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空き家問題の現状

空き家問題
先進諸国でも類をみないほどのスピードで進む少子高齢化、人口減少があります。
これによって、総住宅数が総世帯数を上回る状況が生じ、住宅の供給過剰を引き起こしているのです。
相続によって空き家を取得するケースが増加する一方、そこに居住せずに放置する所有者が増えていることも指摘されています。
総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日時点における全国の空き家総数は約820万戸にのぼり、全国の住宅総数に占める空き家率は13.5%と過去最高になったといいます。
全国の空き家の総数(平成30年)は約846万戸に及んでいます(総務省調査)
総数は、この20年で倍増しているのです。
現状のままでは、2033年には総数は約2,167万戸、空き家率は30.4%にまで上昇すると予測する分析もあります(野村総合研究所2016.6.7「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」)。

空き家放置の危険性

資産価値が下がる
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
景観の悪化
景観の悪化
これまで述べてきたように放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
普通はいません。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。
また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。
放火などの犯罪のリスク
放火などの犯罪のリスク
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっています。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
老朽化による倒壊
老朽化による倒壊
老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。
こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

空き家対策特別措置法に注意

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。
特定空家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

不動産の売却方法

買取
買取
再販を目的とする不動産会社に対して、売却方法のことを指します。
不動産会社の役割としては、不動産会社が買主になります。
買取では不動産会社が最終消費者に再販を目的として購入するため、売却価格としては安くなります。
不動産会社からしてみると、できるだけ安く仕入れて、最終消費者に高く売ることを目的としています。
売却期間に関しては、不動産会社が見て購入をすぐに判断するため、すぐに売却することができます。
仲介
仲介
最終消費者に対して、売却する売却方法のことを指します。
不動産会社が買主を探し、売買のマッチングをすることになり、買主が直接最終消費者となるため売却価格としては高くなります。
不動産会社は、高く購入してくれる買主を見つけ、仲介手数料を取ることを目的としています。
売却期間に関しては、買主を見つけ出すのに3ヶ月程度時間を要するのが一般的です。
以上のように、買取は安く売ることになりますが早く売却ができ、仲介は高く売れますが売却に時間がかかるという違いがあります。
仲介
仲介
最終消費者に対して、売却する売却方法のことを指します。
不動産会社が買主を探し、売買のマッチングをすることになり、買主が直接最終消費者となるため売却価格としては高くなります。
不動産会社は、高く購入してくれる買主を見つけ、仲介手数料を取ることを目的としています。
売却期間に関しては、買主を見つけ出すのに3ヶ月程度時間を要するのが一般的です。
以上のように、買取は安く売ることになりますが早く売却ができ、仲介は高く売れますが売却に時間がかかるという違いがあります。

空き家問題を解消する4つの手段

売却
①売却する
現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。
更地
③更地にする
家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。
賃貸
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。
賃貸
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家は更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売却しにくくなることが予想できます。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

不動産売却の流れ

STEP.1
相場を知る
売却価格を決めるための事前準備として、一定の相場知識をつけてから査定を依頼するのがポイントです。
近隣の地域で売りに出ている家、土地などの物件の情報を調べ、条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見ることで、周辺相場を知ることができます。
STEP.2
査定を依頼する
ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。
不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と、苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。
STEP.3
不動産会社による調査・査定
査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。
査定を依頼した不動産会社から連絡が来たら、ご自身の都合や依頼物件の状況などから、どの方法で価格を算出してもらうかをまず相談すると良いでしょう。
STEP.4
売り出し価格の決定
査定の結果と事前に自分で調べていた相場情報を踏まえて、自分自身で納得のいく価格にしましょう。
なお、この際の価格はあくまで「募集価格」という点に注意が必要です。
最近は、買付申込みが入ってから指値を入れられることも多いため、募集価格に若干の余裕を持たせておくと良いでしょう。
STEP.5
媒介契約を結ぶ
募集を担当してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。
この際、1社のみに任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びましょう。
反対に複数の不動産会社に重ねて依頼したい場合は、「一般媒介契約」で依頼するようにしましょう。
STEP.6
売却活動
実際に募集を開始すると、ネットなどに物件の広告が掲載されます。
問合せ件数・引き合い件数など細かく確認し、反響が少ないようであれば必要に応じて募集価格を変更することも必要になります。
STEP.7
買付申込と売買契約
購入希望者が現れたら、「買付申込書(買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面)」を不動産会社から受け取ります。
手付金の額を確認し、引渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。
STEP.8
決済引渡し
売買契約が終わったら、売主としては引渡しの日を待つのみですが、忘れてはならないのが引越しの手配です。
特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあります。
引渡しに余裕をもって間に合うよう、早めに引越しを済ませておきましょう。
STEP.2
査定を依頼する
ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。
不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と、苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。

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会社概要

会社名 株式会社館山地所
所在地

〒294-0045 千葉県館山市北条2181

TEL 0470-23-7722
FAX 0470-23-7725
代表者 早川 周作
資格 宅地建物取引士/損害保険募集人資格
免許番号 千葉県知事免許(11)第6335号
所属団体 (一社)千葉県宅地建物取引業協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
保証協会 (公社)全国宅地建物取引業保証協会
リンク ホームページ
空き家活用.net
所在地

〒294-0045 千葉県館山市北条2181


代表メッセージ

代表
早川 周作

館山地所は今年で創業40周年。
先代より積み上げてきた経験と実績を基盤として館山での新生活にお客様がより一層、
ご満足いただけるよう誠心誠意努めて参りますのでよろしくお願い致します。

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