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日本各地にどんどん増え続けている「空き家」。
相続したけれど賃貸に住んでるから放置している実家など「空き家」は様々な理由により発生します。
そのまま放置していても税金がかかるだけなので、空き家を活用してみるのはいかがでしょうか。

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空き家の現状

空き家の現状
わが国の空き家は増加の一途をたどっています。
総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年の全国における空き家は819.6万戸で、住宅ストック全体に占める空き家率は13.5%と過去最高となりました。
2008年と比較すると62.8万戸増加し、空き家率は0.4ポイント拡大しています。
今や日本の住宅の7戸に1戸は空き家となっており、このまま有効活用や除却等が進まなければ、2028年には1,700万戸超え4戸に1戸が空き家になるといった民間推計もあります。
賃貸用の空き家が52.4%と最も多く、その他の空き家が38.8%を占めます。
その他の空き家とは、居住者が長期不在の住宅や建替えで取り壊し予定の住宅などを指します。
賃貸用や売却用の空き家は円滑な流通に必要な住宅となりますが、その他のいわゆる放置された空き家は、不動産流通市場から取り残された住宅と言えます。
こうした放置空き家は近年増加が目立ち、特に木造一戸建が多いことが特徴となっています。

空き家を放置しない方が良い理由

毎年固定資産税がかかる
毎年固定資産税がかかる

家などの不動産を所有者は固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
これは、住んでいない遠方で相続した家であっても、1月1日の時点でのその家の所有者に課税されます。
田舎の家は都心部の家に比べると、固定資産税も少ない場合が多いです。
しかし、10年、20年と払い続けると大きな金額となります。
これらの税金はその家を所有する限り支払いが続きます。
そのため、相続した家など、活用しない家の場合には、少しでも早く売却することで余計な支払いをしなくてすみます。

住宅用地の特例が適用されなくなる場合がある
住宅用地の特例が適用されなくなる場合がある

住宅用の土地の場合には、固定資産税や都市計画税の支払いには優遇措置があり、固定資産税なら最大6分の1に、都市計画税なら最大3分の1まで軽減されます。
しかし、2015年(平成27年)に施行された「空き家対策特別措置法」により、放置された危険な空き家と認定されると、この優遇措置を受けられなくなり、税金の支払い額が一気に跳ね上がります。
特定空家に認定されないためには、空き家の適切な管理が必要になります。このためには、費用も手間もかかります。
そのため、空き家に管理費用をかけたり、特定空家に認定されるリスクを避けるためにも早めの売却が無難であるといえるでしょう。

放火などの犯罪のリスク
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが多いので放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
資産価値が下がる
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化スピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
近隣トラブル
近隣トラブル
空き家でも、ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。
ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。
まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。
所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。
知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。

空き家の売却方法

そのまま売却する
そのまま売却する

手間や余計や費用をかけずに売却するには、空き家をそのまま残して売却するとよいでしょう。
この方法だと更地で売り出すときのように解体費用はかかりません。
しかし、空き家をそのまま中古住宅として売却する際には、中古住宅の売却時に発生する瑕疵担保責任に注意する必要があります。
買主は、購入の時点で分からなかった隠れた瑕疵に対して、瑕疵を発見してから1年以内であれば損害賠償を請求したり、契約の解除を行ったり、修理などを要求したりすることができます。
通常、この瑕疵担保責任は、売買契約書の特約で期間が定めたり、免責にしたりできる場合もあります。
古い空き家の場合には、隠れた瑕疵が発見されることもゼロではないため、免責にしたり期間を定めたりしておかないと、売主は大きな負担を負うことになりかねません。

建物を解体して売却する
建物を解体して売却する

旧耐震基準で建てられた家や、シロアリの被害が見られる家、梁など家の躯体部分に問題がある家などは、空き家を残して売るよりも更地のほうが売りやすくなります。
ただし、家を解体するには、解体費用がかかります。
一般的な木造住宅の解体費用の平均は1坪あたり、3万円から5万円程度かかります。
そして、住宅がなくなれば、固定資産税や都市計画税の支払いの優遇措置も受けられなくなり、税金の支払い額が増えます。
これらの税金は1月1日の建物の所有者に課税されるので、解体を行う場合には、1月2日以降に解体したほうがよいでしょう。

建物を解体して売却する
建物を解体して売却する

旧耐震基準で建てられた家や、シロアリの被害が見られる家、梁など家の躯体部分に問題がある家などは、空き家を残して売るよりも更地のほうが売りやすくなります。
ただし、家を解体するには、解体費用がかかります。
一般的な木造住宅の解体費用の平均は1坪あたり、3万円から5万円程度かかります。
そして、住宅がなくなれば、固定資産税や都市計画税の支払いの優遇措置も受けられなくなり、税金の支払い額が増えます。
これらの税金は1月1日の建物の所有者に課税されるので、解体を行う場合には、1月2日以降に解体したほうがよいでしょう。

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空き家を売却する流れ

空き家をそのまま売却する場合

STEP 1
不動産会社の査定
不動産会社の査定

初めに不動産会社を選ぶために査定を行います。このとき、空き家の売却実績がある不動産会社を選ぶとよいでしょう。
そして、空き家のある地域の不動産会社なら、地元の情報にも精通しているのでおすすめです。

STEP 2
不動産会社との媒介契約
不動産会社との媒介契約

不動産会社に空き家の売却を依頼するときには、媒介契約を結びます。
この媒介契約には3種類あり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
これらの3つには、報告義務の回数や買主を自己発見できるかで異なります。

STEP 3
販売活動
販売活動

多くの不動産会社と物件情報を共有し、広範囲で買主を探せるように折り込みチラシ等を作成したりします。
また、この販売活動の状況は、専任媒介契約であれば2週間に1回、専属専任媒介契約であれば1週間に1回の報告義務があります。

STEP 4
売買契約の締結
売買契約の締結
買主が見つかって、売買価格に合意が得られると売買契約を締結します。
このときに、買主は売主に手付金を払います。
STEP 5
決済・物件の引き渡し
決済・物件の引き渡し
決済を行うときには、抵当権の抹消登記・設定登記、所有権移転登記が同時に行われ、代金の入金が確認できたら鍵、書類、物件の引き渡します。
STEP 3
販売活動
販売活動

多くの不動産会社と物件情報を共有し、広範囲で買主を探せるように折り込みチラシ等を作成したりします。
また、この販売活動の状況は、専任媒介契約であれば2週間に1回、専属専任媒介契約であれば1週間に1回の報告義務があります。

空き家を解体して売却する場合

空き家を解体して更地にして売りだすときには、2つの方法があります。

  • 売主が前もって建物を解体して更地として売り出す
  • 売買契約締結後に解体して、更地として引き渡す


どちらの場合も、解体費用は売主の負担となることが多いようです。更地にした方が、買主は購入後のイメージがしやすかったり、土地の大きさが把握しやすかったりするというメリットがあります。
しかし、建物を解体してしまうと、税金の支払いが高くなります。
すぐに売却できればよいのですが、売却できなかった場合、その期間高い税金を支払うことになります。
売買契約締結後に解体するのなら、このような高くなった税金を支払うリスクをなくせます。
ただし、買主が住宅ローンに通らなかった場合のためのローン特約がある場合には、買主のローン審査が通ってから解体を行いましょう。

空き家を売却する際の注意点

法的手続きを踏んでいるか確認
法的手続きを踏んでいるか確認

空き家の売却の前には、その空き家が売却できる状態であるかの確認が必要です。
原則、家は所有者本人でないと売却できません。
そのため、両親から相続した家である場合には、名義の変更を行っていないと売却できません。
また、相続の際に兄弟で共有名義とした場合には、全員の同意がなければ売却できません。
そして、その空き家の現状の確認も大切です。

  • 境界は確定しているか
  • 接道義務を満たしているか
  • 法令上の制限はないか
  • インフラは整備されているか


また、周辺の類似物件の売却価格を調べておくと、売出価格をスムーズに決められるでしょう。

更地にすると税金が高くなる
更地にすると税金が高くなる

更地にすると、家を建てることを目的にしている買主にとっては、広さがわかりやすく、家を建てるときのイメージもしやすくなります。
また、駐車場やほかの活用を考えている人の目にもとまりやすくなります。
しかし、固定資産税や都市計画税は、居住用の家が建っていると、税金の支払いの優遇措置が受けられます。
小規模住宅用地とされる200平方メートル以下の土地は、固定資産税は最大6分の1に減額され、都市計画税は3分の1に減額されます。
また、一般住宅用地となる200平方メートルを超える部分に対しては、固定資産税は3分の1に、都市計画税は3分の2に減額されます。
しかし、建物がなくなってしまえば、この税金の支払いに対する優遇措置はなくなり、税額が高くなります。

空き家を売却するときにかかる費用

印紙税
不動産売買契約書に貼る収入印紙代です。
現在、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された契約書の中で、記載金額が10万円を超えるものに関しては、印紙税が軽減されています(平成28年1月時点)。
仲介手数料
不動産会社を通して物件を売却する場合、契約が成立時点で仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売却価格が200万円以下の場合、売却価格の5%以内、200~400万円以下なら4%以内、400万円を超える場合は3%+6万円と言われています。
売渡証書の作成にかかる費用
所有権移転登記時に必要な書類作成にかかる費用です。
抵当権抹消登記にかかる費用
売却する不動産に抵当権をつけている場合には、必要になります。
仲介手数料
不動産会社を通して物件を売却する場合、契約が成立時点で仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売却価格が200万円以下の場合、売却価格の5%以内、200~400万円以下なら4%以内、400万円を超える場合は3%+6万円と言われています。

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会社概要

会社名 株式会社 テイクエスト
所在地 福岡県福岡市南区大楠2丁目7-37 アーサー平尾ステーションアヴェニュー1003号
TEL 092-231-0969
代表者 猿渡 健
【免許番号】
福岡県知事免許(1)第18870号
【所属団体名】
(公社)全日本不動産協会
【保証協会】
(公社)不動産保証協会
営業時間 10:00~18:00
対応エリア
  • 福岡県
  • 大分県
業務
  • 不動産取引会社
  • 宅地建物取引士
  • 不動産コンサルタント
  • 不動産無料査定
  • 空き家管理・中古住宅の活用無料相談
リンク 空き家活用.net
相続問題相談ガイド
代表者 猿渡 健
【免許番号】
福岡県知事免許(1)第18870号
【所属団体名】
(公社)全日本不動産協会
【保証協会】
(公社)不動産保証協会

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