不動産鑑定士とは「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、国家試験、実務経験を経て国土交通省に登録された不動産の価格及び適正な利用についての専門家のことです。
不動産は一般的な物やサービスとちがって、個別性が非常に強いこと、使用目的や取引の動機により価格が異なること等の理由から、その不動産の経済価値を適正に表示する価格を求めるのは非常に難しいことです。
したがって、利害関係がなく、公平性・客観性を保つ立場から、対象不動産を取り巻く地域の状況や経済環境、対象不動産の持つ個別的特性を分析し、依頼目的に即した対象不動産の経済価値を判定し、評価額を決定する鑑定評価が必要となります。
そして、この鑑定評価業務を行うことをできるのが不動産鑑定士なのです。
専門的な知識を活かし、不動産の有効活用・開発計画の策定など総合的なアドバイスを行っています。

相続財産（主に土地）を税理士に頼んで相続税申告をするケース、税理士が評価する土地価格で申告するよりも、不動産鑑定士の不動産鑑定評価を適用した方が土地価格が抑えられ、節税効果に繋がるケースがあります。
相続税法では相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。
相続土地も同じく本来は売買が成立する可能性がある時価なのです。
実際には相続申告者が税理士に依頼し相続土地を評価しますが、個々バラバラの評価では納税額に誤差が生じてしまい、国税当局の審査もしずらいので画一的な評価が出来る相続税財産評価基本通達での相続税路線価等の評価方法を適用することにしたのです。
相続税申告での土地価格は相続税路線価価額は時価の８０％なので相続土地が標準的画地である相続税申告の場合はこの相続税路線価法に基づく評価方法を採用するが、評価土地に個別的減価要因、広大地、不整形地、接道不足とした方が評価額が低くなるケースが往々にしてあります。
相続税申告をしない遺産分割協議での相続土地の評価方法は決められていない。
しかし、そのことを知らずに上記の相続税路線価に基づく評価方法を採用している方が多い。
この価格では元々時価の８０％の価格になっているので土地の時価は求められない。
したがってこのような個別的減価要因がある場合は不動産鑑定評価を採用して相続土地の時価が求めると節税に繋がります。
相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。
不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価）です。
しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。
元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応するのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の８０％の相続税路線価方式の通達を出したのです。
担当する税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。
この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価が全てではありません。
個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来の評価すべき時価を上まってしまうこともあります。
この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。