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土地売却でよくあるパターン

古家付きの物件を土地として売却する

土地を売却するときに、その土地に古い住宅が建っていることは少なくありません。
日本の中古住宅市場では、建物の価格は欧米に比べて早く減ってしまうと言われており、木造一戸建ての場合は築20年前後でゼロになる場合がほとんどです。
そのため、築20年を超える一戸建てを売却するときは、必然的に「古家付き土地」の売却になることが多くなります。
また土地・建物を所有していると毎年かかる固定資産税と都市計画税は、住宅が建っていると土地分が大幅に減税されます。
固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に課税されるので、住宅を解体して更地にしたまま年を越すと、その年の税金が大幅に増えてしまうので注意が必要です。

相続した土地を売却する

親から相続した土地を売却するのもよくあるケースです。
不動産を売却できるのは、その不動産を所有している人、つまり登記簿（登記事項証明書）に所有者として記載されている人だけです。
そのため親から土地を相続しても、相続登記をして土地の名義人を変更しておかないとその土地を売却することはできません。
土地を相続した場合は、売却する前に必ず相続登記の手続きをしておきましょう。
相続登記の手続きには、戸籍謄本や除籍謄本、住民票などの書類が必要です。
登記手続きは自分で行うこともできますが、手間と時間がかかるため、司法書士や土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

基準地価と公示地価の違いは？

基準地価とは?

都道府県が毎年1回公表しているもので、土地取引価格の審査基準価格として設定されたもののことをいいます。
基準地価は、基準値について不動産鑑定士1名によって鑑定評価され、毎年7月1日時点の地価が9月頃に公表されます。
実はこの基準地価は、公示地価の補完的な役割を担っています。
なので、基準地価について知るうえで、公示地価の理解が必要といえます。

公示地価とは?

土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格のことをいいます。
目的としては「一般の土地取引価格に対する指標となること」や「適正な地価の形成に寄与すること」があり、また「公共事業用地の取得価格算定の基準」といったものも挙げられます。
公示地価の価格は、標準地について不動産鑑定士2名によって鑑定評価され、毎年1月1日時点の地価が3月頃に公表されます。
公示価格は、それぞれの土地がもつ本来の価値を評価するものです。
つまり、現存の建物を一切考慮せず、その対象土地の効用を最高度に発揮できることを想定して評価されるものです。

土地売買で必要な登記

抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは、不動産についている抵当権を抹消する手続きを指します。
そもそも抵当権とは、金融機関の住宅ローンなどを利用する際に、家や土地などの不動産を借入金の担保として確保するための貸主側の権利です。
住宅ローンを完済した場合には、売却前に抵当権を抹消する必要があります。
しかし金融機関によっては、不動産の売却代金を残債の返済にあてる仕組みを有しているケースもあり、この場合には売却後に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する流れとなります。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、土地や建物の売買や相続、贈与などが行われた際に、不動産の所有権が移ったことを公的に明確にするために行う登記です。
所有権移転登記を行うことにより、その土地の所有権が自分にあることを第三者に対して法的に主張できるようになります。
土地の売買を行う際は、売主だけでなく買主も所有権移転登記を行います。
売買契約が締結されたのちに、不動産会社や司法書士が行うのが一般的です。
手続きには3カ月以内に発行された売主の印鑑証明書が必要になるため、早い段階で取得することをおすすめします。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、土地や建物の売買や相続、贈与などが行われた際に、不動産の所有権が移ったことを公的に明確にするために行う登記です。
所有権移転登記を行うことにより、その土地の所有権が自分にあることを第三者に対して法的に主張できるようになります。
土地の売買を行う際は、売主だけでなく買主も所有権移転登記を行います。
売買契約が締結されたのちに、不動産会社や司法書士が行うのが一般的です。
手続きには3カ月以内に発行された売主の印鑑証明書が必要になるため、早い段階で取得することをおすすめします。

土地の売買の必要書類

身分証明書

売買契約時および決済・引渡し時に、本当の土地の所有者であることを証明するために用意します。
具体的には、運転免許証やパスポートなど（いずれか1点で可）を用意します。

実印

売買契約書に捺印する印鑑は実印である必要はなく認印でも問題ありませんが、決済・引渡し時には、必ず実印が必要となりますので注意しましょう。

印鑑証明書

決済・引渡し時に、買主が売主に土地の売却代金を支払い、所有権移転登記を行いますが、司法書士が法務局へ所有権移転登記を申請するために印鑑証明書が必要となります。
印鑑証明書は市町村役場の窓口や各自治体のサービスセンターなどで取得できます。

権利書

売買契約時および決済・引渡し時に、土地の権利証（登記済証、2005年以降は登記情報識別通知）を用意しましょう。
特に、決済・引渡し時には必ず必要になります。
万一、紛失してしまった場合は、司法書士による本人確認情報や事前通知制度などの手続きをすることによって対応できます。
権利証だけでは所有権移転はできませんが、実印と印鑑証明書がセットになると所有権移転できていまいます。

固定資産税の納税通知書

毎年4月になると土地や建物の所有者に固定資産税納税通知書が郵送されてきます。
固定資産税と都市計画税の納付すべき税額などが記載されています。
この納付書をもとに、買主と決済・引渡し時に清算する固定資産税と都市計画税の日割り計算をします。
通常、売買契約時に持参して、買主に確認してもらいます。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、登録免許税を算定するために必要な書類であり、決済・引渡し時に必ず用意しなければなりません。
固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口で取得することができます。
取得できるのは、原則、不動産の所有者や納税義務者ですが、委任状を発行すれば売却を依頼した不動産仲介業者に代行してもらえます。

実印

売買契約書に捺印する印鑑は実印である必要はなく認印でも問題ありませんが、決済・引渡し時には、必ず実印が必要となりますので注意しましょう。

不動産会社に土地を買取してもらうメリット

不動産会社の仲介による売却では買主の出現を待つ必要があります。
それに比べて不動産会社による土地の買取では、査定を行った不動産会社が直接の買主になりますので、買主の出現を待つ必要がなく、価格など条件が合えば手続きは進みます。
査定から決済まで短期で済むのが、買取による売却です。
土地の売却理由が資金的な事情である場合などでも、売却代金は最初から確定しており、現金化できるまでが短期間で済むというメリットがあります。

土地の買取では、売主と不動産会社との2者間での取引となります。
したがって、仲介手数料は必要ありません。
売却価格が3000万円の土地で、96万円（税別）というのが、宅地建物取引業法に決められた仲介手数料の上限で、売却にかかる費用としては最も大きく、これが不要となります。

土地を売却する場合、正確な土地面積を知ることはとても重要となり、そのためには土地の面積を正確に測る測量が必要になる場合があります。
測量には、隣地所有者との合意を得ず土地の境界を決め、測る現況測量と、土地の境界を同意を得て確定する確定測量があります。
土地を不動産会社による買取で売却する場合、売主側であらかじめ確定測量をする必要はありません。
ただし、売却する土地の地積測量図面が法務局にない場合、登記簿に記載された土地の地積が古く、正確でない場合など、現況測量（仮測量）の図面は作成しておく必要はあります。

仲介による売却の場合、売却によって入ってくる金額は当初未確定の場合が多くあります。
出現した買主によっては、価格交渉の余地が生まれてくるからです。
比べて買取による売却では、査定価格を承諾し、後は引き渡し日などの条件が整えば、価格や決済日も確定します。
売却金額から費用を差し引き手元に残る金額が、当初から確定する買取は、売却による必要資金が決まっている場合など、めどが立てやすいと言えます。

不動産の取引において、売主は売買の対象物に外からは見えない欠陥がある場合、その責任を問われる場合があります。
これを瑕疵担保責任と言います。
建物ではなく土地を売却する場合でも、地中埋設物や土壌汚染などがそれにあたります。
しかし、宅地建物取引業法によって瑕疵担保責任が規定されているのは、買主が個人の場合のみです。
不動産買取の場合、買主が不動産会社（宅地建物取引業者）のため、この瑕疵担保責任が免責になります。

土地の買取では、売主と不動産会社との2者間での取引となります。
したがって、仲介手数料は必要ありません。
売却価格が3000万円の土地で、96万円（税別）というのが、宅地建物取引業法に決められた仲介手数料の上限で、売却にかかる費用としては最も大きく、これが不要となります。

土地売買契約の流れ

STEP

1

査定を依頼する

まずは土地をいくらで売却するのかを決めるために、不動産会社に査定を依頼します。
この際、不動産会社の立ち会いのもと現地調査を行うとともに、固定資産税評価証明書の取得などを行います。

STEP

2

募集価格を決定する

不動産会社から提示された査定額を参考に、いくらで募集をするのかを決定します。
不動産売買は指値を入れられる（買主から募集額に対して値下げ交渉が入る）ことも多いため、募集価格から多少値引きすることを想定した価格に設定すると良いでしょう。

STEP

3

媒介契約を結ぶ

不動産会社と媒介契約を結びます。
これにより、不動産会社が正式に売買の募集を開始します。

STEP

4

買付申込

買主から買付が入ったら、条件等を調整します。
価格交渉がなかったとしても、手付金の金額や契約日などについて不動産会社と話し合い決定します。

STEP

5

売買契約を締結

売主、買主双方が土地売買契約書に署名捺印をします。
なお、この際に買主から売主に対して手付金を交付します。

STEP

6

引き渡し

手付金を差し引いた残代金を支払い決済します。
それと同時に土地の所有権移転登記(抵当権がある場合は抵当権抹消登記も行う)を行い買主に土地を引き渡します。
またこの際に仲介に入った不動産会社に対して、仲介手数料を支払います。

STEP

2

募集価格を決定する

不動産会社から提示された査定額を参考に、いくらで募集をするのかを決定します。
不動産売買は指値を入れられる（買主から募集額に対して値下げ交渉が入る）ことも多いため、募集価格から多少値引きすることを想定した価格に設定すると良いでしょう。

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免許番号	茨城県知事免許（1）第7284号
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リンク	空き家活用.net
代表	高倉　瑞郎