20年間投資の現場に身を置き証券会社の代表を6年間勤めた、
金融コンサルティング・澤田聖陽氏が、経済から投資を読み解きます。

CONTENTS

NEW  不景気の株高

01  これからの日本の不動産価格はどうなるのか?

02  コロナウィルスショックはリーマンショックになるのか?

03  資産の流動性

04  これから数ヶ月で起こる事

05  テレワークの影響と課題 その①

06  テレワークの影響と課題 その②

07  各用途別不動産の見通し


NEW

不景気の株高


日経平均株価は6月2日終値で22,325円となり、コロナショックでの暴落後の高値を更新しました。
コロナショックで3月19日にザラ場の安値16,358円まで下落し、2か月半で約36%上昇したことになります。

一方、実体経済は既にコロナ倒産が増えてきておりますが、今後本格的に悪化していくという状況です。

おそらく4~6月のGDP視聴率は過去見たことがないようなマイナス数字になるでしょう。
景気はこれから本格的に悪くなってきますが、株価は既にコロナ後の回復を織り込んでいるような動きです。

コロナが収束したとして、景気はV字回復できるのか?
それともU字なのか?

L字で回復しないという事にはなってほしくないですし、その場合はマーケットの期待を大きく裏切ることになり、株は暴落するでしょう。
個人的には、日本については、V字は難しいが、なだらかなU字で回復していくのではないかと考えています。
逆にアメリカは、一定期間後にV字回復するでしょう。

日米の違いは、雇用環境の違いです。

アメリカは、今回のような不景気が来ればリストラによって社員を解雇し、企業はコスト構造を大幅に見直します。
よって需要が回復局面になった時に企業業績は一気に回復します。
その代わり、足元では失業率は15%程度まで悪化しており、景気が悪い状態の時は、政府が失業者の面倒を見ないといけないということになります。

一方、日本では社員を簡単に解雇することはできません。
ぎりぎりになってどうしようもなくならないと解雇という手段はとれないのです。
よって今のような不景気の状況でも、企業は社員を解雇せず、一定の間はコストとして負担し続けます。
よって景気が上向き、需要が回復してきてもアメリカほど劇的に業績を回復することができません。
その代わり、今回のような不景気時にも国ではなく各企業がある程度雇用を守ることで労働者の面倒を見てくれます。(もちろんそれにも限界がありますが)

おそらく今の状況を見ると、早くても景気回復局面は秋口からでしょう。
勿論言われているような第2波が来るようだと、もう一度経済を一時的に止めなければいけないような局面が来るかもしれません。

ワクチンが出来る迄は、ウィルスの感染状況を見ながら経済を回していくということになるのかもしれません。
完全に元に戻るには年単位の時間が必要という見方も出ています。

それでも日本経済が沈没してしまうことはあり得ません。
今は回復を信じて、各企業、個人ができることをやっていくしかありませんね。


07

各用途別不動産の見通し


コロナは不動産業界にも間違いなく影響を及ぼしています。

今はまだ緊急事態宣言が完全に解除されていない状況ですが、緊急事態宣言が完全に解除されたのち、
不動産はどのように動くのか、需要はどのように変化するのか予想したいと思います。


① オフィス

ご存じのとおり、コロナでテレワークが普及しました。
緊急事態宣言解除後もテレワークを続けると言っている企業は、IT企業を中心に結構出てきています。
都心のオフィス需要は徐々に減っていくと考えています。


② ホテル等の宿泊施設

ホテルについては、大きくビジネスホテルとその他のホテル、宿泊施設に分かれます。

ビジネスホテルは今の混乱が収まれば一定の需要は戻るとは思いますが、コロナ前の水準には戻らないと考えています。
テレワークを経験して、出張しなくともZOOM等のWEB会議でかなりの部分が事足りるとわかってしまいました。無駄な出張はしなくなると思いますので、需要は相対的に減ると考えます。

一方、ビジネスホテルはここ数年でかなり増えましたので、需要に対して供給過多という感じがします。
その他のホテルや旅館等の宿泊施設は、インバウンドの頼っていたところは今後も当面は厳しいでしょうが、日本人を相手にしているホテルや旅館は、自粛後の反動と1人当たり10万円の給付があった関係で、当面急回復するような気がしています。


③ 商業施設、商業ビル

商業施設は、イーコマースが発達し実店舗での販売のシェアを奪っていることもあり、想定的には弱めに推移すると見ています。
また商業ビルの1階には飲食店が入っているケースが多いと思いますが、外食業界は当面厳しい状況が続きそうであり、商業ビルのリーシングは当面厳しそうな気がします。


④ レジデンス(住居)

レジデンスに関しては不動産の中では一番固いアセットだと考えています。(どんなに景気が悪くなっても住居は必要な為)
タワーマンションに象徴されるように、都心の物件が人気でしたが、もう少し郊外のターミナル駅に近い物件が良くなるような気がしています。
テレワークがもっと普及してくれば、都心ではなく、海の近くとか郊外に住んで、週4はテレワーク、週1で都心のオフィスに出勤というような働き方が出てくると思います。

ワンルームについても、今までは都心のみという感じでしたが、少し郊外のワンルームも注目されるかもしれません。
湘南のワンルームに住んで、テレワークで仕事をし、終わったらサーフィンに行くというようなライフスタイルを選択する若者も出てくると思います。


コロナを境に、不動産に関してはいろいろな変化が出てくると思いますので、その変化の兆しを見逃さないようにしたいと思います。


06

テレワークの影響と課題 その②


前回のコラムからの続きですが、今回コロナによる自粛でテレワークを導入する企業が増えたことで課題も露呈してきています。

まず日本企業の評価体系が時間管理という概念で行われており、労働法も同じく時間管理の概念でできているということです。

一方、テレワークのような働き方は時間管理の概念とは相性が悪く、実績評価と相性が良いと思います。
テレワークにしたけど、所謂管理するだけの管理職が一日の労働状況を管理するというようなケースを聞きます。これは本末転倒で、テレワークで実績評価の新しい働き方に移行し、管理だけする管理職のような無駄なコストを排除し労働生産性を上げて企業が儲かり、社員もその恩恵で高い報酬を貰うというのがゴールであるはずです。

今の日本企業のテレワークは、見た目だけのテレワークで、テレワークの本質的なメリットを享受できる状態に至っているとは言えません。 

またテレワークでオフィスに行く機会が少なくなり、自宅にて一人で仕事をすることにより、精神疾患になる人も出てきそうです。
日本人は特にこのような働き方に慣れていない人が多いので、今後かなりそういう人が出てくると思います。

自分で目標を持ちながら、自律して仕事をこなしていくというのは想像以上にストレスがあるものです。
テレワワーカー向けのセラピー等も必要になってくるでしょうね。

会社に行ってもノイローゼになる人がいるし、そこから解放されてテレワークになっても精神疾患になる人がいる。
人間というのは難儀な生き物だとつくづく思います。

最後ですが、自宅でテレワークというのが、意外と仕事がはかどらないという人が結構います。

生活空間と仕事をする空間が同じだと仕事に集中できないという人は結構います。(特に日本人は)
今後は、そんな人向けにシェアオフィスというか、シェアスペースのような不動産需要が出てくるのではないかと思っています。

首都圏の方であれば、片道1時間以上かけてオフィスに行っている人は結構います。
それを毎日するのは非効率であるけど、自宅でのテレワークだと仕事に集中できない。
OA機器等も揃っていないという問題もあったりします。

そういう人向けに郊外のターミナル駅とかにサテライトオフィスのようなものを提供してあげる。
もちろん各企業が独自にだと難しいので、シェアオフィス業者が代行します。
週に4日は家から自転車で行けるサテライトオフィス(シェアオフィス)で働いて、1日は都心のオフィスに出社するという働き方が出てくるかもしれません。

企業側も、通勤定期代金として出していたお金をサテライトオフィスの利用料金で支給すればよい。
これだと都心のオフィスのキャパシティも今の半分以下で済むようになりますし、企業としてはかなりのコストダウンになるでしょう。

社員も、郊外のサテライトオフィスで働いて仕事が終わったらサーフィンに行くみたいなライフスタイルを楽しむことができるようになります。

おそらくIT企業とかは、早々にそういう働き方になってくるのではないかと思っています。

 

不動産的には、郊外の駅前オフィスの不動産は、今まではなかなかリーシングするのが厳しいという状況でしたが、上記の通りテレワークが普及してくると新しい需要が生まれるかもしれません。

いずれにせよ、コロナが収束したら、完全に元に戻るということはなさそうで、逆に新しい需要が生まれるということが結構ありそうです。

そういう新しい需要を早く発見し、それに関係する企業の株を買っておけば儲かるでしょうね。


05

テレワークの影響と課題 その①


緊急事態宣言が出されて自宅でテレワークを行っている方もいるかと思います。

私もすべてという訳にはいきませんが、4月は1週間の半分は自宅でテレワークを行うような形になっています。
打ち合わせもZOOMのようなWEB会議システムを使って行うことが多くなりました。

今回はコロナの件で、已むに已まれずテレワークを導入するという形になった企業も多いと思いますが、コロナが収束しても、すべて元通りに戻るということは無いと考えています。

働き方は大きく変わらざるを得ないと思います。
またそれによって社会的にいろいろと変わることが出てきます。

もともとコロナによる外出自粛とは別に、テレワークの導入による「働き方改革」は推奨されていました。
少し不謹慎に思われるかもしれませんが、コロナの件はきっかけに過ぎなかったのです。
テレワークを導入して分かったことは、ホワイトカラーの仕事のかなりの部分がテレワークで出来るということです。

今は仕事を行うツール(通信ネットワーク、メール、ビジネスチャットアプリ等)もテレワークで仕事を行うに十分な環境になっており、WEB会議システムを使えば会社に行かなくても打合せを行うことも可能です。

首都圏で働くサラリーマンは、片道1時間以上の時間をかけて通勤をしている方が結構います。
通勤がすべて無駄だとは言いませんが、その時間を省略できれば体力的にも楽ですし、効率はずっと上がるでしょう。

例えば通勤するのは週に1回、残りの4日はテレワークでというような働き方が当たり前になってくると思います。
そうしますと、オフィスも今までのような広さのオフィスは必要なくなります。
フリーアドレスで通勤した人は自由に空いている席を使えばよいし、以前よりもずっとコンパクトなオフィス機能で十分になります。
会社によっては本社機能を、Weworkのようなシェアオフィスに置くところも出てくるでしょう。

上記の理由もあり、私は都心のオフィス需要は今後今までのようには必要なくなると思っています。
オフィスの機能をコンパクトにして、可能な社員は出来る限りテレワークで働かせる、この流れは大きな流れになると考えています。

金融機関の支店なども以前ほど津々浦々に必要なくなるでしょう。
主要なターミナル駅には残るかもしれませんが、それ以外の小さな支店は主要な支店に統合し、社員の多くはテレワークというような形になってくると思います。
銀行の支店で行う多くの機能がネットバンクやコンビニのATMで代替できる時代になっています。

テレワークの良いところばかり書いてきましたが、課題もたくさんあります。
今回コロナによる自粛で、テレワークを導入する企業が増えて、課題も露呈してきています。

そのあたりの話は、次回のこのコラムで記載したいと思います。




04

これから数ヶ月で起こる事


コロナウィルスで緊急事態宣言が出されました。

一応5月6日までの期間で、全国7都道府県(東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、福岡)が対象になりました。
また愛知県は独自に緊急事態宣言を出し、京都は対象地域として追加するよう国に要請しているようです。
これで最低1か月は主要都市の経済活動のかなりの部分が止まります。

緊急事態宣言が出されたことで、ゴールドマン・サックス証券は日本の4-6月期の実質国内総生産(GDP)成長率が前期比年率マイナス25%になるという予想を出しました。

この通りになれば、データをさかのぼれる1955年以降で最大の落ち込みとなります。
消費はマイナス25%、設備投資はマイナス40%の予想。既に海外需要の減退を織り込んで同マイナス45%を見込んでいた輸出も、事業所の休業などを考慮してマイナス60%という予想になっています。

ちなみにこの予想は同時に発表された経済対策の効果も盛り込んだ数字という事です。

ゴールドマン・サックスは米国の4-6月国内総生産(GDP)についても、前期比年率換算で24%減となる予想を出しています。
それに伴い、アメリカの失業率は3.5%から9%に悪化すると予想されています。
この4~6月期は日米ともにGDPの4分の1がなくなるという異常な事態に陥るという予想です。

今のところ7-9月期はある程度回復するという見方が多いようですが、コロナウィルスがどれぐらいで収束に向かっていくのかは、今のところ誰もわかっていません。

このような世界的なパンデミックが起こったのは、過去にさかのぼると直近では1918年のスペイン風邪の例があります。

しかしながら、その当時は今のように誰もが世界中を移動できる訳ではなく、経済も今のように世界中が繋がっているという状態ではありませんでした。

人の移動や経済がグローバル化して人類にとって初めての世界規模のパンデミックである訳です。

そういう意味で、今後どのような影響が出てくるのか、各機関が予想はしているものの、正直なところは誰も正確には分かりません。

ただ、今後数ヵ月は、今生きている人が過去に経験したことのないようなマイナスの影響が出てくるでしょう。

またコロナ前とコロナ後では、社会のシステムとかいろいろと変わってくるでしょう。

コロナ前には常識と思われていたことが、コロナ後では常識ではなくなる。
それぐらい社会システムは大きく変化するかもしれません。





03

資産の流動性


資産の価値を図る指標はたくさんあります。収益性、ブランド力などと並んで、流動性も大切な指標です。
一般的に流動性が高いものの方が価値も高く評価されます。

例えば上場株と未上場株で同じく1億円の利益を出している会社があったとすると、当然上場株の方のが流動性がある分、価値は高く評価されますよね。

不動産では一般的に地方の物件よりも、首都圏や大阪、名古屋などの大都市の不動産の方が、流動性があります。(不動産の場合は一般的に流動性の高いところは利回りが低く、流動性が低いところは利回りが高くなります)

株式であっても、不動産であっても投資をする時にその収益性やブランドには目が行きがちですが、流動性についてはあまり考慮しないという人が結構います。
不動産であれば、「利回りさえ高ければよい」という人です。但し、利回りが高かったとしても換金性が殆どゼロであれば、それは本当に資産と言えるのでしょうか。

またただ単に売って現金化できるという意味の流動性ではなく、当初の価値から比較的減価せずに現金化できるという流動性も大切です。流動性があると言っても、購入価格から1/10の価値になってしまうようでは本当の流動性とは言えませんよね。

今回のコロナウィルスショックのような経済危機の局面では、保有している資産に流動性があるかどうかというのはかなり重要になってきます。
流動性のある資産は、クラッシュが一旦収まれば、価値が回復するスピードも早いからです。

不動産で言えば、価値が下落しにくいのも都市部だし、価値が下落した後に回復が早いのも都市部。
特にこれからの日本は人口減少社会に突入していきます。
その様な世の中で、流動性の低い不動産を買うことはかなりリスクの高い投資になってくるでしょう。

繰り返しになりますが投資を行う時は、流動性、将来的に価値が大きく減価しないかをよく見て投資先を決めるべきです。




02

コロナウィルスショックは
リーマンショックになるのか?


コロナウィルスの感染が世界中に波及したことにより、世界各国の株式市場は大暴落しています。
このコラムを書いている現在、日経平均株価は19,500円近辺まで下がってきております。年初来高値24,115円なので、高値から約2割下落したことになります。

ここのところ今回のコロナウィルスショックはリーマンショックの様な事になってしまうの?というご質問をよく頂きます。勿論100%という事は無いのですが、私の考えとしてリーマンショックの様にはなりませんと申し上げています。

まずリーマンショックは金融システムを揺るがす金融危機でしたが、今回の頃のコロナウィルスショックは金融危機ではありません。またウィルスが永久に蔓延するという事もありませんので、どこかで終息に向かうはずです。終息が見えてこればパニックは終わります。

また指標的に見ても、リーマンショックには及びません。

VIX指数という指標があります。
恐怖指数と呼ばれていて、市場参加者の恐怖心が高まると指数が高くなります。
今回コロナウィルスショックで、VIX指数が62.12まで上昇しました。しかしリーマンショックの時は、89.53まで上昇しましたので、まだまだ差がある訳です。
(この原稿を書いている3/11現在47ぐらいまで落ち着いてきています。それでもまだ高いですけどね)

ちなみに参考までに過去の経済危機と比べますと、1997年アジア通貨危機時点で48.64、2001年アメリカ同時多発テロ時点で49.35、2011年のギリシャ通貨危機時点で46.88まで上昇しています。

やはりリーマンショックの時は飛びぬけていて、100年に一度の経済危機だと言われて所以がわかります。ちなみにリーマンショック後には日経平均株価もザラ場で7,000円を割りました。今回下がったといえどもまだ20,000円近くありますからね。

リーマンショックの様にはならないが、中国をはじめ各国のサプライチェーンが止まってしまった(徐々に動き出していますが)影響がこれから出てきます。

2020年前半は、上場企業で収益見通しの下方修正を出すところが結構出てくると思いますし、当面景気は厳しい局面続くでしょう。

実は、日本は消費増税をしたことで、コロナウィルスショックが起こる前の2019年10~12月期から景気が悪くなっています。(GDP成長率がマイナスになっています)
そこにコロナウィルスの件が起こったという事ですので、ここから抜け出すにはかなりの時間を要すると考えています。

インパクトのある減税策等が行われれば、話は別かもしれませんが。




01

これからの日本の不動産価格はどうなるのか?


アメリカの大手ファンドであるブラックストーン・グループが、日本の不動産を約3,000億円バルクで纏めて購入するとのことです。
これは日本国内の不動産取引としては、過去最高額です。

このように、海外の投資家が日本の不動産を買っています。
彼らは、投資するときの指標として、不動産の利回りと資金調達できる金利の差を重視します。(ちなみにブラックストーンレベルであれば、信用力が桁違いなので、最優遇金利で資金調達できます)
東京であれば、この差は2.8%前後と言われています。

世界の主要都市では、ニューヨークが2.3%。上海が同じく2.3%、シンガポール1.8%、香港1.5%前後という感じで、シドニー(3.5%強)やロンドン(3%強)以外は、東京よりも低い状況です。
あまり変わらないじゃないかと思われる方もいるかもしれませんが、彼らのように兆円単位の投資をする場合、0.1%の差はかなりの差になってきます。

よく日本の不動産は、オリンピック後には下落するというような話(逆に言うとオリンピックまでは大丈夫という話)をする人がいますが、私の個人的な意見としては、東京や主要都市に限っては、上記のようなグローバルな視点から見るとまだ投資する旨味があり、オリンピック後についても若干の調整局面はあるかもしれませんが、価格はそれほど大きくは下がらないのではないかと考えています。

投資の指標として、収益性(利回り)と同時に、価格下落に対する耐性と売却する場合の流動性も見ておく必要があります。
今後、人口が減ってくると大都市圏と地方の流動性の差はより大きくなってきます。

流動性の低いものは価格が下落しやすいので、価格下落に対する耐性がありません。
やはり少し利回りが低くとも、大都市圏の不動産を中心に買っていくのが資産形成の為に一番良いのではないかと思います。
利回りが高いからと言って直ぐに飛びついては大けがをします。

不動産投資をする場合は、収益性、価格下落に対する耐性、売却するときの流動性を良く分析して投資を決めるべきだと考えます。