松本市・諏訪市、中南信エリアの相続不動産売却・分割相続

株式会社ライフホーム

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ライフホームは長野県松本市・諏訪市を中心に、中南信エリアでお客様のライフスタイルに適した塗り壁や地熱を利用し、健康住宅の家づくりをお手伝いいたします。

相続した不動産は放置しておくと損！

相続の流れでも説明した通り、相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。
さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。
しかし、管理が難しいからと言って放置しておくことは得策ではありません。
なぜならその間も固定資産税を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。
マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。
そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということです。
両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておくと良いでしょう。

不動産（土地や家）を相続した場合

相続人が1人の場合

相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。
相続した不動産はすべて自身の所有となります。
これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが１人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは？とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合は、遺言書の有無が大事です。
遺言書で家や土地の相続について指定があれば、その内容に従って相続人が決定します。
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
とはいえ、この時点でも相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分になります。
すでに共有して相続されてはいるものの、その行方について遺産分割協議にて決めていくというわけです。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合は、遺言書の有無が大事です。
遺言書で家や土地の相続について指定があれば、その内容に従って相続人が決定します。
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
とはいえ、この時点でも相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分になります。
すでに共有して相続されてはいるものの、その行方について遺産分割協議にて決めていくというわけです。

不動産を分割相続する4つの方法

現物分割は、文字通り不動産を複数に分割して、それぞれを現物で相続する方法です。
土地だけの相続の場合、分割後も普通に利用可能な面積があるのであれば検討の価値はあるでしょう。
ですが、もともと狭い土地では別の方法を検討するのが賢明です。

代償分割は、一部の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

換価分割は、相続した不動産を売却し得られた代金を複数の相続人で分割する方法です。
不動産現物のままでは難しかった分割でも、現金化してしまえば分割するのは簡単になります。
不動産の買い手が見つかったうえで、相続人全員が納得する金額で売却できることが前提となりますが、その不動産に相続人の誰かが居住するといった利用予定がないのであれば、有力な選択肢のひとつとなるでしょう。

共有は、複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法です。
相続は相続人の共有状態で相続しますので、相続人間で揉めないようであれば、このままにしておく方法もあります。
ただし後になって不動産を売却する場合に共有名義人全員の同意が必要となるといった理由からトラブルの元にもなりやすいという側面もあります。

代償分割は、一部の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

相続登記を先延ばしにしても、百害あって一利なし

相続した不動産の売却にも相続登記が必要

相続した不動産の売却もひとつの手段ですが、売却して手放そうとした時に、相続登記をしていないと売却することができません。
実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。
そのため、被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。
しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。
売却することができないということも、その一つ。
例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。
相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもあります。
不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うようにしましょう。

家・土地に関することは何でもお気軽にお問い合わせください。
弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士との連携により安心、安全体制でご用命頂けます。

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相続登記を行わないことで発生するリスク

相続人が予想外に増えてしまう

相続が発生したのに、面倒だからといつまでも相続登記をしないでいるうちに、相続に人のうちの一部の方が亡くなってしまったりすると、その亡くなった方の相続人も含めて相続の手続を行わなくてはならなくなります。
相続する権利がある方全員の顔が見えているうちはまだ良いのですが、長期間経過すると、中には名前も知らない程縁遠い親類にまで権利が及んでしまいます。

RISK

相続人の事情や関係性が変わってしまう

現在、相続人のお話の中で、とくに財産の相続について揉めているわけでもなく、そういった雰囲気すら感じられないような良好なご関係を築かれているという方でも、将来にわたり、その良好な関係性が続く保証などありません。
よくあるケースでは「実家の土地は長男継ぐ」といった家族間の暗黙の了解のようなものがあり、安心していたところ、時間が経ったら他の兄弟が「自分にも権利がある」と主張したり、相続とは関係のない理由で喧嘩をしてしまい、ハンコをもらえなくなってしまった、といった事例がございます。

RISK

遺産分割ができなくなる

相続登記をしない期間が長期間に及べば及ぶほど、遺産分割ができなくなる可能性は高まります。
たとえば、相続人の一部が高齢になり認知症を発症してしまう。
あるいは、行方不明になってしまった。
こういった場合、もはや通常の形では、遺産分割協議を行うことはできません。
家庭裁判所に後見人や財産管理人を選任をしてもらい、なんとか遺産分割まで漕ぎつけたとしても、当初の思いどおりには、遺産分割できない可能性が高まります。

RISK

費用が増大化する

現行法では、相続登記の際の登記所に支払う印紙代（登録免許税）は、土地建物の評価額1000万円あたり、4万円です。
ところが、この税金、実は10年ほど前に比べて2倍になっているのです。
今後、税負担は上がることはあっても、下がることは殆ど期待できないでしょう。
長期間が経過し手続が複雑化すれば、その分費用は余計に掛かります。

RISK

相続人の事情や関係性が変わってしまう

現在、相続人のお話の中で、とくに財産の相続について揉めているわけでもなく、そういった雰囲気すら感じられないような良好なご関係を築かれているという方でも、将来にわたり、その良好な関係性が続く保証などありません。
よくあるケースでは「実家の土地は長男継ぐ」といった家族間の暗黙の了解のようなものがあり、安心していたところ、時間が経ったら他の兄弟が「自分にも権利がある」と主張したり、相続とは関係のない理由で喧嘩をしてしまい、ハンコをもらえなくなってしまった、といった事例がございます。

RISK

不動産相続の注意点

土地のみを相続する場合

建物がない分、土地の相続は比較的シンプルではありますが、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。
相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。

分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いをすすめましょう。

戸建てを相続する場合

戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。

マンションを相続する場合

マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

マンションを相続する場合

マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

相続不動産の流れ

STEP

1

相続人の確認

土地の持ち主である親が亡くなってしばらくの間は葬儀関連で忙しくなりますが、落ち着いたら、相続の手続きに入ります。
まずは、相続人が誰なのかを確認します。

【遺言書がある場合】
遺言書には自筆証書遺言と公証役場で作成した公正証書遺言があります。遺言書がある場合には、その内容にしたがって土地や不動産の相続を行ってください。
相続人全員で話し合った結果、遺言書と異なる内容で同意した場合は、相続人全員で同意した内容が有効と判断されます。

【遺言書がない場合】
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行って相続人を決めます。
相続税の納付期限は被相続人（親）が死亡した日の翌日から10カ月以内ですので、注意してください。

STEP

2

相続登記申請の準備

遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。
まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。

【被相続人（親）側】

出生から死亡までを記載した戸籍謄本（相続人が他にいないかの確認用）
住民票または戸籍の付票
固定資産税評価証明書
土地や不動産の権利証

【相続する側】

相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付）

STEP

3

遺産分割の協議

相続人全員で話し合って、遺産分割協議を成立させる必要があります。
話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。
「遺産分割協議書」は、相続人が決定するまでの経緯を示す証明書で、相続登記申請の際に必要です。
作成にあたっては、協議に参加した人の名前、財産内容などを明確に記述することが大切です。
また、印鑑は必ず実印を捺印するようにしてください。

STEP

4

登記申請

「遺産分割協議」が終わり「遺産分割協議書」の作成が完了したら、相続登記の手続きになります。
相続登記の申請には以下の書類が必要です。

登記申請書
相続関係説明図（被相続人との間柄）
戸籍等全部又は相続証明情報遺産分割協議書（遺言書がある場合は遺言書）
固定資産税の評価証明書

STEP

2

相続登記申請の準備

遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。
まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。

【被相続人（親）側】

出生から死亡までを記載した戸籍謄本（相続人が他にいないかの確認用）
住民票または戸籍の付票
固定資産税評価証明書
土地や不動産の権利証

【相続する側】

相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付）

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代表者挨拶

現場主義に徹し、お客様と社員の幸せづくりを実現します。

お客様のこだわりブランドとは、家族が満足して住め、人に誇れる家づくり、規格型住宅ではなく、家族が主体となって完成するものオンリーワンの家こそ〈こだわりブランドの家〉です。

株式会社ライフホーム　代表取締役社長　塚田和雄

会社概要

商号	株式会社ライフホーム
所在地	〒399-0035 長野県松本市村井町北2丁目15番8号
代表者	代表取締役社長　塚田和雄
フリーダイヤル	0120-114-002
TEL	0263-57-7211
FAX	0263-57-7035
創業	昭和35年6月
資本金	5,000万円
免許番号	宅地建物取引業：長野県知事免許（5）第4292号建築業許可：長野県知事免許(般-24)第19048号一級建築設計事務所：長野県知事登録（松本）E第1Ｚ271号
所属団体	(一社)長野県宅地建物取引業協会会員 (公社)全国宅地建物取引業保証協会
事業内容	・新築住宅事業・リフォーム事業・耐震補強事業・壁工房事業・医療施設設計事業・一級建築士事務所・不動産/建売販売事業・ポットハウス設計/施工/販売・トステムSW工法・住宅地熱の家 GEOパワーシステム　設計/施工・特許鉄骨アーム工法住宅
ホームページ	http://www.lifehome-group.jp/
TEL	0263-57-7211

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