千葉県茂原市で空き家、土地・建物の調査、測量、境界、登記等なら土地家屋調査士鎗田昌夫事務所

千葉県茂原市で空き家にお困りの方、土地・建物の調査、測量、境界、登記等はお任せ下さい！

土地付きの一戸建て住宅を売却したい、あるいは遊休地を売却しようとするときには、正確な土地の面積が必要です。
言うまでもなく土地の面積は不動産価値を左右し、売却価格に反映されます。
取得した年月が古い土地、あるいは親の代から受け継いだ土地など、古い測量技術で測られた面積は、正確でない場合もあり、地積と呼ばれる登記簿の面積をそのまま実際の面積とすると、誤差が生まれることがあります。
土地の売却時に実際の面積と、書類の面積に差異があると、さまざまなトラブルの原因となります。
売却価格を決める場合、正確な土地の面積は必要不可欠な資料です。
どうやって実際の面積を確かめることができるのか？それには、測量が必要となります。
安心、安全な不動産取引のためには、境界をはっきりさせることは今後ますます重要になってくるでしょう。

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土地家屋調査士とは？

不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量を行う専門家として、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測量を行っています。
具体的には、不動産（土地又は建物）の物理的な状況を正確に把握するためにする調査、測量の事を言い、例えば、土地の分筆登記であれば、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料、現地の状況や隣接所有者の立会い等を得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量をすることになります。

不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること

不動産の表示に関する登記は、所有者にその申請義務が課せられています。
しかし、その手続きはとても複雑で一般の方には理解しづらい事があります。
そこで、私たち土地家屋調査士は、依頼人の求めに応じて不動産の表示に関する登記の申請手続を代理します。
不動産の物理的な状況を登記簿に反映するために、調査・測量の結果を踏まえ、建物を新築した場合における建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を行っています。

不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること

審査請求とは、不動産の表示に関する登記についての登記官の処分が不当であるとする者が（地方）法務局長に対して行う不服申立てをいいます。

筆界特定の手続について代理すること

土地の所有者の申請により、登記官が、外部の専門家の意見を踏まえて筆界を特定する制度における手続を行います。

土地の筆界の原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理すること

この業務については、民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士（ＡＤＲ認定土地家屋調査士）に限り、弁護士との共同受任を条件として、行うことができる。（土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センター（ＡＤＲセンター）は全都道府県50か所に設置されています。）

不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること

不動産の表示に関する登記は、所有者にその申請義務が課せられています。
しかし、その手続きはとても複雑で一般の方には理解しづらい事があります。
そこで、私たち土地家屋調査士は、依頼人の求めに応じて不動産の表示に関する登記の申請手続を代理します。
不動産の物理的な状況を登記簿に反映するために、調査・測量の結果を踏まえ、建物を新築した場合における建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を行っています。

土地の境界

普段はほとんど意識することがないと思いますが、土地にはいろいろな「区切り方」があります。
例えば、都道府県や市区町村は地図などで見ると線で区切られていますが、実際の境目に線が引かれているわけではありません。
土地のある特定部分を「所有権」の権利の対象にするためには、人為的に区画する必要があります。
土地を区画するということは、隣接する土地との境目に「境界」を設けるということ。
境界を決定づけるものとしては、公法上と私法上の2つの視点があります。

公法上の視点における境界とは、土地登記簿上において、地番を付されて区画された「筆」と呼ばれるものを境にした隣接する土地の境目のことです。
例えば、｢一丁目1番｣と｢一丁目2番｣という隣接する2筆の土地がある場合、両方とも同一所有者であったとしても、国によってこの2筆の間には「境界」が存在することになります。

私法上の視点における境界とは、土地の所有権の境目のことです。
土地の所有権による境目が、公法上の筆による境目と一致していれば特に問題はないのですが、実際は一致していないことが多々あります。
例えば、どこからどこまでが自分の土地か、はっきりしないことがありますよね。
仮に所有権による土地の境界線に目印が付けられていたとしても、時間の経過とともに消滅してしまったり、気づいたら隣の所有者が越境してその土地の一部を使用していたりする場合があるのです。

お隣さんとの境界標を把握していますか？

境界の認識が曖昧であることが原因で紛争に発展することもあります。
境界が不明ということは、その土地が現地において特定できていないということです。
大切な財産を管理するためには、境界点に境界標（コンクリート杭、合成樹脂杭等）を設置して、維持管理することが大切です。　　　　
土地家屋調査士は、境界標の設置について色々な資料、現況から境界を判断し、お隣と立会いの上で境界標の設置をお手伝いします。

土地を売るときには境界をはっきりさせましょう

土地を売るときは、境界標を設置し、お隣さんとの境界トラブルを防ぐことが大切です。
なぜなら、大切な財産を守り、安心して買ってもらうためです。
また、土地を買うときも境界をはっきりさせてもらいましょう。
土地家屋調査士は、色々な資料や現況から境界を判断し、お隣さんと立会いの上で境界標を設置し、境界に関する書類、図面を作成し、土地の面積をはっきりさせることができます。

お隣さんと境界線でもめたときはどうしますか？

お隣さんと境界の認識が一致しない場合、境界でもめることが多々あります。
その場合の解決方法は裁判だけではなく、境界のもめ方の状態に応じて様々な解決方法があり、
土地家屋調査士は境界のプロとしてお手伝いします。
土地家屋調査士は、色々な資料、現況から境界を判断し、お隣さんに説明を行ったり、土地家屋調査士と弁護士が協働して境界紛争解決を行う境界紛争解決支援センターの手続き代理人になったり、法務局に境界を特定してもらう筆界特定申請の代理人になったりします。

土地を分筆（分割）したい（土地分筆登記）

土地を分割するケース

相続で土地を分けたい・・・
土地の一部を売りたい・・・
お隣さんの越境部分を分筆して相手に売りたい・・・
土地の一部の利用状況が変わった・・・

分筆するためには分筆したい土地の測量を行い、その土地の全ての境界についてお隣さんと確認し、境界標を設置する必要があります。
土地家屋調査士は分筆する全ての手続きを行うほか、どのように土地を分けたらよいのか様々な図面を作成して所有者の意思にこたえます。

土地家屋調査士が必要になるケース

土地の境界が不明

土地の所有範囲を明確化し、境界を確定・境界標を設置することにより、隣地の越境物の有無を確認することができます。
隣接地との境界トラブルの防止になります。

不動産を売却する

土地の売却時、土地の所有範囲を特定する為や不動産の安全な取引を行うために土地境界確定測量を行うことが一般的です。
土地の一部を売却するには土地分筆登記が必要になります。

隣接地の越境物を確認したい

土地の面積や境界が知りたい場合や越境物の確認をしたいときは、土地境界確定測量を行います。
土地境界確定測量とは、土地全体を調査・測量したうえで隣接土地所有者と境界がどこなのかお互いに確認し、土地の境界を確定させる測量のことです。

隣接地の越境物を確認したい

土地の面積や境界が知りたい場合や越境物の確認をしたいときは、土地境界確定測量を行います。
土地境界確定測量とは、土地全体を調査・測量したうえで隣接土地所有者と境界がどこなのかお互いに確認し、土地の境界を確定させる測量のことです。

相続における事前準備の重要性

相続が発生する前に対策だけでも行っておけば、時間的にもコスト的にも余裕を持った相続ができます。
相続が発生した場合、まずは、相続財産の特定をしなければなりませんが、その中でも不動産財産の特定は、非常に時間がかかる問題が潜んでおります。
特に私たち、土地家屋調査士が行う土地の面積を特定する作業は、書面的な手続きと違い、公共用地（道路や水路）の境界確定手続きや隣接所有者の方に境界立会いのご協力を頂き、隣接地との筆界線の合意を得なければ正確な面積が特定できないことから、皆様が想像する以上に時間も手間も掛かってしまう要素が往々に考えられます。

相続が関連する主な業務

相続税として土地を物納する場合の測量・分筆登記

相続税として土地を物納する場合、土地境界確定測量、土地の一部を物納する場合には土地分筆登記が必要になります。
これは物納する前に土地の形状・面積を確定しておく必要があるためです。

遺産分割に伴う土地の測量・分筆登記

相続時の遺産分割協議により1つの土地を複数の相続人が相続することとなった場合、共有で相続する場合と土地を分割し各相続人が分割後の土地を単独で相続する場合がありますが、後者の場合については相続登記の前提として土地分筆登記を行うことになります。

相続登記時の未登記建物の表題登記

未登記建物（登記されていない建物）を相続する場合には、相続登記の前提として建物表題登記が必要になります。
不動産登記とは、法務局に登記記録（登記簿）を備え付けることにより所有権を第三者に対抗することができます。
そのため相続時の建物の所有関係を登記するためには、まず表題登記を行いその後、所有権の登記を行う必要があります。

遺産分割に伴う土地の測量・分筆登記

相続時の遺産分割協議により1つの土地を複数の相続人が相続することとなった場合、共有で相続する場合と土地を分割し各相続人が分割後の土地を単独で相続する場合がありますが、後者の場合については相続登記の前提として土地分筆登記を行うことになります。

不動産登記

土地には公法上の「筆」による境界と、私法上の「所有権」による境界の2種類があります。
それぞれに明確な線が引かれているわけではないために、さまざまなトラブルが発生する原因となってしまうのです。
不動産登記には、土地や建物の現況を表示する「表示に関する登記」と、権利関係の変動を表示する「権利に関する登記」があります。
そして、表示に関する登記では現況に変化が生じた場合に、登記することが義務づけられています。

｢不動産登記｣とは、財産としての土地や建物の所有関係を明らかにするために、所在地や面積などの「物理的現況」、所有者の氏名や担保権の有無などの「権利関係」について、国家機関である法務局の「登記簿」に記載して一般に公開することです。

不動産登記が必要な理由には、土地や建物といった不動産の取引を安全かつ円滑に行うため、といったことが挙げられます。
不動産登記によって物理的現況や権利関係を明らかにし、他の人が勝手に売買などを取引することができないように、国の帳簿で管理していくわけです。

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住所	〒297-0078 千葉県茂原市高師台１丁目８−１８シティセンターハイツB101
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代表者	鎗田　昌夫千葉県土地家屋調査士会一宮支部所属
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代表者：鎗田　昌夫

長く放置された空き家・空き地が原因で土地の境界線のトラブルが増えています。
土地家屋調査士は様々な資料や現況から境界を判断し、お隣と立会いの上で境界標を埋設し、境界に関する書類を作成し、土地の面積や越境の有無まではっきりさせることができます。

当事務所ではトラブル解決の基礎となる調査・交渉だけでなく今後の土地活用などもふくめたアイデアを出し、お客さまの土地の持つ価値をより高めるお手伝いをしております。
また、空き家・空き地を購入したいが敷地がはっきりしていないケースも、土地家屋調査士がお客様のご相談に対応出来ます。
土地を一部売りたい、土地を個別で取得したい、土地の境界(面積)が分からない、相続する建物が登記されていない等、相続にまつわる土地・建物の問題に関しまして、お困りのことがございましたらお気軽にご相談下さい。

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