マンション投資で失敗したくないならこうする

将来のための投資手段として人気のあるマンション投資ですが、これから始める前に失敗しないよう勉強しておくことも必要です。ここではマンション投資で失敗しないための対策について解説します。

ありがちなワンルーム失敗例

・メリットばかり信じてしまった

営業マンの話を聞いてマンション投資を考え始めた人にありがちな失敗例で、マンション投資をすると年金以外の収入がある・節税対策になる・収益が十分見込めるなどのメリットばかりを紹介され鵜呑みにしたことが原因です。

・退居費用が毎回かかる

入居者が退居する時には新しい入居者をつのるために原状回復する必要があり、通常であれば預かっていた敷金からあてます。しかし入居者の質が悪いと費用を踏み倒したり敷金返還を要求されたりして、オーナーが原状回復の費用を持たなくてはならない場合もあるのです。それに、入居者の出入りが多い地域ではその頻度も高くなり、費用負担が多くなってしまうことがあります。 

・売却益が出なかった

投資目的のマンションを手放したい時に思ったより売却益が得られないことがあり、中には担当者によって誠意ある対応がされなかったことも関わっています。

新築1棟の失敗例

・なかなか満室にならない

満室は新築であれば期待が持てますが、年月の経過と共に次第に空室も目立つようになり、立地が悪いとそれほど年数が経っていなくとも稼働数が低くなりがちです。それにマンション投資だけに注目し実際の物件の立地や周囲の状況などを確認しないでオーナーになると、空室が多くなる危険もあります。

・節税だけを目的にした

マンション投資では減価償却や管理にかかった費用などから税額を下げることも期待できますが、初めのうちだけでその後はそれほど変わらないこともあるのです。

マンション投資の目的を考える

・収益を出す
マンション投資の目的は利益を得ることであり、節税など他のメリットを目的にすることは避けましょう。そして少しでも大きな収益を目指すには、投資するマンション選びはじっくりと行い、メリットだけでなくデメリットも把握した上で決めることです。それから、マンションの管理は管理会社に依頼することが多いため、信頼できる会社や担当者かを見極めることもポイントになります。また売却の時のことも考えて、資産価値の下がりにくい物件を購入しましょう。
 
・資産を増やす
費用と収益が同じくらいでギリギリの運営をしていると資産は一向に増えず、年数が経てば家賃も下落して赤字になってしまうでしょう。それでは将来の備えになるどころか負債が増えるかもしれないため、複利でメリットの出る長期運用を目指すことが必要です。
 
そのためには自分の意見だけで投資するマンションを決めることは控え、客観的なデータを元にして収益を見込めるか判断してから投資しましょう。自分のイメージだけで立地を選んでしまうと、実は公共交通機関が利用しづらかったりそれまであった店舗がなくなり不便になったりすることもあります。
 

ローンを利用するメリット

・自己資金の持ち出しを抑える
マンション投資をする時全額自己資金で行う人はまずおらず、ローンを利用しますがそれによって自己資金の投入をできるだけ抑えることができます。するとローンが高額になって不安に思うかもしれませんが、家賃収入の利益をローン返済にあてられるため、自分の給与だけで返済をまかなうわけではなく逆に心配は少ないのです。従って空室にならない上手な運営ができれば家賃収入が上がり、返済をスピーディーに行うことも期待できます。
 
・投資の幅が大きくなる
金額の高い融資が決まればそれだけ大きな投資ができることになり、収益を得るチャンスも広がります。そのため、たとえ手元にまとまった金額があったとしても、さらに多額のローンを申し込んで投資の幅を広げた方がローン返済後は高い収入が残ることになり、資産形成に成功したと言えるでしょう。
 
ちなみに多額のローンを組めるかどうかは物件の立地など収益の見込みがあるかで判断されるため、それだけ需要の高いマンション選びをしておく必要があります。しかしそのマンションにどれだけ価値があるかは審査を受けてみないと分からない部分もあるため、まず物件の目星をつけたら銀行の審査具合を知るためにも似たような物件で審査を申し込んでみましょう。

まとめ

マンション投資で失敗しないためには、これまでに起きた失敗例を参考にし対策を学んだ上で物件探しをすることです。そしてマンション投資は何のためにするか目的をはっきりさせてから、適した物件を見つけましょう。その後ローン審査を受けるための準備を進めますが、資産形成を期待できる物件かどうかは客観的な情報を参考にして判断し、決して主観的なイメージばかりで投資先を決めてしまわないこともポイントです。