相続財産（主に土地）を税理士に頼んで相続税申告をするケース、税理士が評価する土地価格で申告するよりも、不動産鑑定士の不動産鑑定評価を適用した方が土地価格が抑えられ、節税効果に繋がるケースがあります。
相続税法では相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。
相続土地も同じく本来は売買が成立する可能性がある時価なのです。
実際には相続申告者が税理士に依頼し相続土地を評価しますが、個々バラバラの評価では納税額に誤差が生じてしまい、国税当局の審査もしずらいので画一的な評価が出来る相続税財産評価基本通達での相続税路線価等の評価方法を適用することにしたのです。
相続税申告での土地価格は相続税路線価価額は時価の８０％なので相続土地が標準的画地である相続税申告の場合はこの相続税路線価法に基づく評価方法を採用するが、評価土地に個別的減価要因、広大地、不整形地、接道不足とした方が評価額が低くなるケースが往々にしてあります。
相続税申告をしない遺産分割協議での相続土地の評価方法は決められていない。
しかし、そのことを知らずに上記の相続税路線価に基づく評価方法を採用している方が多い。
この価格では元々時価の８０％の価格になっているので土地の時価は求められない。
したがってこのような個別的減価要因がある場合は不動産鑑定評価を採用して相続土地の時価が求めると節税に繋がります。
相続における遺産の価額は相続時の時価とされています。
不動産の場合は不動産市場で成立する売買価格(時価）です。
しかし、相続税申告の場合、不動産の評価は納税者や国税庁の申告審査の便宜性を考慮して財産評価基本通達の相続税路線価等を基に評価するようなっています。
元々は相続税申告は自己申告制をとっているのでまちまちの土地評価での申告に対応するのですが国税当局の担当鑑定官も不動産鑑定士ではないので敢えて時価の８０％の相続税路線価方式の通達を出したのです。
担当する税理士もこの通達を適用した方が通りがいいので採用しているのです。
この段階までは問題ないのですが不動産は個別性が強いので、上記に基づく評価が全てではありません。
個別性減価率が大きい土地については上記の相続税路線価方式での個別的減価率が少なく、画一なので不動産市場での時価を反映しきれず結果的に本来の評価すべき時価を上まってしまうこともあります。
この現象はこの簡便評価方式の評価での限界があることを示しています。