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相続不動産はすぐ専門家に相談!

相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。
相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。
特に相続人が複数いる場合には、一度タイミングを逃してしまうと、後になってからでは「なぜ今さら」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。
ただし、不動産以外に借金などマイナスの相続財産がある場合には注意が必要です。
相続不動産を売却してしまえば、相続を単純承認したこととなり、借金まで相続することになったとしても、あとから相続放棄できなくなってしまいます。
相続の問題は実に複雑です。
大きなトラブルを防ぐためにも、いざというときは司法書士や相続不動産に強いなど専門家に相談すると良いでしょう。

飯田不動産相談室株式会社

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相続不動産

こんなお悩みありませんか?

  • 突然の不幸で不動産を相続したら、相続税が払えない。
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  • 土地・建物を相続したが、他の債務まで相続する事になって困ってる。
  • 両親より収益ビルを相続したが、ビル稼働率30%前後で処遇に困っている。
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日本の空き家の現状

先進諸国でも類をみないほどのスピードで進む少子高齢化、人口減少があります。
これによって、総住宅数が総世帯数を上回る状況が生じ、住宅の供給過剰を引き起こしているのです。
相続によって空き家を取得するケースが増加する一方、そこに居住せずに放置する所有者が増えていることも指摘されています。
総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日時点における全国の空き家総数は約820万戸にのぼり、全国の住宅総数に占める空き家率は13.5%と過去最高になったといいます。
全国の空き家の総数(平成30年)は約846万戸に及んでいます(総務省調査)
空き家の総数は、この20年で倍増しているのです。
現状のままでは、2033年には空き家総数は約2,167万戸、空き家率は30.4%にまで上昇すると予測する分析もあります(野村総合研究所2016.6.7「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」)。

空き家放置の危険性

資産価値が下がる

当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

景観の悪化

これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか?
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

放火などの犯罪のリスク

平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっています。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
また家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。 報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

老朽化による倒壊

老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。
こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

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相続した不動産は放置しておくと損

相続した不動産の放置は危険

土地や一戸建て・マンションなど個人が所有する不動産は、マイホームや投資を目的に購入するばかりではありません。
時に家族に万が一のことがあった場合など、親から子へと相続によって所有することもあります。
相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。
さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。
管理が難しいからといって、放置しておくことは得策ではありません。
なぜならその間も固定資産税※を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。
マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。
そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということ。
しかし相続不動産の売却は、名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合のトラブルなど、一筋縄ではいかないこともあります。
両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておくと良いでしょう。

※固定資産税の税額は、「固定資産税評価額(課税評価額)×1.4%(標準税率)」で算出できます。固定資産税評価額とは主に土地と家屋に対する評価額で、各市町村長が固定資産評価基準を決定し、この価格をもとに算定しています。

相続不動産売却には相続登記が必要

不動産を相続した場合、もともとの所有者(被相続人)の名義だったものを、相続人の名義に変更する必要があります。
これが相続登記です。
実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。
そのため、被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。
しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。
売却することができないということも、その一つ。例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。
相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもあります。
不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うようにしましょう。

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空き家対策特別措置法に注意

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。特定空家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

空き家を売却するメリット

メリット
相続税の納税資金になる
相続のケースを考えてみましょう。
家や土地などの不動産という財産はあっても、財産がないお客様はたくさんいらっしゃいます。
遺産といえる相続財産のほとんどが不動産で占めていると、いざ相続が発生して相続税がかかってきたときお困りになる可能性があります。
その際、慌てて売って現金化しようにも相続人の反対などの様々な理由によりすぐには売れないことも多々ございます。
そうなればスムーズな相続手続きも難しくなり、数々の相続税軽減措置の適用もできなくなります。
そのため、支払わなくてもよい相続税を払う羽目にもなります。
したがって、早目に資産を現金化しておけばいざという時の相続税納税資金を確保できます。
メリット
現金化してあれば、遺産分割の方法も簡単でシンプル
相続税の土地建物の不動産評価は、相続税を申告する税理士次第で相続税額も変わることがあります。
また、相続税評価が実際の価値とはかなり異なっていることもあります。
不動産の価格は景気に大きく影響されて、大きな値上がりも値下がりもあります。
「8000万円だと思って相続したら、実際は5000万円の価値も無かった!」
「姉が相続した親の持家(空き家)は、相続評価の何倍にも値上がりしている!」
そんな不平や不満が残され、親族間での争い発端になることもしばしばあります。
売却処分して現金に換えていれば、このような問題は起こり得ませんし、なにより遺産分割そのものがシンプルになります。
メリット
維持管理が不要
戸建てが空き家になった場合、たとえば屋根瓦が飛んだり、外壁のタイルがはがれて落下したり、敷地内にある樹木が倒れたりして周辺の建物や設備、あるいは通行人に当たると、それこそ多額の損害賠償を請求されかねません。
そこでこうした事態を避けるために、定期的に空き家をチェックする「空き家巡回サービス」も最近増えてきました。
でもこれを依頼すると、年間10万円程度かかります。
このように、空き家はただ持っているだけでコストがどんどんかさんでいきます。
その出費はおそらく、 物件価格に対して年間3〜4%近い金額になるでしょう。
使わない空き家は手放したほうが賢明です。
メリット
固定資産税がかからなくなる
既にみたように、空き家は使っていなくても、いろいろなコストがかかりますが、代表的なものが、土地と建物にかかる固定資産税と都市計画税です。
これは基本的に両方合わせて年1.7%です。
住宅の建っている土地や居住用の建物には軽減措置があるものの、それでも毎年数万円から十数万円(豪邸であれば数十万円)かかります。
しかもこの固定資産税・都市計画税は、郊外や地方ほど高い傾向にあります。
これは税率が高いのではなく、税額を計算する基礎となる土地や建物の評価額(課税標準額)が、割高であるためです。
したがって郊外や地方の空き家ほど売却のメリットが大きくなります。
メリット
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相続人が複数いる場合

相続した不動産を売却するためには相続登記による名義変更が必要だと説明しました。
しかし相続する財産は、相続する人が確定していなければ、法定相続人(民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子どもなど)全員の共有財産となります。
勝手に自分のものだとして登記することはできません。
実際には、相続する遺産は「実家のみ」など、わずかすぎて分けようもないというケースも少なくありません。
しかし長引く不況や増税を背景に、ささやかな額でも相続を期待している人も増えています。
そのため資産のない家族や親類でも、トラブルに発展している事例が多々あります。資産がないから、兄弟仲が良いからと安心してばかりもいられないのが実情です。
兄弟など相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う「換価分割」という方法があります。
この方法であれば明確に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。
換価分割を行う場合、実際に売却手続のできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うこととなります。
その際は遺産分割協議によって、誰が売却するのか、売却代金や期限、誰がどれだけ相続するのかを決めると良いでしょう。

相続した不動産であっても譲渡益の申告が必要

相続した不動産であっても、やはり売却して得た利益(譲渡益)は課税の対象となります。
忘れずに確定申告するようにしましょう。
なお、譲渡所得の申告には譲渡した不動産の取得費及び減価償却の数字が必要になります。
また減価償却費を算出するためには取得時期が分からなければなりません。
では、相続不動産の取得時期や取得費はどうなるのかというと、被相続人から引き継ぐことになります。
しかしながら相続した不動産の場合、相続人がその不動産についてあまり理解していない場合もあります。
減価償却費や取得費の計算を行うためにも、相続する不動産を購入した当時の売買契約書を探しておくようにしましょう。
売買契約書が見つからず取得費がどうしても分からない場合は、売却した際の譲渡金額の5%相当額(3,000万円で売却した場合は、150万円)を取得費とすることができます。

相続税を支払った場合、譲渡税を軽減できる

親から子どもへなど、被相続人から財産を相続した場合、その額に応じて相続税の支払いを課せられることがあります。
※相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に行うことが原則です。
例えば、1月6日に死亡した場合には、その年の11月6日が申告期限となります。
またこの期限内に相続税を納税する必要もあります。
そのためたとえ売却の意志があったとしても、相続税の納税を迫られます。
さらに相続不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も申告によって収めなければなりません。
相続税を支払い、なおかつ譲渡税も支払わなければならないなんて、税金の二重取りをされているような気分になるかもしれません。
そこで相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」が認められています。
取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができるため税金の軽減につながります。
※相続税は必ず申告・納税しなければいけないものではありません。
相続した資産総額が基礎控除額を超える人が対象となります。
なお基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」で算出できます。(平成27年1月1日より改定) 
例えば相続人が3人いる場合の基礎控除額は「3,000万円+600万円×3=4,800万円」となるため、相続資産が4,800万円を上回らない限り相続税の申告・納税は必要ありません。

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会社概要

代表挨拶

代表取締役 後藤 保孝
~略歴~
1971年生まれ 長野県飯田市出身
上場企業にてプロパティマネジメントマネジャー。
不動産投資企画など不動産関連の業務にも従事。
不動産契約実績1300件以上。
自己研鑽と創意工夫でお客様や社会に役立つスキルを身につけ、他者を尊重し、好意と友情を育むプロセスの中で最後までやり遂げることにより、自己実現とより良い社会の実現に寄与していきます。
人は一人ひとり別々に生きているようでも、人に支えられ、また支えています。
人生はチームワーク。
関わる皆様のお役に立ててこそ、弊社の存在意義があり、私たちがさらに成長するフィールドが生まれます。
社名
飯田不動産相談室株式会社
所在地
〒395-0052 長野県飯田市元町5424番地22
アクセス
JR飯田駅から徒歩1分
TEL / FAX
0265-38-9080 / 0265-38-9180
代表
後藤 保孝
  • 不動産コンサルティングマスター
  • 宅地建物取引士
  • ファイナンシャルプランナー(AFP)
  • 2級建築士・2級建築施工管理技師
  • 賃貸不動産経営管理士
免許番号
宅地建物取引業 長野県知事(1)第5532号
加盟団体
  • 一般社団法人長野県宅地建物取引業協会加盟
  • 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会加盟
  • 公益社団法人東日本不動産流通機構加盟
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