチするのか?

立地や建物築年数、設備内容など物件そのものが魅力的かどうか?

保有している近隣家賃データーと比較してそれよりも高ければ交渉の余地があると判断します

単なる値引き交渉にならない様に年々変化する土地の価格相場や空室になるリスクを 丁寧に説明します。
この場所で継続的に営業していきたい旨をしっかり
伝えるのがポイントとなります

それを踏まえ減額率の範囲は5〜35%になります



昨年は家賃3分の2を補助する法案で
乗り越えられた店舗もありましたが・・・

この厳しいコロナ禍では積極的に家賃交渉するタイミングがきました


ビルオーナーもテナント代を考慮すれば税金や社会保険料を1年間猶予する通知が届いているので不動産根拠もしっかり話せるプロコンサルが間に入れば家賃交渉やフリーレント交渉の成功率はグッと高まります

家賃を下げる交渉は難しくても「フリーレント」いって
数カ月家賃を免除してもらう交渉も可能です

新型コロナウイルスの影響で家賃交渉を依頼するテナント経営者が殺到していますので早めの相談を!


コンサル手数料はいくら?
継続的な家賃を下げてもらう場合

成功報酬のみ

月額削減金額×10ヶ月分

(一括)

月額削減金額×12ヶ月
(分割)





例えば家賃が10万円落とせたら
1年目は20万円の増益
2年目累計140万円の増益
3年目累計260万円の増益
4年目累計380万円の増益
5年目累計500万円の増益

(手数料一括払いの場合)

コロナショックを乗り切るために
現状、数カ月家賃を免除する交渉の場合

成功報酬のみ

家賃免除代金の3分の1

(一括)

支払時期は応相談



例えば家賃が30万円2カ月免除なら
2か月で40万円の増益



アフター・コロナを想定して
できる事から地道に動けば上記のような
大きな差が出ます

ある弁護士サイトには第3者が家賃交渉するのは
非弁行為にあたるっていう掲載もありますが・・・

  • 借りる側には金銭的リスク・デメリットは無いのは判ったけど・・・。
  • やっぱりオーナー・大家さんとのトラブルリスクがある気がする
  • やっぱりオーナー・大家さんとのトラブルリスクがある気がする

でも

ご安心ください


弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの専門家及び大手不動産会社などのスタッフが充実しているコンサル会社が存在します。交渉サポートに当たっては、様々な成功事例を体験している賃料改定交渉の経験者を派遣してくれます。

非弁行為に抵触?の問題も

複数の弁護士の先生方が見解を示しており、 法律事件に関わる事象であればそれは弁護士の範疇ではありますが借地借家法で認められている賃料改定は事件などではなく平和的に行われるやりとりだと言えます。 日本は判例主義ですが、賃料交渉が非弁行為にあたるという判例はひとつも出ておりません。 つまり一般的な見識、判例、両面から見て、平和的に行われる賃料改定の交渉は非弁行に該当しないという事です。

家賃を下げる事ありきではない

プロコンサルが行う賃料の削減交渉は、依頼した物件の賃料がリサーチ結果で
「適正な賃料」よりも高い場合とその業界の経営環境から下げていただく事が妥当だと判断した場合のみオーナー様へ打診を行います。

「適正な賃料」よりも低い賃料に無理やり下げるような交渉をして、オーナー様との関係が
悪化させてしまうようなことはないのでご安心ください。

相場より家賃が高くてもコンサルを
使わないほうがいい場合とは?

さしで飲みに行くぐらい貸主さんと仲が良く、情緒的アプローチのほうが
有効であろう場合


また家賃を滞納していたり、近隣とトラブルが多発していて
なおかつ相場よりも高くても人気物件であり、退去されてもすぐ入居者が決まる
ような事例は「店主本人には直接言えなかったので丁度良かった」
という事になり、逆に値上や滞納分を早急に返済するよう求められたりする事も

※家賃交渉するぐらいなら出て行ってくれと言われてもこれには強制力はありませんのでご安心を

コンサルサポートの流れ

Step.1
物件調査・結果報告(無料)

契約内容および適正価格の調査し、削減可能額の算出・報告。


※「適正な賃料」よりも高い場合か適正賃料でも業界の経営環境から家賃を下げてもらう事が妥当だと判断した場合のみオーナー様へ打診します
Step.2
資料準備
ヒアリングシート作成
派遣契約を締結するアプローチですすめるか第三者(コンサル会社)として対応するかの検討
本格的な資料と調査を実施して削減スケジュール作成
Step.3
コンサル開始・確定

貸主と平和的な交渉を重ね、削減金額の確定。契約変更手続き後、ご請求金額の決定。
Step1~3まで約2カ月が目安です
Step.2
資料準備
ヒアリングシート作成
派遣契約を締結するアプローチですすめるか第三者(コンサル会社)として対応するかの検討
本格的な資料と調査を実施して削減スケジュール作成
オリンピック中止での不況を想定しているオーナーは多い

空家になるリスクは避けたいと
考えている今が行動する時です

家賃交渉が上手くいけば
その分福利厚生や品質向上の為の経費にまわせるんです



家賃交渉がうまくいった交渉内容事例

秘密保持契約の関係で実名出せませんが・・・



介護(デイサービス)

現行賃料月額500,000円 → 400,000円  

削減率20.0%

適正水準のため賃料相場の話はしないものとし、介護報酬が減少された 業界動向、周辺競合状況等を賃貸人に対し説明のうえ、会社として 事業収支の見直しを図っている旨を伝え、賃料減額を申し入れ。 事情についてご理解をいただき、10万円減額の回答

歯科医院

現行賃料月額880,000円 → 750,000円  

削減率14.7%

交渉窓口となる管理会社の担当者へ周辺相場に比べ約20%高いことを 伝え、減額を打診。当初は賃貸人より建物建設費用等の収支上から20%の減額では赤字 収支になることを理由に減額には難色示されていたが、最終約に 15%減額の回答をいただく。

居酒屋チェーン

現行賃料月額1,364,590円 → 1,186,600円  

削減率13.0%

周辺相場、業界動向、店舗業況等を説明し賃料減額協議の 依頼。当初、賃貸人からはゼロ回答をいただくも 2度の書面提出を経て、最終的には約17万円の 減額回答をいただく。居酒屋業界の 低価格競争といった背景を、賃貸人にはご理解を いただけたました。同時に賃料減額によりお客様店舗との 長期の賃貸借関係継続の経済的メリットを見出せました。

居酒屋チェーン

現行賃料月額1,364,590円 → 1,186,600円  

削減率13.0%

周辺相場、業界動向、店舗業況等を説明し賃料減額協議の 依頼。当初、賃貸人からはゼロ回答をいただくも 2度の書面提出を経て、最終的には約17万円の 減額回答をいただく。居酒屋業界の 低価格競争といった背景を、賃貸人にはご理解を いただけたました。同時に賃料減額によりお客様店舗との 長期の賃貸借関係継続の経済的メリットを見出せました。

イタリアンレストラン

現行賃料月額727,949円 → 538,611円  

削減率26.0%

賃料の減額及び、敷金の一部早期返還の依頼。 2年以内の解約については違約金を設定することで、 最終的に、26%の賃料減額及び、敷金預入額の 50%を返還いただけるとの回答。賃料については相場水準までいかないまでも、 大幅な減額をいただき、敷金についても賃貸人の 会社規定とは例外的に早期返還をいただくことが できました。

建築・設計会社

現行賃料月額1,373,040円 →
賃料部分フリーレント2カ月付与 (契約期間1年延長、解約ペナルティ付)

周辺相場を説明の上、更新契約を視野に 入れた契約条件の見直しを依頼。当初契約期間中での 減額は困難とゼロ回答をいただくも、最終的に契約期間の 1年延長を以って、賃料部分についてフリーレント2か月 とする回答を受領。解約ペナルティ条件を応諾 いただきました。投資物件ですので賃貸人としては、 表面利回りの低下を防ぎたく、賃料の減額は難しいため、 フリーレントによる実質減額にて協議をまとめました。

学習塾

現行賃料月額420,000円 → 370,000円

削減率11.9%

当初、一定の回答をいただくも、書面提出による 再度の要望を行い、5万円減額とする最終回答をいただく。

当初の回答にて妥協せず、丁寧に周辺相場を調査したこと、 書面を作成し提出したことにより相場水準で再契約が結ばれ、削減額の上積みをすることが出来ました。

学習塾

現行賃料月額420,000円 → 370,000円

削減率11.9%

当初、一定の回答をいただくも、書面提出による 再度の要望を行い、5万円減額とする最終回答をいただく。

当初の回答にて妥協せず、丁寧に周辺相場を調査したこと、 書面を作成し提出したことにより相場水準で再契約が結ばれ、削減額の上積みをすることが出来ました。



当社が勧める会社の
リアルな取引実績も聞いてみた


よくある質問

  • Q

    交渉したことによって退去を迫られたりしませんか?

    A

    賃貸借契約において居住権は絶対的に強いものであり、相応の過失がなければ退去させることは実質不可能です。 貸主はそのことを認識されておりますので、退去を迫られることはありません。

  • Q

    家賃交渉減額後、数年で家賃を増額されることはないの?

    A

    居住権の強さから、増額を拒否していれば貸主はそれ以上何もできません。 経済状況や不動産市況が明らかに高くなっている場合は裁判になった場合負ける可能性はありますが、そういったケースは非常にレアです。

  • Q

    家賃の値上げを告知された場合の交渉代行はしてもらえるの?

    A

    はい可能です。タイムリーな対応が必要でタイミングが重要なため早めにご相談ください。

  • Q

    賃貸契約書の条文に「賃料の改定は出来ない」など記載があっても減額が可能?

    A

    可能です。借地借家法第11条1項で減額請求権が認められており、 「改定できない」などの文言は無効です。(定期借家契約は除く)

  • Q

    定期借家の契約やサブリース、賃貸しているのが土地のみでも減額可能?

    A

    可能です。

  • Q

    成功率が約80%ということだが、残りの20%はなぜ減額出来なかったの?

    A

    過去に家賃を滞納した事があったり、違反行為で迷惑をかけているケースです。そもそも家主側が出て行って欲しいと感じているテナント様や建て替えをしたい物件は減額に失敗するケースが多くなります。

  • Q

    都道府県はどこでも対応していただけるのでしょうか?

    A

    大阪、東京のオフィスから1.5時間圏内は即対応可能です。 名古屋、福岡、札幌に関しましては、10日程度の余裕をいただけましたら対応可能です。 その他全ての地方の案件に関しましては、同エリアに合計で50万円以上の案件があり、且つ訪問のタイミングを弊社に2ヶ月程度の間でお任せいただける前提で対応可能です。

  • Q

    家賃交渉減額後、数年で家賃を増額されることはないの?

    A

    居住権の強さから、増額を拒否していれば貸主はそれ以上何もできません。 経済状況や不動産市況が明らかに高くなっている場合は裁判になった場合負ける可能性はありますが、そういったケースは非常にレアです。

なぜ「プロコンサル」が
Win-Winの関係を築けるのか

単なる交渉屋ではないんです
賃料改定コンサルだけでなくテナントの出店、退店のサポートやコールセンター事業、労務ドックを軸に中小企業の働き方改革の支援など幅広い事業で企業継続の肝となる部分の支援に注力している会社もあります。

優良なプロコンサル会社では事前に貸主側の財政状況も把握し、無理のない範囲で丁寧な交渉をしてくれます。

また減額に応じてくれた貸主には
空室を埋めるための情報網の提供や、所有する物件の固定資産税の見直し等を提案する事もあり良好な関係を保つ事も多々あります。

よって強引な交渉などはせずともWin-Winの関係を築く事ができるのです。

家賃値下げ交渉というと借主と手数料が入るコンサル会社が得をするイメージですが実際には違います。

もし適正な家賃のテナントに移転されてしまえば次が決まるまでの期間収入は0。
次の入居者を探す為に広告宣伝費、仲介不動産に支払う金額等を計算せねばなりません。

適正な家賃で長期賃貸契約がとれればオーナーも安心と固定継続収入の保証がとれるのです。





オリンピック中止での不況を想定しているオーナーは多い

空家になるリスクは避けたいと
考えている今が行動する時です

家賃交渉が上手くいけば
その分福利厚生や品質向上の為の経費にまわせるんです


当サイト運営責任者  安達と申します


日経、毎日、中日新聞の販売店を経営しております。

グローバル的には新聞社もどんどん廃業に追い込まれ、廃刊が相次いでいる。

新聞事業に思い入れがあるアメリカの名投資家のウォーレン・バフェット氏率いる投資会社は傘下31の新聞事業を米メディア会社に約150億円で売却。
この報道にも当業界の大きな陰りがみえます。

宅配制度に守られ、堅い財務基盤をもった日本の新聞業界ですら厳しさを増すばかりです。

新聞販売店でも売上減を経費削減で補う流れは加速しています。

店舗の家賃削減も大きな課題であり、我業界にとどまらず家賃交渉コンサルの力が必要な
店舗は増える事でしょう。

そんな問題に対して素晴らしいサービスを提供している会社とタッグを組み
近隣の飲食店を含む各種法人さまにも貢献できれば幸いです。




中川専売店 担当者直 050-5373-0479

2vyh04236+yatin@gmail.com