村松不動産鑑定所ホームページ１

村松不動産鑑定所とは

村松不動産鑑定所は静岡市を基盤にする不動産鑑定事務所です。不動産の売買、交換、相続、企業買収における価格交渉や地代、家賃の値上、値下げ交渉のための鑑定評価書を作成しています。
　不動産の価格は都市部では相続税路線価、固定資産税路線価等が公表され、おおよその目安にはなります。しかし、面積、形状、接道状況等により、同地域でも単価がかなり異なります。また、隣地の購入等では価格については別の考え方も考慮する必要があります。さらに農地、山林については目安になる価格がかならずしも公表されていません。
　地代や家賃についても同様に、新規の賃料については土地、建物の現状により同一の地域でも異なります。また、賃貸借契約を引き続いて継続する場合の継続賃料では新規賃料と異なり、賃借人、賃貸人当事者間での事情を考慮して査定する必要があります。
　こうした個別性の強い様々な不動産の価格、賃料について不動産価格の算定の実務修習を経て国家資格を取得しているのが不動産鑑定士です。新聞紙上に公開される地価公示価格、地価調査価格また固定資産税の路線価、相続税の路線価等も不動産鑑定士が査定しています。また民間での不動産の鑑定評価も行い、作成された鑑定評価書は訴訟等での証拠書類となることもあります。
　村松不動産鑑定所は民間の鑑定評価を中心に、さらにその中でも新規賃料、継続賃料の査定を主に手がけたく考えています。

代表挨拶

村松不動産鑑定所は静岡市を基盤にする不動産鑑定事務所です。不動産の売買、交換、相続、企業買収における価格交渉や地代、家賃の値上、値下げ交渉のための鑑定評価書を作成しています。
　4年間の実務の経験をへておかげをもちまして独立開業することができました。中でも価格の鑑定評価のみならず、賃料（地代、家賃）の鑑定評価に携わることができました。
　村松不動産鑑定所は民間の鑑定評価を中心に、さらにその中でも実務の経験から新規賃料、継続賃料の査定を主に手がけたく考えています。

代表村松浩人のプロフィール

代表村松は静岡市清水区出身。静岡市立清水第七中学校、静岡県立清水東高等学校、東京都内の大学を卒業。?市内の金融機関、マンション管理会社等勤務後、平成26年不動産鑑定士試験合格。市内不動産鑑定事務所にての4年余りの実務修習、勤務を経て平成31年4月に独立開業。

賃料の鑑定評価について

その　　1

　こんなことでお困りでは

　以前からの経緯で今借りているところが賃料が高いような気がするが、当初賃借当時どうしてもそこを借りたかったので今まで払い続けている。なんとかならないのか。

　その　　　2　どのようにして解決する

賃料の鑑定評価書を根拠に調停、裁判にはかり、金額を下げてもらう、という方法があります。

その　　3　村松不動産鑑定所が解決できる理由

以前の勤務先でので継続賃料の評価書作成のお手伝いの経験（裁判、係争に利用）。裁判で問題になる当初契約締結時点の諸般の事情にかかる要因、直近合意時点以後　事情変更にかかかる要因、の整理に基づき賃料の査定。

その　　1

　こんなことでお困りでは

→それなら村松不動産鑑定所に問い合わせる

電話なら　TEL054-346-2324　　　問い合わせフォームのボタンはここ

代表は賃料の鑑定評価に思い入れがあります。

　不動産の鑑定評価では不動産の価格、または賃料を求めます。私が特に賃料の鑑定評価をなるべく手がけていきたいと考えたのは以下のような理由によるものです。
　まずは、手間がかかるけどやりがいがあるからです。賃料の鑑定評価は特に考慮する要素が多くて検討事項が多く、実は手間がかかります。
　不動産の価格に対してその物件を賃借する場合の賃料は当然、価格に比べてずっと小さくなります。
例えば2LDKのマンションを一戸購入すれば新築でしたら最低でも一千万円を軽く超えます。しかしその一戸のマンションを月払いで賃借すれば敷金や礼金の問題もありますが、毎月場所にもよりますが静岡では20万円以下でも賃借できることがあるのではないでしょうか。それでは賃料の鑑定評価は金額が小さいから簡単にできるのかというとそうではなく、実は賃料の方がずっと手間がかかります。理由は賃料を求めるにはまずその対象の価格を求めなければならないからです。なぜなら不動産は一般に投資の対象でありその投資元本に見合った賃料で賃貸をしないと投資を回収できないからです。現在のように不動産価格の上昇が見込めない場合はなおさらそうです。周りの賃料と比較して賃料を求める手法もあります。しかしさらに、価格を求め資本回収の観点からも賃料を査定しなければならないのです。つまり、あらかじめ価格を求めるので、2重に手間がかかるのです。
　さらには継続賃料の場合には、実は現在の新規賃料をいったん求め、さらに今までの賃料との兼ね合いを十分考慮して求めなければなりません。継続賃料の鑑定評価は現在の新規賃料を基準にすればよいのではないのです。とすると継続賃料を求める場合には事前に価格も、さらに新規賃料も査定する必要が生じます。価格→新規賃料→継続賃料と求める過程では検討事項が膨大となり、同じ一冊の鑑定評者書を仕上げるのに手間は価格だけを求める2倍3倍に膨れ上がります。
　しかし、逆にいろいろな要素を考慮してやっと一つの鑑定評価額の結論にいたれば、それは専門家としての不動産鑑定士の冥利につきるものです。賃料を求める過程でその不動産に関するいろいろな要素にスパッとメスをいれて一つの結論を取り出すような、そんな分析の面白さがあります。かって実務修習先で具体的な事案のお手伝いを経て、そんな風に考えるようになりました。
　2番目に,賃料を求めることは大げさに言えば社会に存在する資産の有効活用に貢献するともおもえるのです。事業を行ったり、居住するための建物や土地は出来れば自己所有したいものです。しかし、不動産は価格が高く、予算、資金計画の問題から賃借することがあります。一方不動産を所有している方も未利用の不動産についてはそのままでは固定資産税もかかることですし、賃貸して有効利用を図りたいと考えるものです。賃貸借が成立すれば支払いをするほうは少額の支払いで価格の高い不動産全体を利用することができます。レンタル料（地代、家賃）を支払い、または受け取ることで、未利用だった資産が社会の役に立ちます。賃料の鑑定評価はそんな不動産の賃貸取引の仲立ちをすることができます。
　実際に静岡の市街地中心部の賃貸に供されている商業ビルなら何十億円という企業の資金が投入されて建設されています。一企業の資金とはいえその企業の背後には数多くの個人も含めた投資家が存在し、企業は過去からの資本蓄積を投資しているわけです。賃貸アパート、マンションであっても億単位の資金が投入されています。ここで、居住用の物件では賃借され居住され、個人に休息と安らぎを与えることでいわば労働力の再生産を通じて社会を豊かにすることに貢献し、事業用資産は賃借され企業に商業活動、工業生産活動等の場所を提供することで資本活用のを通じて社会を豊かにすることに貢献するのです。そのような賃貸、賃借を通じて社会を豊かににすることのお手伝いに、賃料の鑑定評価が貢献しているのではと考えることがあります。

こんな時不動産の鑑定評価が役に立ちます

売買の場合
　売買においては売り手は高く売りたい、買い手は安く買いたいのが当然のことです。相続税における路線価、固定資産税の評価額を目安に取引を行うこともありますが売り手、買い手ともに納得のいく価格には至りません。
不動産の鑑定評価では価格の三面性（市場性、費用性、収益性）に基づいた価格を求め両者にご納得のいただける価格を提示することができます。
賃貸、賃借の場合
　家屋、構築物を所有するため土地を借りる。ビジネスやお住まいのために物件や建物を借りることがあります。土地を借りるための地代、建物を利用するための家賃はいくらが妥当なのかはなかなかわかりづらいものです。
　またこれから新規に借りるなら他と比較するかことも可能でも、現在借りている賃料が、大家さん地主さんとの関係も考慮した上で妥当なのか、やはりわからないものです。
不動産の鑑定評価ではやはり価格の三面性（費用性、市場性、収益性）に基づき賃料を求めることができます。
　新たに賃貸借を求める場合の賃料（新規賃料）のみならず、現在の大家さん地主さんとの関係も考慮した賃料（継続賃料）も別途鑑定評価で求めることが可能です。
相続の場合
一般的に相続において相続財産のうち、不動産の土地、建物の占める割合が大きいものです。
　不動産（土地、建物）は相続税の計算においては、相続にかかる税理士の方が国税庁財産評価基準書に従って計算するものとされています。土地の評価額は、路線価、倍率表、建物の評価額は固定資産税の際の評価額をもとに計算され、路線価等の性格から一般的に時価よりは安く評価されると考えられます。
　しかし国税庁財産評価基準書は課税の公平性のためか画一的に運用されるものです。よって、相続税の計算の際に、個性のある物件については時価より高く評価される場合もあります。
　そのような個性のある物件については、村松不動産鑑定所では税理士の先生方と相談して評価の元となる時価の引き下げを鑑定評価によって、はかることができます。

相続をお手がけになられる税理士事務所の皆様へ意見書利用のおすすめ

不動産鑑定評価の手法による価格査定　　　　　　　　　（一物件10,000円）のおすすめ

相続をお手がけになられる税理士事務所の皆様へ、不動産鑑定評価の手法による価格査定（一物件10,000円）のおすすめをしております。
おすすめの理由
○国税庁財産評価基準書のみに基づく評価は、計算過程が硬直的で、価格が画一的になりがちです。
○不動産の個性に基づいた鑑定評価による評価で、時価が変わる場合が多々あります。
○鑑定評価に基づいた簡便な価格意見書をご利用ください。
○税務申告ではやはり税務当局が認める鑑定評価書をご利用ください。
○こんな時に財産評価基準書と不動産の鑑定評価で時価が離れています。

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ご相談・ご依頼の流れ

STEP

1 ご気軽にお問い合わせください

電子メール、電話等で依頼内容をご連絡ください。

STEP

2 資料等のお願い

評価対象の土地建物等の資料のご準備をお願いします。（登記簿謄本、公図、建物図面、建築確認書類等）

STEP

3 現地調査

現地の評価対象の土地建物を調査します。市役所等での調査も進めます。

STEP

4 お見積もり

おおよその評価額の概算、鑑定評価等の報酬の見積もりをいたします。

STEP

5 鑑定評価書、調査報告書作成

ご依頼の内容に基づき不動産鑑定評価書または鑑定評価書の一部を簡略化した不動産調査報告書を作成いたします。

STEP

6 納　　品

鑑定評価書、調査報告書等の作成後納品いたします。お話の受付から納品までおよそ一ヶ月、最低でも2週間はお願いしたいところです。

STEP

1 ご気軽にお問い合わせください

電子メール、電話等で依頼内容をご連絡ください。

鑑定費用について

不動産鑑定報酬額は「不動産鑑定業者が不動産の鑑定評価に関して請求することの出来る報酬の基準」（国土交通省告示）に基づき、各鑑定事務所が各々に決めております。
対象不動産の評価額、対象不動産の類型（宅地、宅地及び建物、マンション等）等により基本報酬額を設定しています。
目安としては評価額ごとに物件評価額の0．6％が報酬額となりますが、評価の難易により代わりますので、内容のご相談後お見積もりいたします。
また、鑑定評価報告書での報酬額を示しましたが、簡易な形式の調査報告書の場合にはさらに減額いたします。

基本報酬額（鑑定評価書）
1．宅地　　　　　　　　172,000円～（消費税別）
2．建物及びその敷地　　230,000円～（消費税別）
3．マンション　　　　　287,000円～（消費税別）
4．地代・家賃　　　　　230,000円～（消費税別）
（対象の土地、土地建物価格に応じて設定）

事務所名	村松不動産鑑定所
所在地	〒424-0878　　静岡市清水区御門台２９番１３号
TEL・FAX	054-346-2324　FAX　054-340-3877
設立	2019年4月
代表者	村松浩人
事業内容	不動産鑑定業務、不動産価格査定コンサルティング
携帯電話	090-8152-9341
メールアドレス	hiroto@star.bbexcite.jp
所在地	〒424-0878　　静岡市清水区御門台２９番１３号

不動産の価格、賃料の適正なありどころを求めることを通じて、社会の発展に努める静岡市清水区の不動産鑑定事務所のホームページです。ご連絡をお待ちしております。

村松不動産鑑定所とは

代表挨拶

代表村松浩人のプロフィール

その　　1

こんなことでお困りでは

その　　　2　どのようにして解決する

その　　3　村松不動産鑑定所が解決できる理由

その　　1

こんなことでお困りでは

代表は賃料の鑑定評価に思い入れがあります。

不動産鑑定評価の手法による価格査定　　　　　　　　　（一物件10,000円）のおすすめ

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ご気軽にお問い合わせください

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資料等のお願い

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3

現地調査

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4

お見積もり

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5

鑑定評価書、調査報告書作成

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納　　品

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