不動産鑑定士について

不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、国家試験、実務経験を経て国土交通省に登録された不動産の価格及び適正な利用についての専門家のことです。
不動産は一般的な物やサービスとちがって、個別性が非常に強いこと、使用目的や取引の動機により価格が異なること等の理由から、その不動産の経済価値を適正に表示する価格を求めるのは非常に難しいことです。
したがって、利害関係がなく、公平性・客観性を保つ立場から、対象不動産を取り巻く地域の状況や経済環境、対象不動産の持つ個別的特性を分析し、依頼目的に即した対象不動産の経済価値を判定し、評価額を決定する鑑定評価が必要となります。
そして、この鑑定評価業務を行うことをできるのが不動産鑑定士なのです。
専門的な知識を活かし、不動産の有効活用・開発計画の策定など総合的なアドバイスを行っています。


例えば・・・

  土地・建物を売買する際の適正価格が知りたい
  相続で公平に分配するために不動産の価値が知りたい
  事業資金の為に不動産を担保にお金を借りたい
  使ってない土地を有効活用したいがどうしたらいいか分からない
  土地・マンションを貸したいが、適正な地代・家賃が分からない
  大家さんから家賃・地代の値上げと言われたがそれは本当に適正?

このような身近にある不動産の疑問にお答えしています。

鑑定評価業務】・【コンサルティング

  • お客様の声
    公的鑑定評価

    地価公示標準地評価
    都道府県地価調査
    相続税標準地評価
    固定資産税標準宅地評価 etc.
  • お客様の声
    一般鑑定評価

    不動産の売買・交換・収用の場合
    地代・家賃の決定又は改定の交渉の場合
    不動産担保評価の場合
    訴訟、民事調停等に必要な場合
    会社の設立・増資時に現物出資する場合
    抵当証券交付申請に基づき添付する場合
    減損会計を導入する場合
    会社更生法、民事再生法に基づく鑑定評価
    不動産の証券化にかかわる鑑定評価 etc.
  • お客様の声
    コンサルティング

    土地有効活用
    固定資産税路線価等のシステム評価業務
    不動産に関する市場調査・分析業務

具体的な仕事内容

定期的な鑑定評価としては、
国や都道府県が行う
「地価公示」「都道府県地価調査」「相続税標準地評価」
市町村が行う「固定資産税標準宅地評価」があります。
そのほかに公共用地の取得や裁判上の評価・資産評価なども行っております。 

調査・分析

不動産の取引価格水準や地代家賃等水準の把握、または不動産売買および担保価値の把握のための調査・分析のほか、不動産投資や処分の判断資料となる調査・分析なども行います。

コンサルティング

不動産のエキスパートとして広く個人や企業を対象に不動産の有効活用や開発計画の査定をはじめとする総合的なアドバイスを行っています。 

不動産鑑定評価には公的評価民間評価があります。

公的評価

国や都道府県、市町村などが、土地の適正な価格を一般に公表するための評価業務です。
具体的には、地価公示制度(公示地価)や地価調査の制度(基準地価)、課税のための評価を行っています。

民間評価

一般企業や個人から、不動産売買の参考にする目的や、資産評価、担保評価のために依頼される評価業務です。
具体的には、次のような評価を行っています。

公的評価

地価公示

国、つまり国土交通省から依頼される仕事で、地価公示法に基づく標準地の鑑定評価を行います。

地価調査

都道府県から依頼される仕事で、国土利用計画法に基づく基準地の鑑定評価を行います。

相続税路線価評価

国税庁から依頼される仕事で、相続税や贈与税の根拠とするための相続税標準地の鑑定評価を行います。

固定資産税標準地評価

市町村から依頼される仕事で、固定資産税の計算根拠となる固定資産税標準宅地の鑑定評価を行います。

民間評価

売買や賃貸借の参考の
ための評価

不動産売買や賃貸借の場合に、その取引価格(賃料)の参考とするために評価します。

資産評価

保有している不動産の価値を
評価します。

担保評価

金融機関などが、融資の際に担保とした不動産の価値を、自らの評価と比較する目的で行う、正確さを期するために評価します。

不動産鑑定評価が必要なケースとして、
 主に以下の5つにわけられるでしょう!
①裁判所に提出する必要がある

②税務署に提出する必要がある


③国・地方公共団体・公益法人等から要請がある


④金融機関等が監督官庁等に提示する必要がある


⑤遺産分割・共有物分割等相続人間の話し合いに際し、
適正時価が必要となる

例えば相続・・・
・税務署に相続税の申告をする時、相続不動産の価格が実勢価格よりも高く、余分に相続税を納めないといけない場合、不動産鑑定評価書を添付して申告し、相続税の減額に繋げたい。

・相続税申告は終了したが、不動産鑑定評価書を添付して、更正の請求を行い、余分に納めた相続税を還付したい。

・同族会社間の不動産取引が適正であることを証明したい。
        
          等々・・・    このようなケース・・


「相続」における不動産鑑定士の役割

実家を相続することになったけど、どれぐらい価値があるんだろう・・・
子供たちにどの不動産を相続させたらいいかな・・・
相続税の計算してみたけど、あの土地そんなにするの?・・・
不動産を相続したけど、遺産分割どうしよう?

こんな時、まずはご相談ください。
きっと不動産鑑定士が役に立ちます。

不動産の鑑定は、不動産の適正な価格を把握することが目的であり、相続税路線価で計算するだけでは、不動産の適正な価格を把握することができません。実勢相場より安かったり、高かったりすることも往々にしてあります。不動産の価値が分かれば、財産の分割もスムーズに運びます。他、不動産についての様々な悩みや疑問は不動産鑑定士がお役に立ちます。

不動産鑑定で算出する不動産の適正な価格とは、専門家である不動産鑑定士が土地や建物について、「売り手」にも「買い手」にも偏らない客観的な立場で算出する公正な価格のことです。土地や建物は1つとして同じ物が無く、たとえ隣の土地であっても大きく価格が変わることがあります。このように不動産は個別性が極めて強く、その適正な価格を求めるためには不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。不動産鑑定業務は対象不動産の地域環境や土地の形状、道路との関係等を考察して、「有効利用」を判定し、「適正な価格」を診断します。

不動産の相続・遺産分割の基本は
真の時価評価です

財産評価について

相続税の対象となる財産は、現金、預貯金、不動産、有価証券、などのほか貸付金、特許権、
著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるもの全てです。
相続税の対象となる財産は、その金額を、原則として財産を取得したときの「時価」で評価することになっています。

ここでは代表的な財産である不動産(土地・家屋)についてみていきます。

不動産は土地と家屋に分けて評価します。
【土地】
土地価格の指標としては、以下のものがあります。

・地価公示価格・・・地価公示法に基づき、国土交通省が毎年公表するもの
・地価調査価格・・・国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年公表するもの
(実勢価格と概ね同程度の水準です。)
・相続税路線価・・・国税庁が相続税等の評価の目的で、土地に面する道路に付した価格
(実勢価格の約80%程度の水準です。)
・固定資産税評価額・・・市町村が固定資産税の課税のために評価した額
(実勢価格の約70%程度の水準です。)

上記のうち、相続税は相続税路線価(路線価方式)を用いて算出します。
なお路線価の付設されていない地域については倍率方式を用います。
路線価方式→宅地の面する路線に付された路線価を基とし、各種補正を考慮の上、計算した金額によって評価する方式倍率方式
→固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式

【家屋】
家屋に係る相続税は、固定資産税の評価額となります。なお実勢価格が相続税評価額を下回るような場合には、不動産鑑定評価を利用すると相続税の納税額が下がることがあります。

鑑定評価活用のメリット

相続土地の評価に不動産鑑定士による鑑定評価を活用する メリット

相続財産(主に土地)を税理士に頼んで相続税申告をするケース、税理士が評価する土地価格で申告するよりも、不動産鑑定士の不動産鑑定評価を適用した方が土地価格が抑えられ、節税効果に繋がるケースがあります。

相続税法では相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。相続土地も同じく本来は売買が成立する可能性がある時価なのです。実際には相続申告者が税理士に依頼し相続土地を評価しますが個々バラバラの評価では納税額に誤差が生じてしまい、国税当局の審査もしずらいので画一的な評価が出来る相続税財産評価基本通達での相続税路線価等の評価方法を適用することにしたのです。相続税申告での土地価格は相続税路線価価額は時価の80%なので相続土地が標準的画地である相続税申告の場合はこの相続税路線価法に基づく評価方法を採用するが、評価土地に個別的減価要因、広大地、不整形地、接道不足とした方が評価額が低くなるケースが往々にしてあります。

相続税申告をしない遺産分割協議での相続土地の評価方法は決められていない。しかし、そのことを知らずに上記の相続税路線価に基づく評価方法を採用している方が多い。
この価格では元々時価の80%の価格になっているので土地の時価は求められない。したがってこのような個別的減価要因がある場合は不動産鑑定評価を採用して相続土地の時価が求めると節税に繋がります。

相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。
不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価)です。

しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応するのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の80%の相続税路線価方式の通達を出したのです。担当する税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価が全てではありません。個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来の評価すべき時価を上まってしまうこともあります。この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。


刻印

不動産鑑定士から

路線価だけでは、不動産の適正な価値がわからないことがあります。例えば、間口・奥行や不整形で利用効率が劣る土地、道路付きが悪く利用困難な土地、建築基準法の道路に接面してない土地、がけ地等の傾斜の強い土地等は路線価よりも価値が下がるケースが多いです。

不動産鑑定士による鑑定評価の結果によっては、節税につながる可能性があります。
相続税申告時に、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」を資料として税務署に提出することができます。不動産鑑定評価書が、相続財産の価格として認められるケースがあります。


相続人で公平な遺産分割を進めるさいに、適正な不動産の鑑定評価を行った結果、不動産の価格についての争いを回避することが可能です。客観的な鑑定評価額により、円滑な遺産分割ができます。
複雑な相続財産の評価を行い、相続税申告をお手伝いができます。
価値がわかりにくい借地権や底地(貸地)、貸家や区分所有建物等を費用性、収益性、市場性の観点から評価を行い、適正な税額の申告をいたします。

愛知県名古屋市の不動産鑑定・価格調査・コンサルティングのご相談は藤哲不動産鑑定事務所へ
まずは不動産鑑定士へ
ご相談ください!
ご依頼~からの流れ

STEP

1

お問い合わせ

ご相談は無料ですのでお気軽にご連絡頂き、お困りごとや質問等何でもお話し下さい。
論点を整理しながら、不動産鑑定のメリットを十分に確認して頂きます。

STEP

2

ご提案・お見積り

不動産鑑定のメリットを感じて頂いた場合、費用と納期のご相談をさせて頂きます。ご相談頂いた内容、お客様のご依頼目的や条件により、お見積もり致します。費用と納期についてもご要望がありましたらご相談下さい。

STEP

3

調査・評価作業の開始

現地調査、資料の収集後、市場分析に基づいた価格形成要因の把握・分析の上、評価作業に取り掛かります。

STEP

4

中間報告

必要に応じて予定評価額を内示致します。

STEP

不動産鑑定評価書の発行

不動産鑑定評価書を発行致します。

STEP

不動産鑑定評価書発行後のアフターサービス

発行された不動産鑑定書が期待する目的・利益を果たすよう、鑑定評価書の内容における正当性と説明責任をしっかり果たします。

STEP

1

お問い合わせ

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論点を整理しながら、不動産鑑定のメリットを十分に確認して頂きます。
名古屋市の不動産鑑定のご相談はお任せ下さい。
メールでの対応も可能です。必須事項を記入の上、送信をしてください。
※送信後、近日中に当社から御連絡させて頂きます。
フォームから送信された内容はマイページの「フォーム」ボタンから確認できます。
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送信
藤哲不動産鑑定事務所について

代表挨拶

不動産鑑定士は不動産の価格だけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
地域の環境や諸条件を考慮して不動産の有効利用を判定し、適正な地価を判断します。

不動産のエキスパートとして広く個人や企業を対象に、不動産の最も有効な活用方法や相続税のアドバイス、土地の開発計画のカウンセリングなども行っております。
お悩みになられましたらまずはご相談下さい。
お話をお伺いさせて頂き、一つ一つのご相談に丁寧・わかりやすく対応させて頂きます。

愛知県名古屋市所在ですが、名古屋市外も対応致します。


事務所概要

事務所名 藤哲不動産鑑定事務所
所在地 〒465-0066  愛知県名古屋市名東区梅森坂西一丁目840番地の2
電話番号 052-808-8788
FAX 052-800-2822
Email fujitetsu@biz.nifty.jp
代表者 不動産鑑定士 藤本 哲太郎
所属団体 公益社団法人    日本不動産鑑定士協会連合会
公益社団法人  愛知県不動産鑑定士協会
委嘱業務等 名古屋地方裁判所競売評価人・鑑定人
名古屋国税局鑑定評価員
国土交通省地価公示及び愛知県地価調査愛知第7分科会評価員
業務内容 ●公的評価 ●民間評価
▪不動産担保の評価
▪相続財産の評価(遺産分割協議のための評価)
▪贈与財産の評価
▪一般的な資産評価及び資産再評価
▪公共用地取得のための評価
▪公共財産売払いのための評価
▪換地計画のための評価
▪その他
●競売評価
所在地 〒465-0066  愛知県名古屋市名東区梅森坂西一丁目840番地の2

アクセス

藤哲不動産鑑定事務所

tel 052-808-8788

■電話受付
 9:00~17:00(平日)
■mail
 fujitetsu@biz.nifty.jp

 


こんな時、当事務所対応致します。

個人の方


●相続税をはじめとした節税対策をしっかり行いたい
●相続や離婚等で財産分与が必要になったが、後のトラブルを避けたい
●不動産の売買や交換に当たって適正時価を把握しておきたい
●家賃や地代の交渉を行いたい

法人・団体の方


●不動産の処分等の社内決裁資料が欲しい
●節税対策や将来の税務調査で思わぬ事態とならないような備えが欲しい
●遠隔地や全国にある事業拠点の時価や市場動向を迅速に知りたい
●賃貸等不動産時価評価・固定資産の減損会計・販売用不動産の強制評価減など、会計上根拠となる不動産時価を示すものがほしい
●会社設立や増資の際に現物出資を行うが、その時価を証明する不動産鑑定評価書が必要だ
●非上場企業の株式や合併の場合の株式を評価するために、保有不動産の時価が知りたい

税理士の方


●相続税や贈与税の申告のための不動産鑑定
●相続における広大地判定の要件充足を示す意見書の作成
●同族法人間、法人と役員間、親族間での取引において時価を証明するための不動産鑑定
●固定資産の交換による特例の適用を受けるための時価を証明する不動産鑑定
●現物出資における財産価格証明制度に基づく証明としての不動産鑑定
●非上場企業の株式や合併の場合の株式を評価するための、保有不動産の時価評価

弁護士・司法書士の方

●相続税や贈与税の申告のため、遺産分割のための資産価値
●離婚等での財産分与のための評価
●立ち退き交渉や立ち退き料の査定
●民事再生・会社更生法、債務整理等における資産評価における評価
●地代・家賃の改定交渉の場合

金融機関の方

●任意売却を検討する際の予定売却価格の査定
●融資に際しての担保評価

公共団体の方


●公共事業、事業用地取得時に必要となる不動産鑑定
●時点修正率や格差率判定等の不動産に関する各種意見書の作成
●代替地、売却予定不動産の評価

個人の方


●相続税をはじめとした節税対策をしっかり行いたい
●相続や離婚等で財産分与が必要になったが、後のトラブルを避けたい
●不動産の売買や交換に当たって適正時価を把握しておきたい
●家賃や地代の交渉を行いたい