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当社は大阪府の不動産を取り扱っております。

不動産はその地域性や求める人によってお客様のニーズも多様化しております。
空き家の活用でお悩みをお持ちではないでしょうか?
空き家を所有しているが、持て余している方は多いと思います。
不動産の運用には多くの時間と労力が費やされます。
専門家に相談することで余計な時間を取られることなく、効率的に資産を活用する事が出来ます。
まずは、お客様が抱える空き家のお悩みをお聞かせください。

大阪府の不動産のことなら株式会社Connection

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空き家問題

空き家
空き家の割合は年々増えている状況で、総務省の平成30年住宅・土地統計調査によると、空き家率は13.6%と過去最高となっています。
これは昭和38年から常に増加し続けている状況です。
13.6%とは、戸数にすると848万9千戸で、数にするとかなり多いことがわかります。
内訳として、賃貸用の住宅が432万7千戸、売却用の住宅が29万3千戸、別荘などの二次的住宅が38万1千戸、その他住宅が348万7千戸です。
その他住宅とは、転勤や入院などで居住住宅が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのため取り壊す予定となっている住宅、区分判断が困難な住宅などが含まれます。

こんなお悩みありませんか?

  • 現在空き家の物件がある
  • 親名義の不動産を売却したい
  • 相続した土地をそのまま放置してしまっている
  • 活用していない土地がある
  • 投資物件の空室が増えて、収入よりも支出のほうが増えてきた
  • 親名義の不動産を売却したい

空き家放置のデメリット

家・電卓
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
空き家
景観の悪化
建物は老朽化によって幽霊屋敷状態、敷地は雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか?
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。
また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
火災
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっています。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
倒壊
老朽化による倒壊
老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあり、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。
こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。
空き家
景観の悪化
建物は老朽化によって幽霊屋敷状態、敷地は雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか?
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。
また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。

空き家対策特別措置法

空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことで、“空き家法”とも呼ばれています。
空き家対策特別措置法が制定される以前は、自治体が独自で空き家条例をつくるなど、個々の対策が行われていましたが、法的効力がないため、最終的な判断は所有者にゆだねられていました。
しかし、空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては“特定空家”として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

相続不動産

土地や家など不動産を相続した場合

相続人が1人だけの場合
相続人が1人だけの場合
相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。
相続した不動産はすべて自身の所有となります。
これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが1人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは?とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合
【遺言書を確認する】
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。

【遺言書がない場合~遺産分割協議で不動産の相続人を決定する】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合
【遺言書を確認する】
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。

【遺言書がない場合~遺産分割協議で不動産の相続人を決定する】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。

遺産相続した不動産の分割方法

換価分割

換価分割とは、不動産をいったん売却してしまい、現金にした上で遺産分割をしようという方法です。
そもそも不動産を分割するといっても、その不動産に全員が住めるわけではない場合や、一部を分割されたところで、そのままでは売却も(こちらは以下で説明します)できません。
相続人全員の同意の下、不動産のすべて、もしくは一部を売却し、分割しやすい現金にしてしまおうというのが換価分割になります。
現金であれば、相続人の数だけ均等に分割するのも容易なため、不動産を誰が相続するのか決まらない場合に有効な手段と言えます。

代償分割

対象となる不動産の住む者が決まっている場合に特に有効な分割方法です。
相続する1人が現金を持ち出さなければならない場合がある点に注意が必要です。
現金に代わる相続財産があれば、不動産を相続する者の取得分を減らすなどで代償可能といえますが、ない場合は1人だけ金銭的負担が大きくなってしまいます。

共有分割

単純にそのまま相続人全員が共有で相続分を得ることです。
この方法であれば面倒な遺産分割協議をする必要もありません。
ただし、不動産の共有状態というのはあまり自由が利かないデメリットがあります。
というのも、大規模な修繕を行う際や売却をする場合、相続人全員の同意がなければ手をつけることができません。
悪い言い方をすれば、面倒な手続きの先延ばしにしかならないため、あまりおすすめできる分割方法とは言えません。

不動産相続の注意点

土地のみを相続する場合
土地のみを相続する場合
建物がない分、土地の相続は比較的シンプルではありますが、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。
相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。
分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いをすすめましょう。
戸建てを相続する場合
戸建てを相続する場合
戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。
マンションを相続する場合
マンションを相続する場合
マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。
マンションを相続する場合
マンションを相続する場合
マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

相続登記に必要な書類と進め方の流れ

相続登記の必要書類

  • 遺産分割協議書(遺産分割があった場合)
  • 相続人全員の印鑑証明書・住民票・戸籍謄本
  • 亡くなった方の死亡の記載がある戸籍謄本
  • 亡くなった方の住民票除票、または死亡の記載がある戸籍附票
  • 対象不動産の固定資産評価額証明書
  • 対象不動産の登記簿謄本相続登記申請書(法務局にて入手可)
  • 相続人全員の印鑑証明書・住民票・戸籍謄本
STEP.1
必要書類を法務局に提出
上記の書類が揃ったら対象となる不動産を管轄している法務局に提出します。
必要書類に不足がないか、相続登記申請書に間違いはないかをチェックしてもらうためにも、法務局内部に設置されている「登記相談」を利用するのも良い方法です。
STEP.2
法務局による相続登記書類の精査
登記申請書は法務局にて精査されます。
精算の期間は書類提出から1~2週間程度です。
STEP.3
登記識別情報通知書(権利証)の交付
名義変更完了し、「登記識別情報通知書」が交付されます。こちらがいわゆる権利証です。
登記識別情報通知書には、目隠しシールの下に12桁の英数字が記載されていますので、この情報を大事に保管しておきましょう。
その他に、「登記完了証」という書面も交付されます。こちらを将来に使うことはありませんが、一緒に保管しておくのが良いです。
STEP.2
法務局による相続登記書類の精査
登記申請書は法務局にて精査されます。
精算の期間は書類提出から1~2週間程度です。

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会社名 株式会社 Connection
住所 大阪府大阪市東住吉区針中野2丁目12-11
TEL 06-6777-2115
代表 宮本 湧
免許番号 大阪府知事免許(1)第61895号
所属団体 (一社)大阪府宅地建物取引業協会
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