空き家は株式会社パイントラスト企画で問題解決

磐田市の空き家活用・対策・売却相談は
株式会社パイントラスト企画へ!

パイントラスト企画では、静岡県西部を中心に土地・建物の売買仲介業務をメインとして日々、営業活動を行っております。土地には、規模の大小、変形地、極小地、活用用途などさまざまでそれに適した有効活用をする必要があります。それを最適かつ有効な活用方法を考えるのが私たちの仕事です。平成27年5月には「空き家対策特別措置法」も完全施行され、お客様の中にはどうして良いのかとお困りの方も多くいらっしゃるのではないかと思います。良い有効活用をし、利益に変えていくのも一つの対策と考えます。土地・建物についてお悩みでしたらどんな些細なことでも構いません。是非、当社にお任せください。豊富な経験と実績で分かりやすく丁寧なアドバイスをさせていただきます。

空き家対策の現状

平成27年に施行された「空家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」は、老朽化した住宅が近隣住民及び周辺環境に与える影響を考慮することを目的に作られた法律です。

老朽化してしまった住宅には、倒壊や崩落、害虫、悪臭など様々なリスクが内在します。空家対策特別措置法の施行により、市町村は「立ち入り調査」や「固定資産税に関する個人情報の閲覧」が可能となり、「空家認定」を行うこととなります。

また、特に早急な対応が求められる物件は「特定空家」と指定し、相応の処分を課すことも可能となりました。特定空家に指定されてしまうことで、固定資産税の優遇対象外となってしまうケースもあるため、空家の活用を検討するオーナーが増加してきているのです。

放置空き家が「負の遺産」になるのをご存知でしたか?

2014年に「空き家対策特別措置法」の制定後、勧告を受けた空き家は「固定資産税の優遇」を受けられなくなりました。つまり、適切な管理を行わずに放置するとデメリットしかなくなったのです。もちろん磐田市の空き家もその影響を受けるようになります。

放火などの犯罪のリスク

放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

近隣トラブル

近隣トラブル
空き家でも、ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。
ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。

まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。
所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。
知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。

老朽化による倒壊

老朽化による倒壊
老朽化が進むと、屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。

こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

景観の悪化

景観の悪化
これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。

このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
普通はいません。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

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「空き家対策特別処置法」とは?

「空き家対策特別処置法」とは?
  • 「空き家対策特別措置法」とは平成26年に2月に行政が施行を開始した法律です。
  • 主な目的は行政の空き家の実態把握と、所有者に対しての空き家抱える課題に対に対する行動の促進など。
  • 施行の背景には現在社会問題となって話題が絶えない空き家問題がある。
  • 具体例として、老朽化に伴う倒壊の危険性などの問題を指摘される空き家戸数の増加があげられる。
  • 所有者の空き家が「特定空き家」だと勧告をなされた時点で、その空き家は「固定資産税の優遇措置」を受けられず、税金が6倍になる。
  • 勧告対象の空き家の管理を怠り、放置し続けると行政による強制処分が成される。

特定空き家の基準


  1. 放置し続けると、倒壊の危険性がある
  2. 周辺の衛生状況に害を及ぼす恐れがあり、かつ適切な処置が行われず、景観を損なう要因になっている
  3. 上記の項目が著しく問題観されると勧告対象になるので、その前に対策が必要になる!

課題解決を促進させる「支援制度」の充実化

課題解決を促進させる「支援制度」の充実化
【理由】
空き家放置には老朽化に伴う倒壊の恐れなど、その他にも多数の難題を含む。加えて現状の空き家問題が社会問題としてはとても深刻なため。

【行政の具体的な動き】
現在行政が行っている施策は、空き家問題の解決のためにネット上での空き家バンクの構築や、助成金による支援を強化することで空き家所有者や不動産会社の空き家問題に対する適切な管理・改善行動を促すことに努めている。

【空き家問題の原因】
  • 平成25年の空き家戸数は820万戸あり空き家率が13.5%で、減少や停滞もする事がなく右肩上の状態で増え続けている。
  • 新設戸数は年々増加し、滅失戸数は減らない。さらに人口の減少により住宅需要の低下している。
  • 晩婚化や少子化も増加傾向が止まらず、人口減少を避けることは難しい等々

“ 不要な ”空き家も有効活用が可能です。適切な「対策・管理」でプラスの遺産にできるかもしれません。

空き家対策特別措置法の制定により、所有をする物件が負の財産として経済的に大きな重荷になる可能性が高まっています。空き家の調査には時間を有します。そのため、「特定空き家」に指定される恐れがある不動産をお持ちの場合、勧告が来る前に早めの対処をしておくことが安全でしょう。
負の財産も適切な対処をすれば有効活用ができ、価値ある財産に転じさせる事もできます。

例えば現在では、空き家の解体や売却などを行い、コインパーキング・駐車場・コインランドリー・トランクルームや他物件への投資など、様々な有効活用で利益を生み出す所有者のかたがいるのも事実です。

まずは専門家に相談し、今所有している空き家について適切なアドバイスを受け有効活用を試みてみたり、具体的な対応をされていくと良いでしょう。

空き家の有効活用方法

賃貸物件として再利用
賃貸物件として再利用
空き家活用で最も多いのが、賃貸物件として活用し収益を得る方法です。立地や設備の問題もありますが、コストを抑えた「ポイントリフォーム」で物件の価値をアップさせ入居者を募っているケースも増えています。
住宅管理サービスで現状維持
住宅管理サービスで現状維持
空家対策特別措置法が施行されたことで急速に増加しているのが「住宅管理サービス」です。
「空き家を使う予定はないが、手放したくはない…」というオーナーにとっては、安心のサービスと言えます。しかし、サービス利用料とともに、固定資産税等の維持費も負担となりますので、資金面での計画性が求められます。
売却する
売却する
空き家を全く使用しない場合は、売却することをおすすめします。所有しているだけで、維持費は発生し続けますので、早めに売却をした方がコストがかからないでしょう。
リフォーム
リフォーム
空き家をリフォームし、自宅や別荘として活用するケースもあります。また、賃貸として貸し出す・売却することを前提としたリフォームも増えてきています。
リフォーム
リフォーム
空き家をリフォームし、自宅や別荘として活用するケースもあります。また、賃貸として貸し出す・売却することを前提としたリフォームも増えてきています。

特別控除の活用

「特別控除」とは?

「特別控除」とは?
新設された「空き家に係る譲渡所得の特別控除」という制度があります。これには空き家の売却を促進させる目的があり、空き家の売却による譲渡所得3,000万円の特別控除を特例として認めています。
この特例の適用を受けるには、各種要件を満たす必要があります。以下は、その一例です。

  • 相続の開始の直前まで被相続人の居住用とされていた
  • 相続の開始直前まで被相続人以外に居住をしていた者がいなかった
  • 昭和56年5月31日以前に建築された
  • 相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付け用、居住用に使用されていない
  • 耐震性が安全基準に適合している
  • 譲渡額が1億円を超えていない

空き家に係る譲渡所得特別控除は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡が対象とされています。約3年あまりの短い期間の特例ですので、この機会に空き家対策をしっかりと考えていきたいものです。

ご契約までの流れ

STEP.1
査定依頼・物件調査
先ずはお持ちの空き家をどのように売却をするか、物件の調査が必要になります。
周辺環境の状況、共有名義人の確認、土地の境界の明確化といった事前に確認することが多々ございます。
特に、共有名義人や売却までのスケジュール管理は所有者の方が事前に把握しておくことがとても重要になります。
STEP.2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要となります媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件を予め定めて、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。
STEP.3
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。
境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。
STEP.2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要となります媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件を予め定めて、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。

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代表あいさつ

松下 秀樹
初めまして、株式会社パイントラスト企画、体表取締役の松下 秀樹と申します。 この度は、パイントラスト企画のホームページへのアクセスをいただき誠に有難う御座います。 社名の由来は、代表の苗字、松下からパイン=松の木、トラスト=信頼・信用という意味を込めて社名とし、当社が信頼・信用していただける企業に成長できるよう 平成29年8月に設立いたしました。 当社は、設立以前から業歴25年以上の経験と実績で地域密着型の小回りの利く、全てのお客様とって身近な存在としてあらゆるニーズにお応えできる企業を目標に邁進してまいります。

会社概要

社名 株式会社パイントラスト企画
所在地 〒438-0016
静岡県磐田市岩井2040-1 101
代表者 松下 秀樹
営業時間 9:00 ~ 18:00
定休日 日曜・祝日
TEL 0538-67-8735
FAX 0538-67-8736
設立 2017年8月
宅建免許番号 静岡県知事(1)第14030号
業務内容 不動産における全般の業務を行っております。
  • 土地、建物の売買仲介業務
  • 事業用物件の賃貸管理業務
  • 中古住宅のリノベーション(リフォーム)業務
  • 空き家対策業務
  • 土地、建物の有効活用のコンサルティング業務
  • その他、付随する業務
ホームページ https://pine-trust.com/
営業時間 9:00 ~ 18:00

お問い合わせフォーム

当社は所有者様の持つ不動産に対し、適切なアドバイスができるように常に心がけております。もちろんお問い合わせは無料で承っております。財産はお金だけではなく、いかなる不動産も所有する不動産は大きな財産です。もちろんそれは活用の仕方次第で負の遺産にも、利益を生む源泉にもなります。空き家の管理・対策でお困りの場合、まずはお気軽に当社、株式会社パイントラスト企画にご相談くださいませ。
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