相続後・相続前の
住まいの節税リノベーション

あなたの実家は大丈夫?「住まいの相続」の節税方法をご存知ですか?
早めの対策が大切です。
この機会に一緒に勉強しましょう!


2/25(日)・3/4(日) 相続対策セミナー >>
場所 吉祥寺にて

こんなことで、困っていませんか?

相続後空家になった家の対策
親を介護した、又は親が介護を受けている。
二つに分けられない土地
兄弟共有の土地があります。
自分だけマイホームの資金援助を受けた。
相続を受けた土地は売るべき土地?それとも残す土地?
老朽アパートが建っている土地はどうしたらよいか

立ち退きの問題が心配


ご存知ですか?
例えば二次相続、こんなにかかります

例えば、4人家族の世帯(子供2人)が、「都内土地付一戸建て50坪、金融資産2000万」を相続した場合、
二次相続の課税額は、約300~500万円といわれています。それ以外の経費として、毎年の固定資産税や、家のメンテナンス料金等がかかってきます。

お任せ下さい!
リノベーションで、解決できる方法があります

リノベーションで解決した事例をご紹介


「小規模宅地の特例」とは

  • 小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族(同一生計親族)の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の評価額を80%減額してもらえるという規定です。
    たとえば1億円の価値がある宅地でも2,000万円で税金計算することができます。

    事業用の土地や居住用の土地は、いわゆる生活基盤ですから処分してしまうと生活は維持できません。路線価をもとにストレートに課税されてしまっては大変です。こうした問題に配慮するため、330㎡までは80%の減税措置がある、というものです。
    詳しい内容はお客様の相続や住居等の状況によって変わりますので、お問合せ下さい。
  • 小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族(同一生計親族)の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の評価額を80%減額してもらえるという規定です。
    たとえば1億円の価値がある宅地でも2,000万円で税金計算することができます。

    事業用の土地や居住用の土地は、いわゆる生活基盤ですから処分してしまうと生活は維持できません。路線価をもとにストレートに課税されてしまっては大変です。こうした問題に配慮するため、330㎡までは80%の減税措置がある、というものです。
    詳しい内容はお客様の相続や住居等の状況によって変わりますので、お問合せ下さい。

相続でお困りではないですか?
相続・空家・アパート併用住宅・相続税対策セミナー開催!

知らないと損する!資産活用術

 事例1   (A)
親が経営しているアパートの相続について
・『貸家建付地』として、相続評価が大幅に下がります。『自用地』と比較して約2割減になります。
・但し、老朽化し、あまり手入れをしていない空室率の高いアパートでは、条件は違ってきます。
・例として、空室率が5割超で入居募集など具体策をとっていない場合、約2割の相続税の減額が認められなくなり満額納税が必要になる場合があります。
・その様な相続は、妻や子供にとって迷惑でしかありません。
・わずかな収入の為に多額の納税は奥様やお子様にとって大きな負担になり兼ねません。
・そんな時、賃貸アパートの改修は有効な相続税対策になります。
・例として、相続する賃貸アパートに約2000万円程度投資します。 ・資産が減る分、相続税額は減り、課税対象額を下回って納税額が不要になる場合もあります。
・加えて、この投資でアパートの空室率を低下させ、家賃を上げられる可能性が大きいです。
・築20~30年超のアパートでは、水周り、外装の老朽化が目立つので、競争力を上げるのがポイントです。
・例として8戸程度のアパートを想定し、約2000万円程度の投資で、設備、内装、外装を一新できます。

 事例2   (B)
・賃貸だけではなく、一戸建住宅の投資も相続税対策に有効です。
・例として、床暖房、断熱工事、太陽光発電、等の、改修工事の投資をします。
・現在お住まいの環境改善に投資することで資産が減って、相続税対策になります。
・相続後に面倒な改修は必要ありませんし、現時点で住んでいる所有者の住み心地が改善されます。 

事例3 
・相続人が複数いる場合、様々な理由から土地の分割を想定しなければなりません。
・相続税を納めるためにも十分な現金を持っていないと、土地の一部を売却しなければならないことがあります。
・分割を前提とした、相続を想定している土地所有者の為に、資産価値を下げないように分割できるプランが必要です。
・実際は、土地の特性を把握した分割がなされず、分割後に資産価値を下げた例もあります。
・例として、路地状敷地で接道した、旗ざお地とに分ける事例です。
・敷地が狭いのに間口も奥行きも良い設計を前提にせず、同じにすると、単にうなぎの寝床になり評価を下げることになります。
・実際の売買では、旗ざお敷地の売却が多く資産価値を下げて売却されています。
・東京都などでは、建築基準法以外の条例の制限で共同住宅の建築制限があり、建物も大きく制限をされます。よつて、土地の価値を下げることになります。
・又、分割方法によっては、図3のように、手前の敷地と奥の敷地では建築条件が変ってきます。土地の大きさにもよりますが、少なくとも2プランができ、建てられる建物は違ってくるので土地の価値は違ったものになります。
・よつて、相続人がもめなくて済む可能性が高くなります。駐車スペースはフェンスなど仕切らず連続させるプランが提案できます。車が駐車してないときは子供の遊び場になります。

資料請求

老朽アパートを相続された事例集

  • 相続税は幾らになる? アパート併用住宅にしたリフォーム費用。
  • 支払いが”0”になる、家賃収入とローンの支払いシュミレーション。
  • 建替えとリフォームどちらが徳か? 検討シュミレーション。

セミナー・資料請求のお申し込み

フォームから送信された内容はマイページの「フォーム」ボタンから確認できます。
送信