空き家問題の現状

日本の空き家問題の深刻化

「空き家問題」が社会問題化していることは既に周知の事実です。これは総務省が5年に一度行なっている「住宅・土地統計調査」で、 空き家の数が820万戸(2013年度)にものぼることがわかったことがきっかけでした。 日本の住宅数は6,063万戸(2013年度)ですから、日本は実に7軒に1軒が空き家であることがわかります。 空き家とひと口にいっても、戸建てもあればマンション、アパートもあり、さらにはそれが自宅用であったり、賃貸用であったり、種類は様々です。

ただここ5年について見てみると、増加しているのは「一戸建て」です。2008年から2013年までの5年間で増えた空き家62万8000戸のうち、一戸建てはそのほぼ8割にのぼります。

空き家所有者の70%以上が放置している

空き家所有者の70%以上が、売買・賃貸などの活用や不動産業者への相談をすることもなく、特に何もせずに放置してしまっているというデーターがあります。 多くの場合が、実家などを相続はしたものの、この先どうしようか、どのような選択肢があるのか、誰に何を相談すればよいのかなど、わからず迷ってというケースが多いようです。

たとえば都会に出て就職し、結婚、そのまま都会に住んでいるとき、田舎の両親が亡くなり、その自宅を相続したとしたら、そのタイミングで地方の実家に戻って生活することはなかなか難しいでしょう。 でも、小さい頃生まれ育った家をすぐに売却したり、取り壊す気にはなれない。そこでしばらくそのままにして、お盆や正月に兄弟姉妹が帰省して集まったりするときのために実家をそのままにしている。 こうした田舎の家がいま増えているからこそ、賃貸用でも売却用でもない戸建ての空き家が増えていると考えられます。

空き家対策特別措置法の成立

空き家問題に危機感を募らせた国は、対策に乗り出すべく2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」、略して「空き家対策 (特別措置)法」を制定しました(具体的には2014年11月19日に国会で成立し、翌 15年の5月から施行)。

この法律の大きなポイントは、 倒壊の恐れのある空き家や衛生上著しく有害となる恐れのある空き家などを、各市区町村が「特定空き家」として認定し、 所有者に対して撤去や修繕の命令を行い、もし命令に従わなければ市区町村が強制的に撤去し、かかった費用を所有者に請求することができるようになったという点です。

特定空き家かどうかの認定基準については、国土交通省では次の4つを挙げています。

  • 基礎や屋根、外壁などに問題があり、倒壊などの危険があるもの
  • ごみの放置などで衛生上有害なもの
  • 適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なうもの
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切なもの
  • 基礎や屋根、外壁などに問題があり、倒壊などの危険があるもの

つまりもはや「ボロ屋敷」や「ゴミ屋敷」は許されない時代になったというわけです。もしこうした基準に当てはまる空き家を持っているなら、いずれ「特定空き家」と認定される可能性があります。

そうなればこれまでのように空き家をただ放置し続けているわけにはいかず、最悪の場合は市区町村によって建物を取り壊され、その費用を請求されるおそれがあります。

さらに「空き家対策法」と関連してもうひとつ重要なことは、2015年度の税制改正によって、特定空き家に認定された建物については、固定資産税と都市計画税の「住宅用地の課税標準の特例」が適用されなくなったということです。

これにより、特定空き家になると、土地の固定資産税が最大6倍になるケースも出てきます。ということは家が建っていたとしても、土地の固定資産税は6倍になるわけで、最大のメリットがなくなるわけです。

空き家を売却する

空き家問題の対処の仕方

 「空き家をとりあえずそのままにしておく」という選択肢はもはや通用しなくなったことがわかります。
こうした空き家問題への対処方法には有効活用など様々な方法がありますが、もっともオーソドックスで確実なのが売却です。

なぜ売却なのか?

思い入れがあり、なかなか手放せないという事は心情的にはとてもよくわかりますが、空き家を放置していると、 倒壊の危険・衛生上有害・景観を損なうなど近隣住民にとっては生活保全を損なわれ、地域の治安低下にもつながりかねません。のみならず「特定空き家」に指定されてしまうリスクもあります。
このような空き家問題への対処は「「売却」こそもっとも理想的な解決方法なのです。また「売却」には様々なメリットがあります。

空き家を売却するメリット

空き家を売却するメリットを挙げてみましょう。

・現金化することで分割しやすくなる。      

・納税資金に充てられる。                   

・維持管理が不要になる。             

・固定資産税がかからなくなる。

刻印
相続を考慮すれば、現金化することで、たとえば遺産相続などもシンプルになります。
また現金がない場合は相続税に資金に充てられます。
これは相続問題をシンプルにするという観点から非常に有益です。
空き家も不動産である以上、所有しているだけで税金がかかりますし、
維持管理費だけでも相当な出費となります。

これらの問題を一気に解決できるのが売却なのです。

売るなら早期売却を!

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。

しかしいまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家はますます増えることが予想されています。そうなると売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売りにくくなることが容易に予想されるのです。

現在もし空き家を持っていて、それを売ろうと思っているなら、基本的に早めに売ったほうがいいでしょう。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、場合によっては価格がつかなくなる可能性があるからです。

 

したがって「売る」と決めたら、なるべく早く売却するのが得策なのです。

空き家をリノベーション再生する

売却以外の対処の仕方

売却以外での空き家問題への対処の仕方で私たちがご提案するのは、空き家をリノベーションしての活用(賃貸)です。

なぜ賃貸(リノベーション再生)なのか?

思い入れのある家屋をリノベーションする事は心情的に辛いものがあります。しかし、リノベーションして賃貸として活用することは、思い入れはあるが、現状は負の財産である空き家をプラスの収益財産へ転じることなのです。

また「賃貸」には様々なメリットがあります。

賃貸のメリット

空き家をリノベーション再生して賃貸として活用するメリットを挙げてみましょう。

・収益不動産として安定収入が得られる。     

・建物の老朽化が防げる。                   

・維持管理が不要になる。            

・固定資産税等の費用が経費として計上できるため、
 控除の対象になる

定期借家契約の活用

定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了したときに更新されることなく終了する借家契約です。ご自宅を賃貸する際に、更新のない定期借家契約を利用すると立退きの問題が無くなります。

■ゆくゆくは自用で使いたい等のニーズに対しては、定期借家契約を使って、期間限定で賃貸することも可能。

賃貸(青色申告すれば10万円の特別控除)

親が介護施設に入居して空き家になった実家を賃貸に出す場合を考えてみましょう。 このとき注意が必要なのが確定申告です。青色申告を届け出れば、10万円を経費として特別控除してもらえます。

青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件を満たせば、最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

事業的規模というのは、
1.貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
2.独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。 のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。実家の賃貸ですから、事業的規模ということにはならないでしょう。

賃貸(相続時に固定資産税評価額が減額)

賃貸のまま相続ということになると、固定資産税評価額が減額されます。 賃貸の場合の固定資産税評価額は次のようになります。

・貸家の用に供されている家屋:固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
・貸家建付地:自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

■貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

■借家権割合、借地権割合は地域によって異なります。借家権割合は30%、借地権割合は50~60%の地域が多いようです。

例えば、建物が1,000万円、土地(30坪)が4,000万円、合計5,000万円の家で考えてみましょう。 空き家のままの場合には、5,000万円の固定資産税評価額ですが、賃貸に出している場合の評価額は、次のようになります。借家権割合は30%、借地権割合は60%、賃貸割合は100%とします。

・家屋の固定資産税評価額は、1,000万円×(1-30%×100%)=700万円
・土地の固定資産税評価額は、4,000万円×(1-60%×30%×100%)=3,280万円

合計3,980万円となり、空き家のままの場合に比べて評価額は1,020万円低くなります。

さらに、貸し付け用の小規模宅地の減額の適用があり、貸付事業用宅地等に該当する宅地は200平方メートルを限度に50%、特定居住用宅地等に該当する宅地は240平方メートルを限度に80%、評価額が減額されます。

空き家の売却・リノベーション再生は空
き家問題に精通した不動産のプロに!

売却もしくは、リノベーション(再生)することが決まったら、早速、専門家に相談しましょう。


さいせい住宅株式会社では空き家の専門的な知識を持った経験豊富なスタッフが親身になってお客様のご相談に対応し、最適な選択や意思決定を行えるようご提案致します。

まずはお気軽にご連絡ください。

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さいせい住宅株式会社
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