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空き家の現状

空き家の現状
わが国の空き家は増加の一途をたどっています。
総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年の全国における空き家は819.6万戸で、住宅ストック全体に占める空き家率は13.5%と過去最高となりました。
2008年と比較すると62.8万戸増加し、空き家率は0.4ポイント拡大しています。
今や日本の住宅の7戸に1戸は空き家となっており、このまま有効活用や除却等が進まなければ、2028年には1,700万戸超え4戸に1戸が空き家になるといった民間推計もあります。
賃貸用の空き家が52.4%と最も多く、その他の空き家が38.8%を占めます。
その他は、居住者が長期不在の住宅や建替えで取り壊し予定の住宅などを指します。
賃貸用や売却用の物件は円滑な流通に必要な住宅となりますが、その他のいわゆる放置された物件は、不動産流通市場から取り残された住宅と言えます。
こうした放置した家は近年増加が目立ち、特に木造一戸建が多いことが特徴となっています。

空き家を放置しない方が良い理由

毎年固定資産税がかかる
毎年固定資産税がかかる
家などの不動産を所有者は固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
これは、住んでいない遠方で相続した家であっても、1月1日の時点でのその家の所有者に課税されます。
田舎の家は都心部の家に比べると、固定資産税も少ない場合が多いです。
しかし、10年、20年と払い続けると大きな金額となります。
これらの税金はその家を所有する限り支払いが続きます。
そのため、相続した家など、活用しない家の場合には、少しでも早く売却することで余計な支払いをしなくてすみます。
住宅用地の特例が適用されなくなる場合がある
住宅用地の特例が適用されなくなる場合がある
住宅用の土地の場合には、固定資産税や都市計画税の支払いには優遇措置があり、固定資産税なら最大6分の1に、都市計画税なら最大3分の1まで軽減されます。
しかし、2015年(平成27年)に施行された「空き家対策特別措置法」により、放置された危険な空き家と認定されると、この優遇措置を受けられなくなり、税金の支払い額が一気に跳ね上がります。
認定されないためには、適切な管理が必要になります。このためには、費用も手間もかかります。
そのため管理費用をかけたり、特定空き家に認定されるリスクを避けるためにも早めの売却が無難であるといえるでしょう。
資産価値が下がる
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化スピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
放火などの犯罪のリスク
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが多いので放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
近隣トラブル
近隣トラブル
空き家でも、ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。
ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。
まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。
所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。
知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。

空き家を売却するメリット

時間と手間をかけたくない方にオススメ

  • 現金化することで分割しやすくなる
  • 納税資金に充てられる
  • 維持管理が不要になる
  • 固定資産税がかからなくなる
  • 固定資産税がかからなくなる

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売却したい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家は更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、どんどん売却しにくくなることが予想できます。
特に郊外のニュータウンや地方は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

空き家問題を解消する4つの手段

①売却する
①売却する
現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。
②現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。
③更地にする
③更地にする
家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。
④賃貸にする
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。
④賃貸にする
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。

空き家対策特別措置法に注意

危険な空き家には行政が介入できる
危険な空き家には行政が介入できる
空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある家は「特定空き家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。特定空き家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

  • 倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
  • 衛生上有害となる可能性のある建物
  • 適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
  • 周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
  • 通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
  • 悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
  • 衛生上有害となる可能性のある建物

早期の対策が重要

空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。
ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。
実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、認定を受ける事は他人事ではありません。
認定を受けない・住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。
所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、どうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

空き家を売却する際の注意点

法的手続きを踏んでいるか確認
法的手続きを踏んでいるか確認

空き家の売却の前には、売却できる状態であるかの確認が必要です。
原則、家は所有者本人でないと売却できません。
そのため、両親から相続した家である場合には、名義の変更を行っていないと売却できません。
また、相続の際に兄弟で共有名義とした場合には、全員の同意がなければ売却できません。
そして、現状の確認も大切です。

  • 境界は確定しているか
  • 接道義務を満たしているか
  • 法令上の制限はないか
  • インフラは整備されているか


また、周辺の類似物件の売却価格を調べておくと、売出価格をスムーズに決められるでしょう。

更地にすると税金が高くなる
更地にすると税金が高くなる
更地にすると、家を建てることを目的にしている買主にとっては、広さがわかりやすく、家を建てるときのイメージもしやすくなります。
また、駐車場やほかの活用を考えている人の目にもとまりやすくなります。
しかし、固定資産税や都市計画税は、居住用の家が建っていると、税金の支払いの優遇措置が受けられます。
小規模住宅用地とされる200平方メートル以下の土地は、固定資産税は最大6分の1に減額され、都市計画税は3分の1に減額されます。
また、一般住宅用地となる200平方メートルを超える部分に対しては、固定資産税は3分の1に、都市計画税は3分の2に減額されます。
しかし、建物がなくなってしまえば、この税金の支払いに対する優遇措置はなくなり、税額が高くなります。

ご契約までの流れ

STEP
1
査定依頼・物件調査
先ずはお持ちの空き家をどのように売却をするか、物件調査が必要になります。
周辺環境の状況、共有名義人の確認、土地の境界の明確化といった事前に確認することが多々あります。
特に、共有名義人や売却までのスケジュール管理は所有者の方が事前に把握することが重要になります。
STEP
2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。
STEP
3
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。
境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。
STEP
3
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。
境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。

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代表ご挨拶

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弊社の「サンケイ」の名称は、創業時の「三恵」をカタカナで表したものです。
意味合いは、"三者(売主・買主・仲介者)が恵まれますように"との思いが込められております。
宅地分譲は弊社業務の柱でもあり、言わば民間の区画整理事業と考えております。
もう一つの柱でもあります事業用物件は多岐に亘り、業種業態により様々ありますが、そうした中で提案型企業でありたいと願っており、柔軟な姿勢を心掛けております。
また、お客様のニーズに合わせた、快適な空間をご提供できるよう、日々邁進しております。
これまで様々な方々に支えられ、その繋がりの中で今日までこれましたことを、心より感謝申し上げます。
不動産業を通じ、弊社がお客様のお役に立てられる企業であるならば、幸甚と存じます。
弊社は茅野市、諏訪市、岡谷市、諏訪郡の諏訪地域を中心として甲府~長野県下対応しております。
お問い合わせ、ご質問等どうぞお気軽にご連絡下さい。
スタッフ一同お待ち致しております。

会社概要

社名 株式会社 サンケイ
本店事務所 〒391-0001
長野県茅野市ちの242-4
代表取締役 堀内 長年(ホリウチ ナガトシ)
TEL 0266-72-6196(代表)
FAX 0266-72-9369
営業時間 9:00 ~ 18:00
定休日 日曜日・祝祭日・お盆・年末年始
創業 1981年(昭和56年)1月14日
免許 宅地建物取引業免許番号
長野県知事(5)第4410号
加入団体 (公社)全国宅地建物取引業協会連合会
(公社)全国宅地建物取引業保証協会
(公社)長野県宅地建物取引業協会
(公益(財))東日本不動産流通機構
主な事業内容
  1. 宅地分譲及び事業向け不動産開発
  2. 土地建物の売買、仲介
  3. 賃貸アパート等の仲介及びその管理業
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