オーナーの悩み

　『相続税対策』ということで営業にきた大手建設メーカー。家賃が保証されるならと実行へ。

　現日本政策金融公庫（住宅金融公庫）にて融資も取り付け、いざ着工という時に、

　「給水管が前面道路に引き込みがないので、1,200万円追加でかかる」とのこと。

　オーナーは地元の市会議員さん等に協力を要請し、なんとか市の費用をもって

前面道路に給水管が引き込まれた。1,200万円がかからなくなった数日後、

「ここは地盤が弱いので杭工事が必要です。1,200万円かかります。」

「弊社には関連会社のファイナンスがあるので、賃料差し引きでお貸しします。」

その時から、不信感を抱きつつ、アパートを建築した。

実際に運営が開始されたのだが丸1年が経ち、確定申告を迎えたところ所得税が払えないことが判明。

　それから、7年が経過し、赤字が続く中、第一住建に相談しました。

政策金融公庫の借り入れだけであれば、なんとかなるのだが、別口の分が完全に赤字の

原因であることが判明。

銀行融資の借り換えの提案をし、2口の融資を一本化し、金利の引き下げにて地元金融機関へ打診。

金融機関より、現在の家賃収入では、リスクが高く借り換えは不可とのことで弊社に管理変更を行い、

キャッシュフローの改善を図る前提にて、融資承認を受けました。

　また、その1年後、余剰地（緑地）を駐車場へと造成し、さらなるキャッシュフロー改善を提案しました。

管理変更後、入居率95％以上を保っている。

　オーナーがポツリとこぼした、　「大手建設メーカーは建てるまでは、もう来なくていいと思うほど毎日来ていたのに、建ててしまえば、まったく来なくなるね。」という一言が

　本音の悩みなのではと感じ、近くを通りかかった際や、不動産の相談事でご連絡があった際は、訪問するように心がけています。

　相続税対策に真剣に取り組んでいるオーナー。

　大手建設メーカーにて建築され大変満足されていた。（今でも建物には満足されている）

　建物が完成し、同社系列の管理会社へ引き継がれる。キャッシュフローもこれくらいかなと別段気に留める程ではなかった。

　ただ、建築物は気に入っているが、同社管理会社のサブリースにはイマイチしっくりきていなかった。

　そんな折、第百不動産の不動産投資セミナーに参加された。その際に大手建設メーカーのオーナーのキャッシュフロー改善事例を聞いて、

　「えっ！？そんなやり方があるの！？そもそもサブリースの解約は可能なんだ」と気づく。

　とはいえ「大手建設メーカーだからだろう。大手の管理会社ではここまでのキャッシュフローは出ないだろう。」とも思われていた。

　このままサブリースを続けた場合と、管理移行をした場合のシミュレーションを提出。

　キャッシュフローの差を提示した。空室のリスクヘッジがサブリースのメリットであるが、築浅の間に入居率が85％以下になる可能性が低いと説明。

　ともすれば、その保証料は、自分に入ってくるべき収入である。サブリースにて保証された賃料以上の収入には手をつけず、きちんと貯蓄していれば、

　築10年以降もその余剰金をもって安定した賃貸経営ができるのではないかと提案した。

　オーナーがポツリとこぼした一言が印象に残っています。

　「依頼した建設メーカーとは今後も仲良くやっていきたい。」

　「オーナー会では、みんなから猛反対された。なんでわざわざ大手から地元に中小企業に、と。」

　サブリースオーナーの殆どが勘違いされていることがあります。それは、大手メーカーで建築された事実は管理移行後も変わりません。

　建物自体の保証が切れることもありませんし、定期的な調査・報告も行われます。あくまで、サブリース契約が終了するだけなのです。

　また、大手メーカーが賃貸の募集をおこなっていると思われているかと思いますが、実際に大手メーカーで、入居者斡旋をしているのは一握りで、

　殆どは地元の不動産業者が斡旋しているのです。

　それであれば、建物は大手メーカー施工で、入居斡旋は地元の強力不動産業者の方が、最も安定した賃貸経営ができるのではないかなと思います。