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常陸太田市の空き家売却、リフォーム、建物解体ならお任せください

日本各地にどんどん増え続けている「空き家」。
相続したけれど賃貸に住んでるから放置している実家など様々な理由により発生します。
そのまま放置していても税金がかかるだけなので、活用してみるのはいかがでしょうか。
ひたちなか市、那珂市、常陸太田市の土地・建物の売却・購入、リフォーム、建物解体をお考えでしたら当店にお任せください。

常陸太田市の不動産のことなら株式会社マツモト

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空き家問題

空き家
空き家は年々増加しています
わが国の空き家は増加の一途をたどっています。
総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年の全国における空き家は819.6万戸で、住宅ストック全体に占める空き家率は13.5%と過去最高となりました。
2008年と比較すると62.8万戸増加し、空き家率は0.4ポイント拡大しています。
今や日本の住宅の7戸に1戸となっており、このまま有効活用や除却等が進まなければ、2028年には1,700万戸超え4戸に1戸が空き家になるといった民間推計もあります。
賃貸用が52.4%と最も多く、その他が38.8%を占めます。
その他の空き家とは、居住者が長期不在の住宅や建替えで取り壊し予定の住宅などを指します。
賃貸用や売却用は円滑な流通に必要な住宅となりますが、その他のいわゆる放置された家は、不動産流通市場から取り残された住宅と言えます。
こうした放置された家は近年増加が目立ち、特に木造一戸建が多いことが特徴となっています。

空き家放置するリスク

資産価値
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化スピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
住宅
住宅用地の特例が適用されなくなる場合がある
住宅用の土地の場合には、固定資産税や都市計画税の支払いには優遇措置があり、固定資産税なら最大6分の1に、都市計画税なら最大3分の1まで軽減されます。
しかし、2015年(平成27年)に施行された「空き家対策特別措置法」により、放置された危険な空き家と認定されると、この優遇措置を受けられなくなり、税金の支払い額が一気に跳ね上がります。
特定空き家に認定されないためには、適切な管理が必要になります。このためには、費用も手間もかかります。
そのため、管理費用をかけたり、認定されるリスクを避けるためにも早めの売却が無難であるといえるでしょう。
電卓
毎年固定資産税がかかる
家などの不動産を所有者は固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
これは、住んでいない遠方で相続した家であっても、1月1日の時点でのその家の所有者に課税されます。
田舎の家は都心部の家に比べると、固定資産税も少ない場合が多いです。
しかし、10年、20年と払い続けると大きな金額となります。
これらの税金はその家を所有する限り支払いが続きます。
そのため、相続した家など、活用しない家の場合には、少しでも早く売却することで余計な支払いをしなくてすみます。
老朽化
老朽化による倒壊
老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。
こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。
困惑
近隣トラブル
ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。
ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。
まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。
所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。
知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。
火
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが多いので放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。報道では、犯罪組織が目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
知らなかったじゃ済まされない!

空き家対策特別措置法に注意

法律
危険な空き家には行政が介入できる
空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空き家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。特定空き家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

  • 倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
  • 衛生上有害となる可能性のある建物
  • 適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
  • 周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
  • 通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
  • 悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
  • 衛生上有害となる可能性のある建物

早期の対策が重要

認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。
ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。
実際に認定を受けた・強制撤去が行われた前例があり、認定を受ける事は他人事ではありません。
近所の住民や大切な資産に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。
認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後どうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

空き家問題を解消する4つの手段

売却する
①売却する
現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。
更地にする
③更地にする
家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。
賃貸にする
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負うので売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、どんどん売却しにくくなることが予想できます。
特に常陸太田市を含めた地方は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

ご契約までの流れ

STEP
1
査定依頼・物件調査
先ずはお持ちの空き家をどのように売却をするか、物件調査が必要になります。
周辺環境の状況、共有名義人の確認、土地の境界の明確化といった事前に確認することが多々あります。
特に、共有名義人や売却までのスケジュール管理は所有者の方が事前に把握することが重要になります。
STEP
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。
STEP
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。
STEP
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。

リフォーム・リノベーション

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そもそも「リフォーム」とは?

リフォームとは、長年住んで劣化した住まいや、購入した中古住宅を住める状態に復元するといった、主に「改修作業」を指す言葉です。
リフォームの範囲に関しては、壁紙クロスの張替えや外壁の塗装などのまだ気軽に行える工事を指す場合もあれば、屋根全体の交換や大型設備の取り換えなどのような大掛かりな工事を指すこともあります。
リフォームの代表的なものとしては、壁紙クロスの張替え、雨漏りの修繕や、キッチンやユニットバスの交換、フローリングなど床材の張替えなどが挙げられます。
一軒家の住宅だけでなく、賃貸マンションや賃貸アパートなどでもリフォームは行われ、退去時の修繕などをリフォームと呼ぶ場合もあります。
また、地震など災害が多い日本においては、耐震強度の補強などもリフォーム案件として多く行われています。

リフォームの注意点

希望工事はリフォームの範囲ですか?

よくあるパターンとして、家族が増えた際のケースが挙げられます。
家族が増えたことで部屋の数を増やしたいという依頼は多くあるようですが、部屋を増やすという大掛かりな作業はリノベーションの範囲の工事となります。
リフォームの範囲で考えていると、予想を大きく上回る金額が必要になってきます。
そのため、事前にリフォームで対応できる範囲はしっかりと押さえておくようにしましょう。
注意点①

リフォームにおける耐震工事

日本は地震の多い国ですので、家の強度に関する工事はリフォーム・リノベーション・建て替えに関わらず多く行われています。
リフォームは一部のみを改修するため、特定の場所や機能に関しては新築状態を取り戻すものの、家自体の強度を考えれば工事前と変わらないという点に注意しましょう。
それに関連して、家自体の強度の強化をリフォームで行う場合には、リノベーションや建て替えの場合よりも割高になってしまうことがあります。
このような耐震強度の強化などの工事では、業者間でも大きな工事費用の開きが生まれる部分でもありますので、できる限り複数の業者から見積もりをとって、比較検討をするようにしてください。
そうすることで、大きな失敗をすることなく予算面でも満足のいくリフォームを行うことができるでしょう。
注意点②

リフォームにおける耐震工事

日本は地震の多い国ですので、家の強度に関する工事はリフォーム・リノベーション・建て替えに関わらず多く行われています。
リフォームは一部のみを改修するため、特定の場所や機能に関しては新築状態を取り戻すものの、家自体の強度を考えれば工事前と変わらないという点に注意しましょう。
それに関連して、家自体の強度の強化をリフォームで行う場合には、リノベーションや建て替えの場合よりも割高になってしまうことがあります。
このような耐震強度の強化などの工事では、業者間でも大きな工事費用の開きが生まれる部分でもありますので、できる限り複数の業者から見積もりをとって、比較検討をするようにしてください。
そうすることで、大きな失敗をすることなく予算面でも満足のいくリフォームを行うことができるでしょう。
注意点②

リフォームの減税・補助金・助成金

老朽化による倒壊
減税

制度ごとに定められた条件を満たせば(1)所得税の控除(2)固定資産税の減額措置(3)贈与税の非課税措置の3つの税の優遇を受けることができます(一緒には申請できないものもあります)
うまく制度を利用して、リフォームの負担を軽くしましょう。

【 制度ごとの条件 】
(1)所得税の控除はリフォーム後の確定申告で申請
(2)固定資産税の減額措置は工事完了後3ヶ月以内での市区町村への申告
(3)リフォーム費用として父母などから贈与を受けた場合に一定額までを非課税とする贈与税の非課税措置は、リフォームを行った翌年の贈与税の申告期間中に税務署への申告が必要です。

コイン
補助金
バリアフリー、省エネ、耐震などに関するリフォームは、所得税の控除や固定資産税の軽減などが適用されます。
安心、安全に過ごすための住まいを作るためのリフォームが対象となり、内容にもよりますが、補助金の額は5~20万円前後が一般的です。
つまり、部屋を増やしたり、水回りを新しくしたりといった、快適に暮らすためのリフォームは基本的には適用外となります。
しかし、自治体によっては例外として「地元の業者に依頼する」といった地域活性化を促す目的で5〜10万円ほどの補助金が受け取れる場合があります。
他にも自治体外から移住する人に向けた、独自の補助金を支給するを自治体もありますので、自分の住んでいる自治体の窓口に問い合わせて確認をしてみてください。
夫婦
助成金

助成金とは、原則返済する義務のない、国や地方団体から支給されるお金のことです。
公的な資金から繰り出されるお金のため、補助金と同様に受給には条件を満たす必要がありますが、補助金と違い、要件さえ満たせば原則給付されるのが特徴です。

建物解体

こんな悩みありませんか?

  • 住む人がいないので実家を解体したい
  • 木造家屋とコンクリートブロック塀をまとめてキレイにしたい
  • 古い住宅兼店舗を解体したいが費用を知りたい
  • 維持費や税金がかかるので、家を早く処分をしたい
  • 木造家屋とコンクリートブロック塀をまとめてキレイにしたい

空き家を解体するメリット

メリット
売却がしやすくなる
一般的に老朽化した建物が建っているよりも更地の方が、売却がしやすく、地価も高くなりやすいです。
買い手としては、更地は土地活用をする際に配置などがイメージしやすく、すぐに着工できるメリットがあります。
そのため、売却が容易になるケースが多いです。
買い手を見つけるまでの間は駐車場として活用すると土地の維持費に充てられるのでおすすめです。
メリット
空き家の管理が必要無い
空き家の管理の手間、費用の削減が出来ます。
維持すると手間や費用が発生します。
また、空き家を維持すると、管理費も発生します。
管理費として代表的なものは、固定資産税・都市計画税、火災保険料、外部に管理を任せる費用(管理費やセキュリティ費用)、補修費用です。
年間数十万円になるケースもあります。
そのまま維持すると、年間数十万円ものコストがかかる場合なら5年、10年もすると百万円単位の負担がかかってしまうことになります。
遠方であればあるほど、労力もお金も多く発生します。
メリット
空き家の管理が必要無い
空き家の管理の手間、費用の削減が出来ます。
維持すると手間や費用が発生します。
また、空き家を維持すると、管理費も発生します。
管理費として代表的なものは、固定資産税・都市計画税、火災保険料、外部に管理を任せる費用(管理費やセキュリティ費用)、補修費用です。
年間数十万円になるケースもあります。
そのまま維持すると、年間数十万円ものコストがかかる場合なら5年、10年もすると百万円単位の負担がかかってしまうことになります。
遠方であればあるほど、労力もお金も多く発生します。

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株式会社 マツモト

所在地
〒313-0126 茨城県常陸太田市薬谷町190-1
【アクセス】JR水郡線『河合駅』から車で約10分
TEL 0294-33-6332
FAX 0294-33-6333
免許番号 茨城県知事(01)第007349号
所属団体名 (各都道府県)宅地建物取引業協会
(公財)東日本不動産流通機構
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