原状回復工事の見積金額を
40%削減した実績もあります。

私たちJLAは、原状回復の見積もりを削減する「適正化コンサルティング」を行うプロ集団です。
過去に1500件以上の原状回復工事のコスト削減に携わっています。(日本一の件数)
以下では、JLAが関わり、コスト削減した実績の一部をご紹介いたします。

事例1:美容品販売会社

渋谷区恵比寿 恵比寿ガーデンプレイス:840坪
指定業者:鹿島建設(株)
2,700万円 29.3%のコスト削減に成功!


実績2:インターネット広告

港区芝 住友不動産芝ビル:274坪
指定業者:住友不動産(株)
600万円 27.2%のコスト削減に成功!

実績3:医療学校会社

横浜市港区 YS新横浜ビル:129坪
指定業者:(株)シミズ・ビルライフケア
397万円 40.1%のコスト削減に成功!

実績4:ネイルサロン

渋谷区神宮前 サクセス青山ビル:19.4坪
指定業者:(株)佐藤秀
103万円 32.9%のコスト削減に成功!

JLAは上場企業をはじめ2000件近くの原状回復の削減コンサルティングに携わってきました。

その実績から、原状回復工事の見積書は90%以上が高すぎると言えます。

ビルテナントの契約の多くでは、原状回復工事は業者が決められています。(私たちはこれを指定業者と呼んでいます)原状回復工事の業者が「指定業者」の場合、競争原理が働きません。
したがって見積金額は相場よりも割高になるのです。
これらの理由から、原状回復工事の90%の工事見積は高すぎるのです。

では、オフィス移転の担当者が指定業者に、「予算を見合わない、値下げしてほしい」と交渉して、削減できるでしょうか。

結論から申し上げれば、値下げ金額は微小で終わる可能性が大です。費用対効果に見合わないため、多くのケースでは交渉が時間切れになり、指定業者の見積金額を飲まざるを経なくなるのです。

原状回復の減額交渉では、素人がプロに交渉することになります。

なぜなら「原状回復工事の復旧範囲・施工単価・部材単価・数量の相場」などは、建築のプロであれば知っている知識ですが、オフィス移転のご担当者様にとって馴染みのない知識です。

つまり、原状回復工事について初めて知ったご担当者様が、それを知り尽くしたプロに価格交渉するために、「プロと素人の構図」となってしまうのです。

ご担当者様にとって、「原状回復工事の見積書」はわからないことだらけ

原状回復工事の復旧範囲がわからない。借主が原状回復しなければいけない工事と、借主は原状回復する義務がない工事の線引きがわからないと、指定業者からの見積もりに「原状回復をしなくても良い工事代金」が入っていることもある。
施工の単価がわからない。すると、原状回復工事の見積書に工事の㎡単価が書かれていても、その金額が高いのか安いのかわからない。
部材の単価がわからない。原状回復工事の見積書に部材のをいくつ使ったか書かれていても、その単価が高いか安いが判定できない。
数量の相場がわからない。見積書の部材の個数が多いのか少ないのかわからない。
数量の相場がわからない。見積書の部材の個数が多いのか少ないのかわからない。

テナントご担当者様が、指定業者に原状回復工事の金額交渉をする場合、よくある回答

テナントご担当者様が、指定業者に原状回復工事の金額交渉をした場合、多くの場合、この様な返答になります。

「これでもすでに下請業者と協議して安価に提案しています。見積金額の端数を出精値引きとしますので、その代り、すぐにご発注お願いします。」

こうして、交渉が時間切れとなるのです。

もしも、オフィス移転のご担当者が「原状回復工事の復旧範囲・施工単価・部材単価・数量の相場」がわかっていたら

一例ですが、私たちJLAのコンサルタントは、以下の相場データを保有しております。

弊社保有の相場データ

  • 指定業者別の相場データ
  • 復旧範囲別の相場データ
  • 施工単価の相場データ
  • 部材単価・数量の相場データ
  • 立地別の相場データ
  • ビルグレードの相場データ
  • 復旧範囲別の相場データ

これらのデータをもとに、指定業者が提出する原状回復工事の見積を精査します。
相場を基準に、適正なのか、高すぎるかと詳細に判断できるのです。

つまり、「原状回復工事の復旧範囲・施工単価・部材単価・数量の相場」がわかれば、指定業者にはこのような根拠を示すことができます。

「以前、御社の●●ビルテナントの原状回復工事ですが、今回工事と比較して㎡単価が1,000円ほど高い点や、施工単価も1.2倍と見受けられるので、比較した資料を提示するので、再度検証のうえ説明責任を履行していただくと共に、金額の見直しを依頼いたします。」

原状回復工事の価格交渉には、法律の知識も求められます。

原状回復工事の価格交渉で必要な知識

  • 借地借家法
  • 建築基準法
  • 宅建法
  • 民法
  • 建築にかかわる地域の条例


今まで申し上げた情報を整理します。
「見積金額を見直して欲しい」という交渉だけで、指定業者に値引き要請を承諾させるのは困難です。ただし、移転担当者として、移転予算が超過しているので、指定業者の工事見積を見直したい・・・
あるいは、会社から工事金額の値下げ交渉の指示があった・・・・。

このような状況で交渉しなければ、高止まりしている工事金額の適正化は困難です。最善の解決策として弊社がお勧めする方法は、第三者機関による代理交渉です。

まず指定業者の見積金額が適正か、否か、私たちJLAが無償で「適正査定」を行います。

JLAは原状回復工事の適正化を図る専門のコンサルタントとしては、国内でもっとも多くの実績があります。

完全成功報酬のコンサルティングサービス

JLAが提供する原状回復工事の減額サポートは、完全成功報酬のコンサルティングサービスです。私たちJLAは依頼主であるテナント移転担当者様と二人三脚でコンサルティングを行います。
そのため、ご依頼いただく前にご納得いただけます様、じっくり無料相談でヒアリングいたします。その後、弊社から原状回復工事がどの程度可能になるかの予測(当社では目録と呼んでいます)をご覧いただき、納得いただいた場合のみコンサルティングを受注しております。
無論、サポート後に工事代金の減額ができなかった場合ですが、コンサルティングフィーは1円も発生しません。
依頼主様にとってはリスクが全くありません。

成果報酬コンサルティングの流れ

Step.1
現状調査・ヒアリング
現在の御社の移転計画のスケジュール・予算・関係各社との調整錠右京の経緯背景・事実情報を収集し、移転計画における課題を抽出いたします。見積が未取得の場合には、早期見積取得に向けたフォローアップを実施いたします。
Step.2
独自の適正査定
現在の工事金額が適正かどうかを弊社独自の方法で査定いたします。適正査定には下記の資料開示をお願いしております。
・指定業者見積書
・賃貸借契約書 / 重要事項説明書
・入居当時のレイアウト図
弊社より機密保持契約書を提出いたします
Step.3
査定結果のご説明
査定期間は3〜5営業日ほどで完了いたします。※最短で即日 金額の比較表となる資料(目論見書)を作成し、弊社が実際に交渉を行った場合に削減可能な金額を具体的に御社へ提案いたします。
Step.4
ご契約後、業務開始
弊社のご提案する削減プロジェクトに同意された場合、コンサルティング業務の契約締結をいたします。3営業日を要して、業務準備期間となります。業務期間は2週間から1ヶ月程度が平均的となっております。
Step.5
ビル指定業者との価格協議
弊社へ退去に関わる窓口を変更し、管理会社、指定業者への工事発注までの面談・電話メール、書面の手続きは、弊社が一括して担当いたします。
Step.6
工事金額の合意
適正査定で目標とした見積金額が、価格協議を経て、ビル指定業者より提出されます。その後、テナント様が承諾いただければ、工事注文書等の取り交わしを進め、工事発注となります。
Step.7
コンサルティング業務の完了
契約条件の合意後、弊社より「業務完了報告書」を提出の上、協議結果を改めてお伝えいたし、成果報酬のお支払い手続きへと移ります。
Step.2
独自の適正査定
現在の工事金額が適正かどうかを弊社独自の方法で査定いたします。適正査定には下記の資料開示をお願いしております。
・指定業者見積書
・賃貸借契約書 / 重要事項説明書
・入居当時のレイアウト図
弊社より機密保持契約書を提出いたします
原状回復工事の減額サポートに関わって、値下げできなかった場合、コンサルティングフィーは一円も発生しません。

「第三者機関により、原状回復工事の見直しはありがたいが、ただオーナーや指定業者との関係悪化が懸念点となる。」このように課題を抱えて、躊躇される移転担当者の方も多いと思います。

JLAは今まで、原状回復の減額交渉に携わった実績は1500件強の実績があります。その中で、ビルオーナーや指定業者との訴訟等の問題は生じておりません。

JLAがトラブル0で減額交渉を成功できる要因は、大きく分けると2つです。

紛争前に解決する交渉を徹底します。
法律の専門家に依頼すると、いきなり内容証明の送付から交渉をスタートする交渉方法もあります。私たちはこのような北風交渉は行いません。その理由は二つあります。

理由1:貸主や指定業者が構えてしまい、円滑にいく交渉がこじれてしまう。すると、交渉が長引いたり交渉結果が芳しくないなど、依頼者様にディメリットが大きいことを知っています。

理由2:強引な交渉をすることで、貸主への印象が悪くなり、もし次回のオフィス移転の際の審査、条件面で依頼者にとって良い影響を与えないから。

したがって、何はともあれ貸主や指定業者とのトラブルは事前に避けられるよう、円滑な交渉を進めます。
法令やルールを遵守し、双方の意見主張を調整
減額交渉というと、強気でこちらの主張を通す北風型交渉をイメージされるかもしれません。ただし、私たちJLAのコンサルタントは、一般的な強気で相手を言い負かす交渉は一切しません。そうではなく、私たちの交渉は「お互いの意見主張を調整」がスタンスです。データに基づくこちらを主張について、相手がどこまで歩み寄れるか、また何がネックで歩み寄れないかをヒアリングして、お互いにとってディメリットが発生しない落としどころを提案します。
だから、1500件の実績の中で訴訟トラブルが一件も発生しないのです。
法令やルールを遵守し、双方の意見主張を調整
減額交渉というと、強気でこちらの主張を通す北風型交渉をイメージされるかもしれません。ただし、私たちJLAのコンサルタントは、一般的な強気で相手を言い負かす交渉は一切しません。そうではなく、私たちの交渉は「お互いの意見主張を調整」がスタンスです。データに基づくこちらを主張について、相手がどこまで歩み寄れるか、また何がネックで歩み寄れないかをヒアリングして、お互いにとってディメリットが発生しない落としどころを提案します。
だから、1500件の実績の中で訴訟トラブルが一件も発生しないのです。
私たちJLA以外で原状回復工事の減額交渉をサポートする業者もあります。

JLA以外で原状回復の削減をサポートする業者

業種 メリットとディメリット
弁護士 メリットは相手が委縮する。ディメリットは、ビルオーナーや指定業者が紛争トラブルを感じやすい。すると、交渉が硬直化する。また建築の知識がある弁護士はほとんどいないので、大幅な減額交渉は難しいのが実情。
設計事務所 メリットは工事代金を下げることができる。ディメリットは、そもそも原状回復の工事業者が指定業者であるとほとんど効力がない。(一般的なオフィスビルはほぼ指定業者を変えられない)
内装業者 メリットは工事代金を下げることができる。ディメリットは、そもそも原状回復の工事業者が指定業者であるとほとんど効力がない。(一般的なオフィスビルはほぼ指定業者を変えられない)
内装業者 メリットは工事代金を下げることができる。ディメリットは、そもそも原状回復の工事業者が指定業者であるとほとんど効力がない。(一般的なオフィスビルはほぼ指定業者を変えられない)
依頼されるオフィス移転の担当者様にとって、工事代金が減額できるかどうかも大事ですが、それ以上に「貸主であるビルオーナーとトラブルを起したくない」というのも本音ではないでしょうか。

そのようにお考えであれば、まずは一度無料相談にお申し込みください。
弊社JLAのコンサルタントが、御社の状況を踏まえたうえで、どの程度まで原状回復工事の見積金額が削減可能うになるかを無料でご提示させていただきます。

電話での問い合わせも可能です(無料)

03-5827‐0455