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タワマンで相続税節税って今でもできるの?

実はいまだに効果の大きい最強の相続税節税手法

改正されてもその効果はほとんど変わっていません

世間で言われる相続税の節税には多くのワナが存在します。
相続税は下がったけれども納税資金が確保できない、かえって遺産分割が難しくなってしまった、資金繰りが大変になったなどなど…。

建設会社や保険会社、銀行などは言葉巧みにポジショントークをしますが、相続税節税は、遺産の分割方法、資金繰り等トータルで検討しなければ、相続税が減っても新たな問題が生じてしまうことになりかねません。
そういった中でも首都圏におけるタワーマンションによる相続税の節税は比較的リスクが少なく節税効果が大きいといえます。
タワーマンションの固定資産税の補正措置によりあたかもタワーマンションによる相続税減額効果が薄れたかのような印象がありますが、その効果はさほど大きくなく、特に中古物件の多くはその対象にもなっていません。
このページでは首都圏におけるマンション、特にタワーマンションによる節税の仕組みや弊法人のシミュレーションサービスについてご紹介いたします。

平成29年税制改正であたかもその効果がなくなってしまったように思われているタワーマンションによる相続税節税ですが、実際には薄れるどころかその効果はさらに大きくなっています。
なぜなのでしょうか?
その効果を検証してみます。

タワーマンションによる相続税対策って効果はあるの?
税制改正で効果がなくなったと聞いているが、、

タワーマンションによる相続税対策はいまだ有効です。
ではなぜ、タワーマンションを購入すると相続税が安くなるのでしょうか?

それは実際に取引される価格と相続税評価額に大きな差があるからです。そして昨今における不動産価格の高騰によりさらにその乖離が広がっています

詳説は避けますが、相続税は、死亡時の財産に課税されます。財産には様々な種類がありますが、金額的に大きいのは主に不動産と金融資産です。一般に金融資産は換金が容易で、不動産は特に賃貸不動産は賃借人が存在する、居住用不動産は、換金すると生活が危ぶまれるなどの理由からその相続税計算における評価額は低く抑えられています。


では、タワーマンションは流動性(換金性)が低いでしょうか?

いえ、マンション販売のサイトやチラシを見れば明らかなように、マンション、特に都心のタワーマンションは、明確な市場価格が存在し、需要が途切れないため適正価格であれば売ろうと思っているのに売れないということがなく、貸そうと思っているのに貸せないということもほぼないといえるでしょう。

不動産は同じものがなく、個別性が強いことから、流動性が他の財産である上場株式や債券、貴金属などに比して低いですが、都心のマンション特にタワマンに関しては、この不動産の特徴が薄くかなり流動性が高いといえるでしょう。

また不動産取引において足かせとなるのは流通税です。不動産は、登記制度があることから、取引のリスクは極めて低いですが、取得税や登録免許税がかかることから、所有者を変更するコストは高いといえるでしょう。

しかし、タワマンは、建築費を基礎として算定する建物部分の固定資産税評価額が売買価格に比して低く、土地部分といえる敷地権は、敷地全体の評価額を多数の区分所有者で按分した自己の持ち分であるため総戸数が多い大規模マンションほど低額となることは想像に難くないでしょう。

さらに不動産の権利移動の際に足かせとなる流通税ですが、相続における登録免許税率は1,000分の4であり、通常の譲渡による登録免許税率の1,000分の20よりもかなり低く抑えられているとともに、相続によって取得した不動産には、不動産取得税がかからないといった特徴もあります。


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よくある質問

実際の公開ページでは回答部分が閉じた状態で表示されます。
  • タワーマンションによる節税ができなくなったと聞きましたがどういうことでしょうか?

    相続税評価において建物は固定資産税評価額を基に評価額を計算します。つまり、マンションの建物部分は、一棟全体の固定資産税評価額を各戸の所有者の専有面積に応じて按分して計算することになります。

    一方マンションの土地(敷地)の相続税評価額は、基本的にマンションの敷地全体を路線価方式で計算した評価額を、持分割合(敷地権割合)で按分した金額です。

    従いまして、建物及び敷地いずれの評価方法も相続税評価における基本的な考え方は従来通り変わっていません。
  • タワーマンションの固定資産税の改正とはどのような内容でしょうか?

    平成29年(2017年)1月2日以後に新築された居住用超高層建築物(高さ60m超。平成29年4月1日前に最初の売買契約が締結された人の居住の用に供する専有部分を有するものを除く。)の固定資産税額について、居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額を各区分所有者にあん分する際に用いるその各区分所有の専有部分の床面積を、住戸の所在する階層の差異による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための補正率により補正することとされました。

    従いまして、それ以前に建てられたマンションや、高さ60m以下のマンションについては従来の取扱いと変更はありません。
  • 現金でタワーマンションを購入したのですが、現金のまま相続するのとタワーマンションとして相続するのでは相続税評価額はどの程度変わるのでしょうか?

    国税庁の調査によるとタワーマンションの市場価格(中古物件としての売却価格)と財産評価基本通達に基づく相続税評価額のかい離率は、平均で3.04倍、最大は6.93倍となっています。
  • 相続直前に複数のタワーマンションを購入し、市場価格と相続税評価額に極端なかい離が生じている場合等に評価方法が変更されるなどのリスクはありますか?

    財産評価基本通達6項によると財産評価基本通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価するとされていますので、財産評価基本通達で定められた方法でタワーマンションを評価しても、それが著しく不適当と認められれば、否認されるリスクはあるといえます。ただし、この取扱いはタワーマンションに限らず、非上場株式などにも適用されることがある通達です。
  • 財産評価基本通達6項が適用され、財産評価基本通達による評価が否認され購入価額や売却価額等によるとされた判例にはどのようなものがありますか?

    相続税評価額によることを否認された事例としては、相続の発生直前に複数の物件を購入した場合や相続発生直後に売却した場合など、相続税対策であることが明らかである場合や購入価額や売却価額と相続税評価額のかい離率が著しく大きい場合などがあります。
  • 賃貸マンション経営による相続税節税とはどのように異なるのでしょうか?

    一般的に賃貸マンション経営つまり不動産投資による賃貸マンション・アパート経営は不労所得と表現されることが多いですが、一般の方がマンションを建設するにあたっては、どのようなマンションを建設したらよいのか、例えば、建物のグレードや、部屋のタイプの選別、また建築コストの適正価格がわからないなどプロでも難しい点が多くあります。
    また出来上がってからは、満室にするために不動産管理会社に働きかける、家賃を払わない入居者がいれば回収の労力が必要となる、修繕にお金がかかる、など管理会社にお願いしていたとしても気苦労が絶えず一般的な事業とそうは変わらないといえるでしょう。

    しかし、タワーマンションであれば、一棟の戸数が多い分、取引事例も多く、中古価格に相場が存在し、不当に高額で買わされるということはありません。

    また、タワーマンションが存在しているということは、大手デベロッパーが、その地域に多くの住宅需要が存在していることを市場調査した結果であることから、市場価格であれば空きが生じてもすぐに賃借人が現れます。

    つまり空室リスクが極めて低いということです。

    また同じことですが、売買においても取引事例が多く、市場が存在するため、適正価格でも売れないといったことはありません。

    それは、不動産の特徴である個別的要因(立地、用途制限、周辺環境)によるリスクが極めて低く、不動産でありながらきわめて流動性が高い(換金が容易)といえます。
    つまり、相続税対策として不動産を購入したが、急に現金が必要になったといった場合に、他の不動産のように売り急いだために、売り叩かれるといったリスクが極めて低いということです。

    他に、これは、タワーマンションに限ったことではありませんが、マンションは、土地部分を共有しているため、一戸当たりの土地評価が極めて低く、そういった点でも自用地にマンションを建設するよりも相続税評価額が下がります。

    そういった意味合いにおいても総戸数の多い大規模マンションが有利であるといえるでしょう。

  • タワーマンションは相続により取得した後も有利であると聞きましたがどういう意味でしょうか?

    相続後に相続人がタワーマンションを売却する際にも、流動性が高いため、容易に譲渡先を見つけることが可能であり、譲渡の際には譲渡原価が被相続人の取得価額を基礎に算定されるため、譲渡所得税もさほど高額にはなり得ません。

    もちろん不動産市況が値下がりすれば、売却価額が購入価格より値下がりするリスクはありますが、日本の低金利が続く限り、大きな値下がりは想定しづらいといえるでしょう。

  • 相続税評価においてさらに有利になる場合があると聞きましたがどのような時でしょうか?

    被相続人の居住用の不動産がそれほど広くなければ小規模宅地の評価減等の残余分を使える場合があり、その時にはさらに相続税評価額が減額になります。
  • タワーマンションの購入、贈与、相続などの際には、不動産取得税はかかるのでしょうか?

    不動産取得税は、土地や家屋の購入、贈与、家屋の新築などで不動産を取得した時に、取得した方に課税される税金です。これには、夫婦間の居住用不動産の贈与の特例を受けた場合や、相続時精算課税の適用を受けた場合も含まれます。

    しかし、相続により取得した場合には課税されません。

  • 不動産取得税はどのように算出するのでしょうか?

    不動産取得税の計算式は、取得した不動産の価格(課税標準額)× 税率ですが、令和6年3月31日までに宅地を取得した場合、その土地の課税標準額は、価格の1/2となります。

    なお、税率は、土地及び家屋(住宅)は3/100で、家屋(非住宅)は4/100です。

  • 取得税における住宅とその敷地に係る軽減制度とはどのような制度でしょうか?

    新築の家屋の場合には、家屋の課税標準額から、1,200万円を控除した金額に3%を乗じた金額です。ただし、マンション等の場合には、床面積が貸家以外であれば50㎡以上、貸家であれば40㎡以上で240㎡以下でなければ対象となりません。またこの場合の床面積とは、マンション等の場合には、共用部分の面積も含みますので登記床面積とは異なる場合があり注意が必要です。

    また土地については、家屋同様の床面積要件を満たしている場合で、固定資産税評価額×1/2×3%から45,000円か、(固定資産税評価額×1/2÷地積)×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×3%のいずれか大きい方を控除した金額が納付税額となります。

  • タワーマンションを贈与された場合に取得税はかかりますか?

    不動産を贈与により取得した場合には、夫婦間の居住用不動産の贈与の特例の適用を受けた場合や、相続時精算課税の適用を受けた場合においても不動産取得税の課税対象となります。

    なお、相続により取得した場合には、取得税はかかりません。

  • タワーマンションを相続時精算課税で贈与により取得するのと相続により取得するのとでは登記時にかかる登録免許税に違いはありますか?

    相続時精算課税制度は贈与ですので、通常の売買同様、不動産の価額を課税標準として1,000分の20の登録免許税がかかります。また、相続による取得については、不動産の価額を課税標準として1,000分の4の登録免許税がかかります。

    つまり、相続による取得にかかる登録免許税は贈与時の4分の1ということになります。
    ※ここにおける不動産の価額とは、固定資産課税台帳の価格です。

  • 親が購入したタワーマンションに住んでおり、家賃等は支払っていないのですが、税金はかかりますか?

    所有者であるご両親は取得時には取得税、継続保有していれば固定資産税はかかりますが、ご自身に税金がかかるといったことはございません。
  • 被相続人は中国人であり、ずっと中国に住んでいましたが、日本にタワーマンションを所有していました。そのタワーマンションを相続した相続人も中国の居住者ですが、日本の相続税はかかりますか?

    10年以内に日本国内に住所がない被相続人の財産を同じく10年以内に日本国内に住所がない相続人が相続した場合の相続人は、いわゆる制限納税義務者とされ、日本国内の財産にのみ日本の相続税が課税されることとなります。

    その際の相続税の計算方法は制限納税義務者の取得する国外財産を除いて計算することとなります。

  • タワーマンションを購入して相続時精算課税を使ってそれを将来の相続人に贈与をすることにメリットはありますか?

    相続時精算課税により不動産を贈与すると、贈与する際の価額は、相続税評価額によるため、時価8,000万円ほどのタワーマンションを無税で贈与するといったことが可能になる場合もあります。(ただし、相続時には、相続税の課税対象となるため、厳密には無税の方と相続時に課税される方がいらっしゃいます。)

    また、その精算課税により贈与されたタワーマンションの収益は、被相続人の収入ではなく、贈与を受けた方の収入となるため、被相続人には賃貸している間の家賃収入は発生せず、結果的に被相続人の相続財産は増加しないため、贈与から相続までの間に財産が増加して相続税が増えるリスクを防ぐことができるといえるでしょう。

    ただし、精算課税後は110万円の暦年贈与が使えない、相続ではかからない取得税がかかるなどのデメリットもあります。

  • 相続税対策として有利なマンションなどの物件をご紹介いただくことは可能でしょうか?

    実際に時価と相続税評価額のかい離の大きい物件やタワマンに対する課税の見直し前の物件など相続税対策に適した物件をご紹介すること、適した物件であることを確認することなども可能です。
  • タワマンなどの購入による相続税の減額効果など相続税のシミュレーションをしていただくことは可能でしょうか?

    相続財産の中に不動産が複数ある場合などを除き簡易シミュレーションは無料で行っておりますのでお気軽にご相談ください。
  • 現金でタワーマンションを購入したのですが、現金のまま相続するのとタワーマンションとして相続するのでは相続税評価額はどの程度変わるのでしょうか?

    国税庁の調査によるとタワーマンションの市場価格(中古物件としての売却価格)と財産評価基本通達に基づく相続税評価額のかい離率は、平均で3.04倍、最大は6.93倍となっています。

私たちについて

グループ会社等 BPS税理士法人(公式サイト)/BPS行政書士法人(公式サイト)/ビジネスプロブレムソルビング株式会社/倉地社会保険労務士事務所
税理士
鈴木秀明
税理士 東京税理士会 第92174号
行政書士 東京都行政書士会 第09080807号
宅地建物取引士、ATP、SIP
昭和40年 札幌市生まれ 同志社大学 経済学部卒
大手不動産会社で総務・経理を経験後、仲間と独立起業するもプロジェクト完了を機に役員を辞任。
税理士・経営コンサルタントを志し、税理士事務所にて小規模企業数十社の税務会計業務に携わる。その後、税理士事務所のグループ会社であるコンサルティングファームに移動し、売上高10億円から200億円ほどの企業の目標管理、経営計画の策定、給料規定の作成、事業再生、組織再編、事業継承、財務分析、金融機関対策、幹部教育、役員会・業績検討会議への参加等多岐にわたるコンサルティングを行う。
同時にグループ内の税理士法人のナンバー2として、税理士法人の運営管理を行い、BSC・成果主義などの導入を行うとともに、税理士としては、非上場株式の株価算定、持株会の設立、財務・税務デューデリ、タックスコンプライアンス診断、相続税申告等を行うとともに、100社以上の税務調査を経験。
平成20年に独立し、BPS税理士事務所、コンサルティング会社を設立
平成23年 BPS税理士法人を設立

又坂雅光
税理士 北海道税理士会 第120459号
昭和48年 札幌市生まれ 大原簿記学校卒
大手出版社勤務後、税理士を志し中堅会計事務所に就職。
自ら飲食店、建設業、製造業、商社、IT企業等30社以上顧問先を担当する傍ら部下の顧問先管理にあたり、年間200件以上の決算申告書の作成・チェックに当たる。
特に、起業家のスタートアップ時の法人成り、会社設立、融資相談、記帳指導、ソフト導入、管理会計制度の構築等に強みを発揮し、多くの起業家のバックアップを行う。
他に、決算報告会の実施、株主総会における報告、クライアントの取締役会への参加、非上場会社の株価評価、不動産評価、相続税申告、調査立会い及び税務に関する社内外セミナー講師を多数手がける。
同時にグループ会社のコンサルティングファームにて、社風調査及び財務・税務デューデリジェンスにより、オープンブックマネジメントの推進を行い多くの事業再生に貢献。
平成24年 BPS税理士法人に参画

水口陽介
税理士 東京税理士会 第125959号
行政書士 東京都行政書士会 第14081570号
昭和55年 北海道富良野市生まれ 小樽商科大学 商学部 社会情報学科卒
平成14年、大学在学中により札幌の税理士法人にて数十社の顧客を担当し、個人事業主・小規模企業の財務会計業務に携わる。また、大学卒業後、同グループのリスクマネジメント部門を兼務し、保険を始めとした節税のプロフェッショナルとして様々な企業のコンサルティングを行う。その後、同税理士法人の東京事務所へ移り、数十億規模企業の税務顧問を始め、経営診断調査や業績検討会議、セミナー講師等様々な業務に携わる。
平成20年、BPS税理士事務所(現:BPS税理士法人)の創業メンバーとして、立ち上げ時より事務所の理念である「高品質・低価格なサービスの提供」を徹底的に実践。これまで300社以上の会社設立に携わり、税務会計業務、融資案件の経営計画査定等、数多くのスタートアップ支援・事業拡大に貢献。
平成25年 BPS税理士法人 役員就任
東京事務所
〒104-0061 東京都中央区銀座四丁目13番8号 岩藤ビル5階
フリーダイヤル 0120-973-980
TEL:03-6264-3477/FAX:03-6264-3478
札幌事務所
〒060-0041 札幌市中央区大通東3丁目4番地1 オフィス大通ビル6階
フリーダイヤル 0120-200-280
TEL:011-205-0441/FAX:011-205-0442
東京事務所
〒104-0061 東京都中央区銀座四丁目13番8号 岩藤ビル5階
フリーダイヤル 0120-973-980
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私たちの強み

優秀なスタッフ陣
会計事務所のサービス内容や、その税理士事務所の方針といった部分もありますが、直接おつきあいいただくのは、弊法人の税理士及びスタッフであり、それらの人間の個人的能力に依存する部分も多くあります。
弊法人では、高い労働配分率と先進の経営方針により、優秀なスタッフを擁し、設立当初の法人様であっても担当する社員全員が税理士及び税理士を志す若き税理士志望者となっておりますので、必ずやご満足いただけるサービスを提供できるものと自負しております。
クラウド会計の活用
弊法人はいち早くクラウド会計に取り組み、経営者様が出張中であってもインターネット環境さえあればリアルタイムで会社の業績を把握できるシステムを導入しております。
もちろん、今まで弥生、勘定奉行等のソフトに慣れ親しんでいらっしゃる方であれば、それらを継続的にお使いいただくことも可能ですが、是非先進のクラウド会計をご体感いただければと考えております。
明瞭・格安な料金体系
私どもは何も自信がないから格安な顧問料でサービスを提供しているわけではありません。むしろ数々の起業家とのお付き合いの中から適正な顧問料を算出し、提示させていただいた結果がこういった料金体系になったのです。
起業時の限りある準備資金を、税理士の顧問料に回してはいけないと考えています。起業家の方を応援したいという気持ちも含め起業割引制度なども導入し格安な料金体系を提示させていただいています。
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