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空き家問題

空き家
住まいとしての役割を終え、忘れられてしまったかのようにそのまま放置されてしまう空き家。
いま急速に増加し、大きな社会問題になっています。
総務省が発表した最新の『住宅・土地統計調査』によれば、全国の空き家数は過去10年で89万戸増え、846万戸、割合も13.6%と過去最高の水準に到達しています。
さらに「このままだとよりハイペースで増える」と危惧する声もあります。
野村総合研究所が2018年6月に発表したレポートによると、2033年には国内の空き家数は1,955万戸、空き家率も現在の2倍の27.5%になると予測しています。
管理が行き届いていないものは地域に防災上、衛生上、景観上などの観点からさまざまな悪影響を及ぼします。
今後予想されるさらなる増加に向けて、有効的な対策が求められています。

空き家が増加し続けている原因

原因1
高齢者が転居し住む人がいなくなる
一般的な原因の1つは、自宅を所有している高齢者が老人ホームなどの高齢者住宅や自分の子供の家へ転居することです。
団塊の世代がこれから高齢者になるため、さらに増えていくと予想されます。
その上、高齢者の転居は別の地域への転居が多いため、その地域の活力低下や道路や水道、電気などのインフラ維持も難しくなると言われています。
住む人が減れば、その地域のスーパーや銀行、病院などの生活に必要な施設が減っていくという悪循環が進んでしまいます。
原因2
所有者が空き家を流通させずに放置する

空き家をそのまま放置してしまうことです。
前述の高齢者の転居ですが、高齢者が亡くなった場合など、空き家が相続対象になり相続した人が、何もせずにそのまま放置してしまいます。
相続した家を放置する理由としては、家が遠すぎる、思い出がいっぱい詰まっているなどがあります。
また、相続に関係なく自分の所有している家をそのまま放置している場合もあります。
近年の調査では、物置として使用するから、解体費用がもったいないからが上位の理由として多く、特に困っていない、将来使うかもしれないからなどの理由が続いています。

原因3
新築住宅の需要が高い

中古住宅よりも新築住宅の需要が高く、中古の住宅を購入するよりも新築物件を購入したいと考える人が多い為、増え続ける理由となっています。
最近では中古物件をリフォームして長く使いたいと考える人も増えていますが、リフォームにも相当の費用がかかるため、新しく綺麗な新築を購入したいと考える人の方が多いのが現状です。
新築住宅の需要が高いため、不動産関連業者もどんどん新しい住宅を市場に供給し続けるようになり、結果として実際に居住する人に対して住宅の数が増えている状況が続いています。


知らなかったじゃ済まされない!?

空き家を放置するリスク

固定資産税が6倍になる可能性も!?

土地は更地よりも住宅が建っている方が固定資産税が安いです。
更地の状態がもっとも固定資産税が高いため、たとえ住んでいなくても空き家として放置している人が多い理由のひとつになっています。
ただし、古い物件で倒壊の危険がある場合や、周辺の景観を損なうなどの問題が生じた場合、自治体は当該物件を「特定空き家」に指定します。
すると固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、結果として今までの6倍の固定資産税を納付しなければならない可能性があります。

周辺住民への被害が出てトラブルに!

老朽化が進んで倒壊の危険性が出てきたり、害虫や害獣が繁殖したりすると、周辺の住民に迷惑がかかってしまう可能性もあります。
特に建物の倒壊は人の生命に関わってくる問題なので、放置はできません。
1981年に建築基準法が改正され、新しい耐震基準が導入され、それ以前の物件は古い耐震基準(旧耐震)の建物で、震度5程度の地震には耐えうるように設計されていますが、震度6以上の地震は想定していません。
そのため、大地震が起こると倒壊してしまうリスクが高いです。
全国で旧耐震の物件は150万戸を超えるといわれているので、特に古い空き家を持っている人は建物の耐震性にも注意しましょう。

犯罪発生率が高くなる!

誰も住んでいない家をそのままにしていると、不法侵入や放火、盗難などの犯罪が発生する可能性も高くなります。
「盗られるものがないから問題ない」と考えている人もいるかもしれませんが、盗難によって個人的に被害を受けるだけでなく、近隣の家まで狙われてしまうリスクも考えなければいけません。
特に放火は周辺の住宅にも燃え移ってしまう可能性が高いため、他者に深刻な被害をもたらすケースも考えられます。
日本では毎年3万~4万件の火災が発生していますが、そのうちの10%以上が放火あるいは放火の疑いがある火災です。
自分だけの被害では済まない可能性があるので、放置にはリスクをともなうことを認識する必要があります。

周辺住民への被害が出てトラブルに!

老朽化が進んで倒壊の危険性が出てきたり、害虫や害獣が繁殖したりすると、周辺の住民に迷惑がかかってしまう可能性もあります。
特に建物の倒壊は人の生命に関わってくる問題なので、放置はできません。
1981年に建築基準法が改正され、新しい耐震基準が導入され、それ以前の物件は古い耐震基準(旧耐震)の建物で、震度5程度の地震には耐えうるように設計されていますが、震度6以上の地震は想定していません。
そのため、大地震が起こると倒壊してしまうリスクが高いです。
全国で旧耐震の物件は150万戸を超えるといわれているので、特に古い空き家を持っている人は建物の耐震性にも注意しましょう。

「特定空き家」指定に要注意!

放置された空き家で、景観を乱す、衛生上の問題がある、倒壊などの危険があるといった条件にあてはまると、自治体から特定空き家に指定されます。
特定空き家に指定されても、状況を改善できれば問題ありませんが、改善できずに勧告を受けてしまうと、固定資産税が軽減される住宅用地の特例制度が適用されなくなります。
放置すると税金が6倍になると言われる理由は、まさにここにあります。
最終的に改善がなされない場合は自治体による強制代執行がおこなわれ、費用は所有者負担でその空き家は強制的に解体されることになります。

空き家売却

空き家を売却するメリット

メリット
維持費用の負担がなくなる
所有しているだけで維持費が発生してしまう資産です。
固定資産税・都市計画税などの税金だけでなく、光熱費の基本料・火災保険などの保険代、管理費用といったものがかかってきます。
売却して所有者を移せば、こういった負担は一切なくなります。
メリット
権利者が複数の相続を解決しやすい

相続される資産の中でも不動産は等しく分配しづらいものです。
そういった不動産を複数人の権利者で分与しようとすると、トラブルになる可能性もあるでしょう。
そこで売却して現金化することができれば、不動産を複数人で等しく分配することができます。

メリット
特定空き家に指定されるのを防げる

近隣の環境に悪影響があると認められると、自治体によって特定空き家に指定されてしまいます。
指定を受けると、固定資産税の軽減措置がなくなったり、強制的に解体されその費用を負担しなければならなくなるなどの影響が出ます。
指定される前に売却すればそのような危険を避けることができるでしょう。

メリット
権利者が複数の相続を解決しやすい

相続される資産の中でも不動産は等しく分配しづらいものです。
そういった不動産を複数人の権利者で分与しようとすると、トラブルになる可能性もあるでしょう。
そこで売却して現金化することができれば、不動産を複数人で等しく分配することができます。

3つの売却方法

そのまま売却
そのまま売却する

空き家を壊したりせず、中古住宅または古家付き土地として売却する方法です。
そのまま住める築20年以内の一戸建てなら「中古住宅」、築20年を超えるような古家なら「古家付き土地」として売却します。
一番大きなメリットは、売却にかかる費用がかからず、すぐにでも売却活動をスタートできることです。
外観がキレイであれば、購入後に内装を自分好みにリフォームして住みたいという購入者が見つかるかもしれません。

更地
更地にして売却
解体して更地にした状態にし、土地として売却する方法があります。
解体するための時間や費用がかかりますが、活用しづらい古家が無い方が、より高く早く売却できる可能性が高まり、更地として販売した方が高く早く売却しやすいといえますが、更地にするには解体や整地の費用がそれなりにかかりますし、税金が高額になるデメリットもあるため注意が必要です。
不動産会社に売却
不動産会社に売却
不動産会社に買い取ってもらう方法です。
通常の仲介売却のように買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に直接売却します。
仲介売却ではなかなか買い手が現れなかった空き家でも、買い取ってもらえるケースがあります。
不動産会社に売却
不動産会社に売却
不動産会社に買い取ってもらう方法です。
通常の仲介売却のように買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に直接売却します。
仲介売却ではなかなか買い手が現れなかった空き家でも、買い取ってもらえるケースがあります。

早く現金化したいなら不動産会社に売却

とにかく早く売りたいのなら、不動産会社に買取を依頼するのがおすすめです。
仲介売却だと買い手が現れるまで長い期間かかることがありますが、買取なら不動産会社と合意が得られればすぐに売却が可能だからです。
早く現金化して複数いる相続人に分配したい場合、固定資産税の支払いまでに売却したい場合、相続空き家の3000万円特別控除が受けられる3年以内に売りたい場合など、期限が決まっている場合におすすめです。

空き家売却の流れ

STEP.1
売却価格の相場調査
空き家の売却価格の相場を調べましょう。
築年数の古い空き家の場合は建物に価格がつかないことも多いですが、築年数が新しい物件や中古建ての需要が高いエリアでは価格がつくこともあります。
STEP.2
不動産会社に依頼
査定価格に納得がいけば、不動産会社に売却の仲介を依頼し媒介契約を結びます。
不動産会社と結ぶ媒介契約には取引形態の異なる専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴があります。
STEP.3
空き家を売りに出す
不動産会社が広告を出すなどして空き家の購入希望者を募ります。
購入希望者に対して建物の内覧や金額交渉などを行って契約内容を詰めていきます。
空家の場合は不動産会社へ鍵を預け、売り主が内覧に立ち会わないことも多いです。
STEP.4
売買契約締結、引き渡し
売買契約書重要事項説明書などを用意し、売買契約を締結します。
決済と同時に物件を引き渡し、空き家売却が終了となります。
STEP.2
不動産会社に依頼
査定価格に納得がいけば、不動産会社に売却の仲介を依頼し媒介契約を結びます。
不動産会社と結ぶ媒介契約には取引形態の異なる専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴があります。

新潟県上・中越の不動産なら(同)さくら中央不動産

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