不動産投資簡易シミュレーションソフト

空室率10% 経費率20%で
キャッシュフローを計算?
そのシミュレーションはアウトです!

不動産は「高額」なため
不動産投資を行う際は
年収の何倍ものお金が
動く事になるのが通常です。

このため「不動産投資」に対して
大きな「恐怖」を抱くのは当然です。

この「恐怖」から逃げずに
不動産投資に関わる「要素」を
1つ1つ抽出し
それらを「数値化」して
その結果を評価するのが
「シミュレーション」です。

不動産投資に適している物件は
「千三つ(0.3%)」
と言われていますが
シミュレーション行う事によって
物件が投資に適しているかどうかを
判定できます。

ところが・・・。



シミュレーション自体が間違っている!

不動産業者の行う
収支シミュレーションは
「この物件は儲かる!」
という「錯覚」を起こさせて
物件を買わせるための
シミュレーションです!

そんな物件を
買ってしまったら
子供の「教育費」
あなたの「年金」
まかなえません!


このため
実際に不動産投資を行っている
現役の大家(ゆめたか大家)が

不動産投資の本当の収支を再現する
シミュレーションソフトを

作りました!

ゆめたか大家の実績を公開!

私の不動産投資の実例はこちらです。
「不動産投資はどれくらい儲かるのか」

空室率10%でシミュレーション?

・入居期間6年
・空室期間3か月
・リフォーム費用家賃3か月分
・広告費家賃2か月分

この場合は
実際の空室率は11.1%
と計算するべきです。


・入居期間4年
・空室期間6か月
・リフォーム費用家賃3か月分
・広告費家賃4か月分

この場合は
実際の空室率は27.1%
と計算するべきです。

経費率20%でシミュレーション?

中古木造アパートで

・固定資産税が家賃の4%
・火災保険料が家賃の4%
・管理費が家賃の5%
・維持費が家賃の2%
・修繕費が家賃の5%

この場合は
実際の経費率は20%
と計算するべきです。

中古RCマンションで

・固定資産税が家賃の8%
・火災保険料が家賃の4%
・管理費が家賃の5%
・維持費が家賃の5%
・修繕費が家賃の10%

この場合は
実際の経費率は32%
と計算するべきです。

所得税や法人税は?

不動産投資は
「税金との戦い」
と言われますが
不動産業者は
「税引き前キャッシュフロー」
だけを計算して
「この物件は儲かる!」という「錯覚」を起させます。

しかし実際には
「所得税」「法人税」
かかりますので
これらを考慮した
「税引き後キャッシュフロー」
実際の手残りです。

売却時キャピタルゲイン(キャピタルロス)は?

1億円の物件をローンで購入し
インカムゲイン
毎年100万で
10年間で
100万×10年=1000万
のプラスであっても

10年後の売却価格が
8000万円なら
キャピタルロス
1億円-8000万円
2000万円なので

トータルでは
1000万円のマイナスです!

退去費用や解体費用は?

古い物件の場合は
最後に更地にして
売却することを想定し
退去費用解体費用を見込んで
売却価格を見積もらなくては
いけません。

ところで
木造、鉄骨造、RC造
解体費用がどれくらいかかるか
わかりますか?


全て計算できます!

不動産投資
簡易シミュレーションソフト
では
以上を全て計算できます!

そしてこれにより
自己資金に対する
資産増加割合

(本当の利回り)
が計算できます!


推薦の声

大成功した不動産投資家として名高い
椙田拓也さんより
推薦のお言葉をいただきました!

-----------------


【椙田拓也さんのご著書】


「空室率70%でもキャッシュが回る

 非常識な不動産投資術」


(アマゾン)

https://amzn.to/2LBLwY9

(楽天)

https://bit.ly/2E1lQ16


-----------------


僕はいつも

「不動産投資は事業」

と言い続けています。


これは一貫して

曲げるつもりがありません。


ただ、不動産投資の

「投資」色の部分がどこか?

と問われると

当然ながらそれは

「数字」を無視できない点です。


もちろん超ベテランや

キャッシュリッチな人で

数字なんか無視して欲しい物件を買う

という人もいますが

そういう人も

「数字」は知った上で

それに囚われず買っているだけです。


なので不動産投資初心者は

絶対にこの「数字」を

無視して物件購入してはいけません。


「数字」というと

利回り、キャッシュフロー、積算、

など色んな数字が思い浮かびますが

見過ごしていけないのは

空室による家賃ロスを

いかに実際に即した形で見積もるか?

という点ですよね。


不動産投資本などでは安易に、

「空室率を10%見ておく」

とか書いている場合もありますが

それだけではなく

・入居期間

・空室期間

・次の募集までのリフォーム費用

・広告費および謝礼

なども踏まえて

現実的にいくらの手残りになるのか?

というシミュレーションを

するべきではないでしょうか。


例えば

広告費が1ヶ月で済む物件と

4ヶ月分もかかる物件とでは

同じ利回り、同じ空室率でも

手残りの結果が大きく異なります。


ランニングコストの面でもそうです。

例えば

・固定資産税/都市計画税

・火災保険料/地震保険料

・管理費

・維持費

・大規模修繕費

などをしっかり把握することで

単に「経費率〇%」ではなく

実際に即した形での支出を

計算しておくべきでしょう。


ここまで試算して初めて

例えば木造とRC造における

経費の違いが実感できるわけです。


その他にも税金や減価償却

それに出口での建物解体費用などまで

視野に入れて本来計算して初めて

シミュレーションと呼べるでしょう。


しかし、そこまで精緻な

不動産投資シミュレーションソフトは

これまでありませんでした。


それを今回、ゆめたか大家さんが

なんと自作で作成されました。


早速僕も使いましたが

保有数年後の売却時点における

元本返済による残債と

減価償却費との差を考慮した

売却益ならびに譲渡税の計算という

築古土地値物件の特殊メリットまで

反映されている内容で

正直驚きました。


で、このシミュレーションソフト。

かなり詳細な80ページにも及ぶ

解説書とセットで

格安販売されています。


不動産投資をやるなら

絶対に活用した方が良いと

僕が太鼓判を押すソフトです。

シミュレーションソフトの内容

以下の6部構成になっています。


1不動産投資簡易シミュレーションソフト

2築古物件(RC、鉄骨)簡易シミュレーションソフト

3築古物件(木造)簡易シミュレーションソフト

4シミュレーションソフト使用法

5土地値物件の特殊性

6表面利回り15%の築古RCと築古木造戸建の比較

【ご注意】

シミュレーションソフトはXLSX形式です。

・マイクロソフトのエクセル

・アップルのナンバーズ

・WPSオフィスのスプレッドシート

・リブレオフィスのカルク

で動作します。


ソフトの使用法の説明書はPDF形式です。

・アクロバットリーダー

・WPSオフィスのライター

・マイクロソフトエッジ

・アップルのサファリ

で閲覧できます。


このソフトはパソコンかタブレットでお使い下さい。

スマートフォンでは画面が小さくて、使用は無理です。

価格

お値段は
今までの不動産投資教材や
シミュレーションソフト
との兼ね合いを考え
5000円とさせていただきました。
https://coconala.com/services/1116760

あるいは以下のフォームに
メールアドレスと
5000円分のアマゾンギフト券の番号を
入力して下さい。

アマゾンギフト券は以下より購入できます。
(デフォルトでは10000円
になっていますので
 5000円を選択して
 ご自分のメールアドレスを入力すれば
 お手元にアマゾンギフト券が届きます。)

最後に

私は
自己資金300万円
投資金額134万円

不動産投資を始めました。

そして現在は
資産〇〇〇〇万円
家賃収入〇〇〇万円
になっています。

これは
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
で計算された
自己資金に対する資産増加割合(ROE)
徹底的にこだわって
不動産投資を進めたからです。

このソフトが
皆様の不動産投資の成功のお役に立つ事を
心より願っております。

東京の某金融機関の物件評価・資産評価

ご紹介したソフトは
「投資家目線」のシミュレーションソフトですが
不動産投資家が賃貸用不動産の融資を受けるために
金融機関に物件を持ち込んだ際は
「金融機関目線」でシミュレーションがなされます。

また融資を受ける人の資産背景も審査され
・持ち家か賃貸か
・所有している現金と株と不動産
なども評価されます。

そこで私はこれらについて
東京の某金融機関にヒアリングし
重要な点をまとめました。

「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」
 (エクセルソフト付き)
http://scene-ex.jp/L2485/b4586/14551

こちらも参考にしていただければと思います。

 

ゆめたか大家の今までの道のり

私が初めて物件を取得した時の記録である

「不動産取得編」はこちらです。

日本政策金融公庫にて、ほぼフルローンでした。

「5000万先生」や「怪しい不動産屋」も

登場します。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/12t452


「個人」の「業務的規模(5棟10室未満)」の

不動産投資の確定申告について調べたのが

「収支管理・確定申告編1~4」です。

経費、所得の分散、修繕費などについて学べます。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/13t452

http://scene-ex.jp/L2485/b0/14t452

http://scene-ex.jp/L2485/b0/15t452

http://scene-ex.jp/L2485/b0/16t452


節税のためによく使われる

「小規模企業共済」「経営セーフティ共済」について

詳しく調べたのが「小規模企業共済編」です。

http://scene-ex.jp/L2485/b4586/14461


レベル別の知識および投資戦略が学べる

「不動産投資の初心者・初級者・中級者・上級者」

 男は木造 女はRC 人生と不動産の真理」

はこちらです。

http://scene-ex.jp/L2485/b4586/14521


不動産業者を中心とした

「国家財閥連合軍」の陰謀を描いた

「スクラップ&ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」

はこちらです。過去最大の反響をいただきました。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t561

情報紹介メール

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■不動産投資の情報紹介メール

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水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家などの

有名大家さんの

不動産投資に関する知識と経験が学べる

「不動産投資の情報紹介メール」

はこちらです。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/17t452

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■確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール

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不動産専門の税理士である叶温さんや

OMコンサルティングさんの

不動産投資の節税に関する知識が学べる

「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」

はこちらです。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/18t452

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ゆめたか大家のブログ、メールマガジン、SNS

最後までお読み頂きありがとうございました。

不動産関係は派手な情報が多いですが
私は初心者目線を
大切にして行きたいと思っています。

ブログやメールマガジンやSNSでも
皆様とお会いできるのを楽しみにしております。

ゆめたか大家

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男もすなる不動産投資といふものを
女もしてみむとてするなり
発行者 ゆめたか大家

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