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空き家の活用でお悩みをお持ちではないでしょうか?

放置していた状態でも思い出のある家をまた輝かせる事、家を資産として活用し、利益を生み出すことで空き家を生き返らせることができます。
当社では、今まで培ってきたネットワークを活かしお客様にとって最適な提案をさせていただき、ご利益につなげます。
売却する不動産のセールスポイント、ウィークポイントを把握した上で、お客様のご希望に沿った最適なご提案をいたします。

 空 き 家 問 題 

こんなお悩みありませんか?

  • 現在空き家の物件がある
  • 親名義の不動産を売却したい
  • 相続した不動産をそのまま放置状態
  • 活用していない土地がある
  • 投資物件の空室が増え、収入よりも支出のほうが多くなってきた
  • 親名義の不動産を売却したい
空き家

社会問題化する「空き家」

近年、少子高齢化や地方における人口減少などの理由により、空き家数の増加が社会問題となっています。
平成25年におこなわれ、平成27年に発表された「平成25年住宅・土地統計調査」(総務省統計局)では、空き家数は820万戸で全国の住戸の13.5%を占め、過去最高となりました。
平成30年は約846万戸に及び(総務省調査)空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は25年と比べると、13.6%と0.1ポイント上昇し、過去最高を更新。
管理が行き届いていない空き家は地域に防災上、衛生上、景観上などの観点からさまざまな悪影響を及ぼします。
今後予想されるさらなる空き家増加に向けて、有効的な対策が求められています。

空き家を放置するリスク

土地と建物の機会損失
土地と建物の機会損失
空き家として放置されることで、土地または建物としての機会損失につながります。
土地を有効に利用すれば、経済活動や地域活性化に一役かうであろう空き家が、利用されることなく放置されているのは、とても残念なことです。
また、世界的に見ても可住地面積の割合が低い日本において、人が住める土地を生かしきれないのは大きな機会損失ということになります。
老朽化による価値の低下
老朽化による価値の低下
劣化した空き家は資産価値が低下するため、経済的なリスクが高いです。
空き家として人が住まずに長期間放置した場合、家はすぐに劣化します。土台や柱の劣化やカビや異臭などの問題が生じた空き家は、売却の際の修繕費など費用がかかる上に資産価値が低くなります。
不動産価値、つまり所有者の方にとっての資産価値が目減りする前に、対策を取る必要があります。
犯罪リスクの増加
犯罪リスクの増加
空き家問題は、不法侵入など犯罪に関連する恐れもあります。
空き家は住む場所のあてのない人、人目を逃れたい犯罪者にとっては、絶好の場所です。
不法侵入だけでなく、放火や薬物栽培などのケースも見られます。
こういった場合、近隣住民に大きな被害が生じたり、地域の治安の悪化につながってしまいます。
周辺地域への悪影響
周辺地域への悪影響
空き家を長期間放置した場合、建物の老朽化や景観の悪化により近隣住民へ悪影響を及ぼす可能性があります。
家は人が手入れをしないと劣化していきます。
空き家が放置された場合、敷地内の管理も放置されている状態ですから、雑草や虫の繁殖、また小動物が家に棲みつき悪臭を放つなど様々な問題が発生します。
劣化した住宅が街並景観を乱す場合もあります。
老朽化による価値の低下
老朽化による価値の低下
劣化した空き家は資産価値が低下するため、経済的なリスクが高いです。
空き家として人が住まずに長期間放置した場合、家はすぐに劣化します。土台や柱の劣化やカビや異臭などの問題が生じた空き家は、売却の際の修繕費など費用がかかる上に資産価値が低くなります。
不動産価値、つまり所有者の方にとっての資産価値が目減りする前に、対策を取る必要があります。

空き家対策特別措置法

不動産を所有していると「固定資産税」と地域によっては「都市計画税」の課税があります。
ただし実際は「住宅用地の特例」が適用され、住宅用地に対する固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されています。
しかし行政機関の判断で、空き家が倒壊もしくは保安上で危険のある建物である「特定空家」に指定されると、この住宅用地の特定の適用から除外され、固定資産税の支払いが最大で6倍、都市計画税が最大で3倍に増額されるので特に注意していください。

オブライエンの3つの特徴

特徴1
お客様にあった最適なご提案
不動産売却には様々なケースがあります。
オブライエンでは、売却する不動産のセールスポイントはもちろん、ウィークポイントを把握した上で、お客様のご希望に沿った最適なご提案をいたします。
特徴2
専門家とのネットワーク
オブライエンでは、弁護士・司法書士・税理士・FPなど法律・保険・お金などの専門家と連携しており、不動産売却の注意点やアフターフォローまでご対応いたします。
不動産以外のお困り事もご相談ください。
特徴3
無料査定 / 完全秘密厳守
相談や査定は無料でおこないます。
売主様の個人情報や内容は、固く厳守いたしますので、近所に知られたくないなどのご事情にも柔軟にご対応可能です。
特徴2
専門家とのネットワーク
オブライエンでは、弁護士・司法書士・税理士・FPなど法律・保険・お金などの専門家と連携しており、不動産売却の注意点やアフターフォローまでご対応いたします。
不動産以外のお困り事もご相談ください。

空き家売却の流れ

STEP
1
売却価格の相場調査
空き家の売却価格の相場を調べましょう。
築年数の古い空家の場合は建物に価格がつかないことも多いですが、築年数が新しい物件や中古建ての需要が高いエリアでは価格がつくこともあります。
STEP
2
不動産会社に依頼
査定価格に納得がいけば、不動産会社に売却の仲介を依頼し媒介契約を結びます。
不動産会社と結ぶ媒介契約には取引形態の異なる専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴があります。
STEP
3
空き家を売りに出す
不動産会社が広告を出すなどして空き家の購入希望者を募ります。
購入希望者に対して建物の内覧や金額交渉などを行って契約内容を詰めていきます。
空家の場合は不動産会社へ鍵を預け、売り主が内覧に立ち会わないことも多いです。
STEP
4
売買契約締結、引き渡し
売買契約書重要事項説明書などを用意し、売買契約を締結します。
決済と同時に物件を引き渡し、空き家売却が終了となります。
STEP
2
不動産会社に依頼
査定価格に納得がいけば、不動産会社に売却の仲介を依頼し媒介契約を結びます。
不動産会社と結ぶ媒介契約には取引形態の異なる専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴があります。

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。
この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家はますます増えることが予想されています。そうなると売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売却しにくくなることが容易に予想されるのです。
現在もし空き家を持っていて、それを売ろうと思っているなら、基本的に早めに売ったほうがいいでしょう。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、場合によっては価格がつかなくなる可能性があるからです。

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 相 続 不 動 産 

相続

相続問題

空き家が増える理由の一つに、相続問題です。
所有者が亡くなった家は相続人に相続されますが、相続人のうち誰が継ぐのかは、相続人間で話し合われます。
しかし、不動産は数人で割って所有するのが難しい資産で、「争続」になってしまうことが多いです。
結果として相続人全員で家を共有することになった場合、将来その不動産を売却するときには共有者全員の同意が必要となってしまいます。
こうして「売却するのが難しい家」となり、空き家が放置されてしまうのです。

土地や家などを相続した場合

相続人が1人だけの場合
相続人が1人だけの場合
相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。
相続した不動産はすべて自身の所有となります。
これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが1人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは?とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合
【遺言書を確認する】
一方で、相続人が複数の場合は遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。

【遺言書がない場合】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合
【遺言書を確認する】
一方で、相続人が複数の場合は遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。

【遺言書がない場合】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。

遺産相続した不動産の分割方法

換価分割
不動産を売却、現金にして遺産分割する
換価分割とは、不動産をいったん売却してしまい、現金にした上で遺産分割をしようという方法です。
そもそも不動産を分割するといっても、その不動産に全員が住めるわけではない場合や、一部を分割されたところで、そのままでは売却も(こちらは以下で説明します)できません。
そこで相続人全員の同意の下、不動産のすべて、もしくは一部を売却し、分割しやすい現金にしてしまおうというのが換価分割になります。
現金であれば、相続人の数だけ均等に分割するのも容易なため、不動産を誰が相続するのかなかなか決まらない場合に有効な手段と言えます。
代償分割
相続人の1人が不動産を相続し、それ以外の相続人へ代償分の現金を支払う
対象となる不動産の住む者が決まっている場合に特に有効な分割方法です。
相続する1人が現金を持ち出さなければならない場合がある点に注意が必要です。
現金に代わる相続財産があれば、不動産を相続する者の取得分を減らすなどで代償可能といえますが、ない場合は1人だけ金銭的負担が大きくなってしまいます。
共有分割
共有分割として相続
単純にそのまま相続人全員が共有で相続分を得ることです。
この方法なら面倒な遺産分割協議をする必要もありませんが、不動産の共有状態というのはあまり自由が利かないデメリットがあります。
というのも、大規模な修繕を行う際や売却をする場合、相続人全員の同意がなければ手をつけることができないため、あまりおすすめできる分割方法とは言えません。
代償分割
相続人の1人が不動産を相続し、それ以外の相続人へ代償分の現金を支払う
対象となる不動産の住む者が決まっている場合に特に有効な分割方法です。
相続する1人が現金を持ち出さなければならない場合がある点に注意が必要です。
現金に代わる相続財産があれば、不動産を相続する者の取得分を減らすなどで代償可能といえますが、ない場合は1人だけ金銭的負担が大きくなってしまいます。

相続する資産によって変わります

不動産相続の注意点

土地のみを相続
土地のみを相続
建物がない分、土地の相続は比較的シンプルではありますが、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。
相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。
分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いをすすめましょう。
戸建てを相続する場合
戸建てを相続
戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。
マンションを相続
マンションを相続
マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。
マンションを相続
マンションを相続
マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

相続登記に必要な書類と流れ

相続登記の必要書類

相続登記の必要書類

  • 遺産分割協議書(遺産分割があった場合)
  • 相続人全員の印鑑証明書・住民票・戸籍謄本
  • 亡くなった方の死亡の記載がある戸籍謄本
  • 亡くなった方の住民票除票、または死亡記載がある戸籍附票
  • 対象不動産の固定資産評価額証明書
  • 対象不動産の登記簿謄本相続登記申請書(法務局にて入手可)
  • 相続人全員の印鑑証明書・住民票・戸籍謄本
STEP.1
必要書類を法務局に提出
上記の書類が揃ったら対象となる不動産を管轄している法務局に提出します。
必要書類に不足がないか、相続登記申請書に間違いはないかをチェックしてもらうためにも、法務局内部に設置されている「登記相談」を利用するのも良い方法です。
STEP.2
法務局による相続登記書類の精査
登記申請書は法務局にて精査されます。
精算の期間は書類提出から1~2週間程度です。
STEP.3
登記識別情報通知書(権利証)の交付
名義変更完了し、「登記識別情報通知書」が交付されます。こちらがいわゆる権利証です。
登記識別情報通知書には、目隠しシールの下に12桁の英数字が記載されていますので、この情報を大事に保管しておきましょう。
その他に、「登記完了証」という書面も交付されます。こちらを将来に使うことはありませんが、一緒に保管しておくのが良いです。
STEP.2
法務局による相続登記書類の精査
登記申請書は法務局にて精査されます。
精算の期間は書類提出から1~2週間程度です。

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 会 社 概 要 

商号 株式会社オブライエン
所在地 東京都新宿区西新宿8丁目15-3
代表 沖宗 武蔵
TEL 03-5937-0841
FAX 03-5937-0842
免許番号 東京都知事 (1) 第103916号
アクセス 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅 徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅 徒歩5分
JR各線「新宿」駅 徒歩13分
リンク オフィシャルサイト
売却査定サイト
空き家活用.net
相続問題相談ガイド
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売却を検討のお客様には、不動産をどのように分けるのが将来的に見て一番良いのかを、ケースバイケ-スでアドバイスさせて頂き、売却する不動産のセールスポイントはもちろん、ウィークポイントもしっかりと把握した上で、お客様のご希望に沿った最適なご提案をいたします。
法律・保険・お金などの専門家と連携しており、不動産売却を行う際の注意点やアフターフォローまでしっかりご対応いたします。

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