ツイノ　マンション管理士事務所

マンション管理士　　三浦　智
℡：090（7035）9550
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　マンションに住んでいくうえで、運営コストは非常に大切です。ややもすると、費用は安ければ安いほど良いという風潮ですが、本当にそうでしょうか？多くのマンション管理士が管理業者の費用削減効果をうたっていますが、必要以上にコストカットされた管理業者は良い仕事が出来るでしょうか？コストが下がったため目に見えない配慮不足のせいで住みにくくなり、長期的に資産価値が下がってしまっては本末転倒です。住民が住みやすい様にしてくれる配慮は際限がなくプライスレスです。あまりにコストを下げることは一時的には良いですが、長い目で見ればかえって悪影響を及ぼします。
　では、費用効果をはかるにはどうしたらよいでしょう？それぞれサービスの内容やマンションの規模が違うので、単純に他のマンション管理業者と金額だけ比べても意味のない数字になってしまいます。見積もりをとっても従来の業者と同等以上のサービスを提供してもらえる保証はありません。この評価をある程度公平に比較出来たらよいと思いませんか？個々の条件をフィルターにかけて相対的な評価にて自マンションと管理業者の関係が何点なのか客観的にとらえることができれば、お互いに有意義な良い提案ができます。また、毎年評価し続けることによってサービスの一層の向上がはかれます。Win-Winの関係を築いていく努力が資産価値の上昇につながります。

　次に、大規模修繕工事はどうでしょう。工事を依頼した内容と支払った金額は同等でしょうか？塗装工事を例にとれば、足場の組み方・リース期間やケレンの有無、塗装回数・塗料の品質及び何回目の塗り替えかによって金額は変わってきます。また、長期保証を求めれば費用はそれだけ高くなります。従って、前回や前々回と比べてもあまり意味がありません。作業内容と作業リスクと材料を分割してそれぞれを採点して積み上げたものと支払った金額を比べて初めて評価できます。これをするには多くの工事実績が必要であり、工事内容についても細かく知識がないと微細な違いを評価することができません。単純に一級建築士であればよいというものではないのです。積上げた経験がより正確な結果を生むのです。

　わが身に置き換えればわかりますが発注者が一方的に金額を下げるように要求した場合、受注者のモチベーションはかなり下がります。見直しされないことを良いことに無駄が多いサービスを改善提案しない管理業者が多いためだとは思いますが、マンション管理士のホームページを見ているとコスト削減の実績を前面に押し出している方が多いことが気になります。それよりも受けているサービスに対しての支払いの多寡を提示して、管理組合と管理業者が納得できる内容に昇華していくことが資産価値の維持につながるのではないですか？

　住人と管理組合・取り巻いている業者が協力して資産の下落を防がなければ、結果的に自身の資産が減ってしまいます。総意をもって取り組まなければ資産の維持は難しいです。目先の小さな金額に固執することによって結果的に損することが無いように、管理組合に寄り添ったお手伝いがしたいです。

自己紹介

みうら　さとし
三浦　智

■保有資格
・マンション管理士　　　　　　　第0016040049号
・管理業務主任者　　　　　　　　第13-02809号
・建築設備士　　　　　　　　　　第19D2－7013NJ号
・二級建築士　　　　　　　　　　第10464号
・認定電気工事士　　　　　　　　第2210号
・2種電気工事士　　　　　　　　岐阜県第32339号
・１級電気工事施工管理技士　　　E071003090
・１級管工事施工管理技士　　　　P051002916
・浄化槽管理士　　　　　　　　　第49291号
・浄化槽設備士　　　　　　　　　第940043951号
・下水道管理技術認定（処理施設）【第２種】
　　　　　　　　　　　　　　　　証第　B43-148号
・下水道管理技術認定（管路施設）　
　　　　　　　　　　　　　　　　証第　K19-164号
・消防設備士（甲種第4類）　　　　　　　　 ----
・遺品整理士　　　　　　　　　　第ＩＳ02317号

私は元は水処理メーカーの技術者でした。大型の浄化槽の設計施工で設備や建築の技術を磨きました。その後、設備工事やリフォーム工事を行う業者に転職して独学で給排水・電気・建築の資格を取得してきました。大きな現場では監督をしていれば良いですが、小さな現場は自分でやらなければ仕事が収まりません。なので、水道の漏水やトイレの詰まり・照明機器の交換など、設備工事（給排水及び電気）で簡単なものは自分で行います。
これ以外とメリット大きいですよ。「水が出ない」時に水道屋を呼んだら分電盤から電気が来てなかったから急いで電気屋を呼んだなんてことがありますが、ワンストップで対処します。ロスタイムを限りなく少なくして復旧できます。
愛知県・岐阜県であれば現地調査等します。まずはメール下さい。
漏水箇所の点検や修理また、パッキン類の交換します。
電気器具の点検・交換や漏電個所の確認等
トイレの詰まり除去（便器を撤去して配管内を確認することもします）
その他住宅設備や消防設備の点検もします
電気器具の点検・交換や漏電個所の確認等

マンション管理士への相談

  • 健全な管理組合構築のお手伝いしています。
    長期的な方向を目指しながら以下のような相談にお答えします。

    ・自管理組合に合った管理規約や細則の見直し

    ・管理会社への委託に対して、金額とサービスの内容が適正か

    ・大規模修繕の時期と内容の見直し

    ・管理費や修繕積立金が適正な金額設定されているか

    ・管理費・修繕積立金の滞納者問題

    ・区分所有者の高齢化への対策

    ・管理会社変更のプロセス

    ・マンション自体の資産維持へのアドバイス

  • ≪誹謗中傷でなければ何でも良いので気軽にメール下さい。≫
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業務内容／主なサービス

  • 1 ご相談
    　管理組合の理事さんからマンション管理に関する相談に対して、 メールや面談でアドバイスいたします。

    2 立会い
    　マンションの問題に関する各種の会合に出席して、説明や質疑応答等を行います。

    3 顧問契約
    　契約に基づき、理事会が行うべき日常業務や特定の業務について、助言・指導・援助を行い運営をサポートいたします。

    　［契約項目例］
    　①管理業者の会計・業務報告書のチェック
    　②管理業者等との打ち合わせ
    　③電話・メールによる相談及び助言
    　④理事会・総会出席及び助言
    　⑤必要に応じて理事会の資料作成
    　⑥議事録のチェック
    　⑦総会議案書のチェック

    4 規約・細則等の作成・見直し
    　

    5 管理費の見直し提案

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報酬額一覧（料金）

  • 報酬額一覧（消費税別）

    ■面談による相談
    　最初の1時間　10,000円～、以後30分単位で5,00円/１件
    　＜内容＞
    　マンションの管理・運営、会計、設備、トラブル等の相談や理事会・総会への出席。

    ■管理費の削減
    　基本料金30,000円～　/１件

    ■管理規約の見直し・管理規約新規作成
    　出来上がっている管理規約または改正案をチェックして理事会等へ報告。
    　規模・内容・新旧対比表作成・理事会等への出席回数、説明会・総会出席の有無等で料金が異なります。内容を打ち合わせの上、別途お見積りします。
    　
    　・単棟型基準 新規制定・全面改正　100,000円～400,000円/１件
    　・単棟型基準 既存規約の１部改正　30,000円～　/1件
    　・単棟型基準 使用細則の新規策定 30,000円～　/1件　

    ■管理会社の変更
    　・変更なしで委託契約の業務・価格見直しの交渉を実施し、理事会に報告。
    　　150,000円～　/１件
    　・変更あり　各社の比較表を作成し、コンペにも立ち会い、選定をサポートいたします。
    　　200,000円～　/１件

    ■トラブル対応
    　内容により異なります。 面談の上、お見積りを提出いたします。
    　　10,000円～　/1回

    ■ 顧問業務契約
    　・単棟型基準　５０戸未満、理事会出席2ｹ月に１回他、業務内容により異なります。
    　　30,000円～　／月額

    　・単棟型基準　１００戸未満、理事会出席月１回、業務内容例参照
    　　50,000円～　／月額

    　・単棟型基準２００戸未満、理事会出席月１回、業務内容例参照
    　　70,000円～　／月額
    　　　　　
    　　200戸以上は別途相談による。

    ■管理組合等の管理者業務（役員就任）
    　　 160,000円～　/月　 単棟型マンションを基準
    　
    ■大規模修繕支援業務
    　合意形成支援、住民説明会支援、業者選定、期間中の定例会議出席、適宜､工事立会い等
    　　200,000円～　/１件

    ■長期修繕計画の新規作成・見直し業務
    　　200,000円～　/１件
    　
    ■第三者管理
    　内容・規模により異なります。面談の上、お見積りを提出いたします。

    　・管理会社へ全面委託の場合
    　　100,000円～

    　・管理会社へ基幹事務のみ委託の場合
    　　140,00円～

    ※メールでのやり取りは基本的に無料です。当ホームページ上部から連絡ください。また、依頼に限らず誹謗中傷でなければ何でもメールしてください。



事務所／プロフィール

  • ■事務所名
    ツイノ　マンション管理士事務所

    ■代表者
    マンション管理士
    三浦　智　 (みうら　さとし)

    ■登録番号 第0016040049号

    ■所属
    ・岐阜県マンション管理士会　理事


    ■所在地・連絡先
    ◇岐阜事務所
    〒503-0997
    岐阜県大垣市長松町983-3
    ◇愛知事務所
    〒489-0009
    愛知県瀬戸市水北町158

    FAX：0584-91-0183
    携帯：090-7035-9550
    E-mail：miu@wa2.so-net.ne.jp（パソコン）
    E-mail：miura34@gol.com（スマホ）
    ホームページ：作成中

    活動エリア：愛知県・岐阜県
    　　　　　　特に愛知県尾張地区及び岐阜県西濃・東農地区は現地対応可能です。
    　　　　　　他の地域は別途打ち合わせといたします。

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