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空き家問題の現状

空き家の現状
先進諸国でも類をみないほどのスピードで進む少子高齢化、人口減少があります。
これによって、総住宅数が総世帯数を上回る状況が生じ、住宅の供給過剰を引き起こしているのです。
相続によって空き家を取得するケースが増加する一方、そこに居住せずに放置する所有者が増えていることも指摘されています。
総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日時点における全国の空き家総数は約820万戸にのぼり、全国の住宅総数に占める空き家率は13.5%と過去最高になったといいます。
全国の空き家の総数(平成30年)は約846万戸に及んでいます(総務省調査)
空き家の総数は、この20年で倍増しているのです。
現状のままでは、2033年には空き家総数は約2,167万戸、空き家率は30.4%にまで上昇すると予測する分析もあります(野村総合研究所2016.6.7「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」)。

空き家放置の危険性

資産価値が下がる
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。

不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
景観の悪化
景観の悪化
これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
普通はいません。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。
放火などの犯罪リスク
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっています。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
老朽化による倒壊
老朽化による倒壊
老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。

こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

米沢市空き家・空き地バンク

米沢市空き家・空き地バンク
米沢市内にある空き家・空き地の売却または賃貸を希望する空き家・空き地所有者より申込みを受け、空き家・空き地を求めている方に米沢市ホームページ等で情報提供を行い、取引につなげる制度です。
宅建業者と協定により連携しております。
物件調査、契約締結にあたっては、宅建業者を介することとなります。
なお、担当する宅建業者は米沢市が指定しますので、申込者が指名することはできません。
早期取引のために、登録相談時に、媒介契約を希望する宅建業者の有無を確認させていただき、バンク登録ではなく一般市場での取引をおすすめする場合があります。
バンク登録後、取引希望者より申込みがあった場合は、宅建業者と媒介契約のうえ、「所有者」、「取引希望者」、「宅建業者」の三者にて交渉・契約を進めていただきます。米沢市は、交渉・契約に関する仲介行為は行いません。
契約が成立した際は、宅建業者へ手数料が発生します。
米沢市空き家・空き地バンクの特徴
米沢市空き家・空き地バンクの特徴
登録時点で宅建業者との媒介契約を必要としません。
登録要件を満たしていれば、原則どのような状態の物件であっても登録が可能です。
例えば、立地条件が悪い、建物の状態が悪いなどにより、取引は難しいとあきらめている方、宅建業者に媒介契約を断られた方、媒介契約をしたが取引相手が見つからず困っている方は、是非あきらめる前にご相談ください。
登録相談時に、相続や抵当権などの問題がある場合には、米沢市が連携している山形県司法書士会、山形県行政書士会にご紹介が可能です。
空き家・空き地の登録要件
空き家・空き地の登録要件
  • 市内に存する使用していない建築物及び土地(使用しなくなる予定のものを含む)
  • 媒介契約を締結していないこと
  • 建築物に係る所有権を有する者と当該建築物の所在する土地に係る所有権を有する者が異なる場合は、建築物に係る所有権を有する者が空き家・空き地バンクに当該建築物を登録することについて、当該土地に係る所有権を有する者から同意を得ている建築物であるもの
空き家・空き地の登録要件
空き家・空き地の登録要件
  • 市内に存する使用していない建築物及び土地(使用しなくなる予定のものを含む)
  • 媒介契約を締結していないこと
  • 建築物に係る所有権を有する者と当該建築物の所在する土地に係る所有権を有する者が異なる場合は、建築物に係る所有権を有する者が空き家・空き地バンクに当該建築物を登録することについて、当該土地に係る所有権を有する者から同意を得ている建築物であるもの

空き家を売却するメリット

時間と手間をかけたくない方にオススメ

  • 現金化することで分割しやすくなる
  • 納税資金に充てられる
  • 維持管理が不要になる
  • 固定資産税がかからなくなる
  • 固定資産税がかからなくなる

空き家問題を解消する4つの手段

  • ①売却する
    現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。
  • ②現状維持
    自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。
  • ③更地にする
    家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。
  • ④賃貸にする
    資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
    家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。
  • ④賃貸にする
    資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
    家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家は更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売却しにくくなることが予想できます。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

空き家対策特別措置法に注意

危険な空き家には行政が介入できる

危険な空き家には行政が介入できる

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。特定空家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

  • そのまま放置していると倒壊など保安上の危険となる可能性がある
  • そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
  • 適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
  • 周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
  • 通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
  • 悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
  • そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
早期の対策が重要

早期の対策が重要

空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。
実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、特定空き家の認定を受ける事は他人事ではありません。
特定空き家の認定を受けない・そして住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。特定空き家認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、空き家の所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後空き家をどうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

ご契約までの流れ

STEP
1
査定依頼・物件調査
先ずはお持ちの空き家をどのように売却をするか、物件調査が必要になります。
周辺環境の状況、共有名義人の確認、土地の境界の明確化といった事前に確認することが多々あります。
特に、共有名義人や売却までのスケジュール管理は所有者の方が事前に把握することが重要になります。
STEP
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。
STEP
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。
STEP
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。

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皆様へメッセージ

株式会社三陽不動産
代表取締役 遠藤 陽一
2010年8月 三陽不動産創業
2010年10月 宅地建物取引業免許取得
2016年12月 米沢市金池6丁目9-56に事務所を移転
2017年6月 株式会社三陽不動産設立
2017年9月 宅地建物取引業免許を法人組織に変更
はじめまして。「株式会社三陽不動産」は上杉の城下町”米沢”を拠点に、高畠町、川西町、南陽市とその他の近隣地域で活動しています。
上杉鷹山に学んだ教え「成せば成る 成さねば成らぬ 何事も 成らぬは人の成さぬなりけり」とは、”やり遂げようという想いがあれば何事も達成できる。しかし、できないのはやろうと思わないからだ”とういうことです。
私たちは、お客様のお力になれるよう丁寧な対応と真心サービスで行動力のある営業を心掛けます。
土地・建物のご購入の相談はもちろんのこと、売却の相談から不動産の有効活用、ライフスタイルの変化にあわせたご提案、融資利用の相談など親身になってご提案をさせていただきます。
平成28年12月1日より三沢から金池へと事務所を移転し心機一転頑張って参ります。今まで通りに時間を気にせずにじっくりとご相談、ご提案、お話ができる場にしていきたいと思っております。どうぞ、お気軽にご来店ください。
よろしくお願い申し上げます。

会社概要

株式会社三陽不動産

住所 〒992-0012
山形県米沢市金池6丁目9-56
TEL 0238-26-8351
FAX 0238-26-8352
代表 代表取締役 遠藤 陽一
営業時間 9:00~17:30
定休日:日曜・祝祭日(事前にご連絡を頂ければご案内致します)
事業内容 不動産の売買・賃貸の媒介(仲介)
不動産の管理
不動産有効活用のコンサルティング
建築・リフォームの斡旋
宅地造成開発
所属団体 公益社団法人 山形県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
資格 宅地建物取引士(山形県知事3605号)
賃貸不動産経営管理士(017747登録)
免許番号 山形県知事(1)2583号
URL http://www.sanyo-fudousan.com
FAX 0238-26-8352

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