任意売却が、競売に比べて有利である理由の１つとして、よく「引越し費用が貰える可能性がある」というメリットが挙げられます。

たしかに競売の場合は、ほぼ確実に引っ越し費用をもらえることができません。しかし、任意売却も「可能性がある」というだけで、必ず引越し費用がもらえるというわけではありません。

任意売却と自己破産はまったく別のものです。

任意売却は単純に不動産を売却する手法のことを言います。

自己破産とは、借金の法的整理のことです。

自己破産は、イメージが非常に悪いため、世間的には、非常に受け入れがたいものとなっておりますが、法的には、債務を免責できる救済の法律であると思います。

自己破産と任意売却の違いをよく知った上で、判断するべき事項です。

まず、任意売却は、不動産を売却（処分）する方法なので、住宅ローンを滞納していった時点で、3つの選択をしなければなりません。

1.　滞納を解消し、住宅ローンを完済するまで支払う。

2.　住宅ローンの返済ができないため、任意売却を行い、不動産を売却する。

3.　滞納していることを放っておき、競売にかかる。

この3つのうち、どれかを選択して、不動産を売却するのか？（せざるをえないのか？）どうかを選ばなければなりません。

仮に、任意売却や競売を選択した場合、残った債務は必ず追及を受けることになり、まずは、一括で返済を求められるますが、もちろん、一括で支払うことは難しいため、分割で支払う（分割弁済）か自己破産のどちらかを選択しなければなりません。

自己破産を考える前に、まず、任意売却をするべきかどうか？を考えてください。

自己破産は、任意売却後に手続きをするほうが費用も抑えられることもあり、任意売却後に自己破産をするほうが、時間はかかりますが、メリットが高いと考えます。
住宅ローン以外の債務がある場合には、一概にそうとも言えませんが、債務整理には、他にも方法があり、弁護士と連携をとることで、いろいろな方法が可能です。

専門性の高いお話しとなりますが、もし、お悩みのようであれば、一度、お気軽にお問い合わせください。

親子間・親族間売買は、可能か不可能といわれれば可能です。

但し、可能とする条件が厳しく、いかにハードルをクリアできるかということが前提です。

親子間の場合は、購入資金の問題です。

基本的に、都銀は親子間売買の住宅ローンを受け付けるところはありません。
一部地銀では対応するところもありますが、基本的に金利が高めの住宅ローンを組むことになります。この時点で、毎月の返済額が通常より上がります。

上記、問題点を解決するには
一度、第三者へ売却し、その後、購入するという方法もあります。

一度、第三者へ売却するので、短期譲渡所得の税金、不動産取得税、第三者への報酬、購入売却にかかる諸費用は2回分の費用を負担することになります。その分金額が上乗せとなり、買い戻す額は市場価格よりも高くなるケースがほとんどです。 ただし、住宅ローンは普通に申し込みをできるようになります。

親族間の場合、苗字が違えば、通常に住宅ローンの申し込みも可能です。ただし、住宅ローンの借り入れ条件を満たすことと、その方が住宅ローンを組んでいないことが必要です。

所有不動産をそのまま利用するのを前提に、一度、第三者へ売却を行い、将来的に不動産を買戻す方法が「セール＆リースバック」です。

不動産評価（デューデリジェンス）実施後、その不動産を、第三者が買い取り、同時に売主へ賃貸契約を締結することで、今までどおり不動産の利用が可能となります。

その際の年間賃料は不動産評価額の10％～15％程度、賃貸期間は定借3年程度が基準です。

期間満了の際には、不動産を買戻す優先権がありますが、売主が法人様の場合には、詐害行為や真正売買等の検討・対応が必要となる場合があります。

セール＆リースバックのメリット

・不動産の明け渡しをせず、今まで通りに不動産を使用する事ができるため、取引先や顧客の信用を失うことを避けられます。

・財務・収支改善に集中する期間を作れます。

・固定資産税・都市計画税の納付や動産総合保険料の支払い、物件管理の事務手間や費用がなくなります。

・事業法人の場合、オフバランス化により不動産の益出し、もしくは損出しを行うことができると共に借入金返済等によりバランスシートの改善を図れます。手許資金の捻出ができます。

・セール＆リースバックの流れ 不動産評価 不動産評価（デューデリジェンス）を行い、物件の状況や将来性、設定利回り等の診断を行います。

不動産評価（デューデリジェンス）とは？

遵法性：建築基準法・都市計画税・消防法・耐震性・監督官庁許認可の診断を行います。

物理性：立地条件・敷地形状・建物構造・建物設備・周辺環境の診断を行います。

修繕性：構造部修繕履歴・設備劣化状況・中長期修繕更新費用の算出を行います。

リスク：土壌汚染・地盤調査・アスベストなどの有害物質調査診断を行います。 プラン作成
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不動産評価や依頼者様のご意向、購入者の意向をベースに、セールス＆リースバックのスキームを企画提案します。
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専任媒介契約締結
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担保権者等利害関係者との調整を行い、第三者と売買契約、定期賃貸借契約、その他関係書類を締結します。
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セール＆リースバック開始
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3年以内に物件買い戻し 定期賃貸借契約終了後、当初プランにより、買戻し優先権、優先交渉権、ラストルック権（最終交渉権）等があります。

セール＆リースバックの諸条件

1.賃貸期間：定期賃貸借契約により、基本3年以内
2.賃料：売却金額に対し、年率ネットで10～15％程度
3.買い戻し金額：売却金額（諸費用込）の120％～130％程度での買戻し。
4.買い戻しが出来ない場合は第三者へ売却。
5.賃貸期間内に当初定めた期間以上の賃料未払いが発生した場合は、定期賃貸借契約は破棄され、第三者へ売却。

※基本条件ですが、買主（投資家）により、諸条件の取り決めをいたします。