-大企業・上場企業様向け-
払い過ぎた固定資産税の還付業務

大規模な固定資産の評価は極めて難しいため、自治体による評価ミスが多発しています。

 鳥飼総合法律事務所では、自治体に対して評価ミスを指摘し、払い過ぎた固定資産税の還付を求める業務を行っております。

1.対象不動産
 オフィスビル、ホテル、ショッピングモール、工場、倉庫など1棟あたりの建築コストが10億円以上の大規模商業建物及びその土地(規模により遊休土地も対象になります)。建物は、昭和56年以降に建築され、かつ、請負契約書等の書類のあるものに限られます。

2.費用
 成功報酬。固定資産税の還付がなかった場合、費用はいただきません。

3.当事務所の強み
 設立以来、企業法務と税務を柱として業務を拡大。
 代表弁護士鳥飼重和は、弁護士ランキング税務部門1位を獲得(2016年日本経済新聞社弁護士ランキング)。

還付業務の流れ

1.納税通知書(課税明細書)の写しご提出

 

2.固定資産評価額の簡易調査

 

3.評価算定書の取得

 

4.固定資産評価額の精密調査

 

5.自治体との間で固定資産価格の修正、払いすぎた固定資産税相当額の還付請求に関する交渉の実施

*固定資産評価額の基礎となる事実の調査は、信頼と実績のある調査会社が行っております。

還付業務の概要説明

還付業務の詳細説明

評価ミスが生じる理由、評価ミスが生じやすい不動産

還付業務の流れ

弁護士のご紹介


     とりかい しげかず
弁護士 鳥飼 重和
経歴
  • 中央大学法学部卒業
  • 税理士事務所勤務後、司法試験合格。
  • 鳥飼総合法律事務所 代表弁護士
  • 第二東京弁護士会所属

職歴(過去)
  • 日本経営税務法務研究会会長
  • 日本IR学会理事
  • NPO法人ゲーミング法制協議会副理事長
  • 内部統制研究学会会長
  • 日本税理士会連合会顧問


      なら  まさや
弁護士 奈良 正哉
経歴
  • 慶應義塾大学経済学部卒業
  • 埼玉銀行(現りそな銀行)入行、安田信託銀行(現みずほ信託銀行)入社、司法試験合格
  • みずほ信託銀行総合リスク管理部長、運用企画部長、執行役員、常勤監査役、みずほ不動産販売専務取締役 各歴任
  • 鳥飼総合法律事務所 固定資産税還付業務担当
  • 第二東京弁護士会所属

職歴

  • 日弁連信託センター幹事
  • (株)タムロン 社外監査役
  • 遺贈寄附推進機構(株)取締役


      やまだ しげのり
弁護士 山田 重則
経歴
  • 一橋大学法学部卒業、早稲田大学大学院法務研究科修了
  • 鳥飼総合法律事務所 固定資産税還付業務担当
  • 第二東京弁護士会所属


     ふるはし つばさ
弁護士 古橋 翼
経歴
  • 中央大学法学部卒業、同法科大学院修了
  • 鳥飼総合法律事務所 固定資産税還付業務担当
  • 第二東京弁護士会所属

アクセス

鳥飼総合法律事務所
〒101-0052 東京都千代田区神田小川町1-3-1NBF小川町ビルディング6F
TEL:03-3293-8817(代)
ホームページ:http://www.torikai.gr.jp/
都営地下鉄新宿線「小川町」駅 A6出口 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅 A4出口 徒歩3分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 B3出口 徒歩3分

お問い合わせ

 依頼者様に入力いただいた下記の個人情報は、当事務所から依頼者様へのご連絡、依頼者様のお問い合わせ内容の把握を目的として利用いたします。
 なお、頂戴したご要望にお応えできない場合もございますので、ご了承ください。
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(ご参考)固定資産税Q&A

Q1.土地と家屋の固定資産税の課税ミスは、どの程度、起きているのでしょうか?

Q2.土地と家屋の課税誤りの要因は何でしょうか?

Q3.土地と家屋の固定資産税の金額が確定されるまでのプロセスを教えてください。

Q4.固定資産の登録価格の決定(固定資産評価額)が誤りとなるのは、どのような場合ですか?

Q5.固定資産の価格の決定を争うにはどうしたらよいですか?

Q6.固定資産の価格以外の事項を争うにはどうしたらよいですか?

Q7.自治体に対して価格の決定の誤りを指摘することは随時できますか?

Q8.自治体が価格の修正に応じた場合、どうなりますか?

Q9.何年前まで遡って払いすぎた固定資産税相当額の返還を受けられますか?

Q10.固定資産評価基準上、土地はどのような方法で評価されますか?

Q11.土地の中でも宅地はどのような方法で評価されますか?

Q12.「市街地宅地評価法」の各プロセスを教えてください。

Q13.「市街地宅地評価法」で評価された宅地には、どのような評価ミスがありますか?


A1.総務省の平成24年8月28日付「固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果」では、調査回答に応じた自治体(1,592市町村)のうち97%の自治体において、何らかの課税誤りがあったと報告されています(https://www.soumu.go.jp/main_content/000173655.pdf)。しかも、増額修正と減額修正とでは、減額修正、すなわち、納税者が固定資産税を払いすぎていた件数のほうが多かったとされています。このように、「まさか自治体が課税誤りをするはずがない」と言い切ることはできないのが実情です。

A2.総務省の平成24年8月28日付「固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果」では、土地と家屋の固定資産税の課税誤りの要因として次のような項目が挙げられています(https://www.soumu.go.jp/main_content/000173655.pdf)。

①課税・非課税認定の修正

②新増築家屋の未反映

③家屋滅失の未反映

④現況地目の修正

⑤課税地積・床面積の修正

⑥評価額の修正

⑦負担調整措置・特例措置の適用の修正

⑧納税義務者の修正

 

 ①と⑦は、法令の適用誤りです。

 ②~⑤は、土地や家屋の現況が変化したことを市町村が把握することができなかったために生じたものと思われます。市町村の固定資産評価員は土地や家屋の現況を毎年調査することとされていますが(地方税法第408条)、実際には土地や家屋の数に比して市町村の職員の数が足りないために、把握漏れも生じているようです。

 ⑥は、②~⑤とは別に設けられていることからすると、②~⑤以外の事情による評価額の修正と思われます。固定資産評価基準の適用誤りや市町村独自の所要の補正の適用誤りがこれに含まれていると思われます。

 ⑧は、納税義務者の判定を誤ったために、後にこれを修正したものと思われます。


A3.固定資産税は、おおまかには以下のプロセスを経て金額が確定します。

 

1 市町村の固定資産評価員等が固定資産の実地調査を行います(地方税法第408条)。

 

2 固定資産評価員等が固定資産の評価を行い、これを「評価調書」にまとめます(地方税法409条1項)。評価調書は、市町村長に提出されます(地方税法第409条4項)。

 

3 市町村長は、固定資産の価格等を決定します(地方税法第410条1項)。価格の決定は、「固定資産評価基準」及び「評価調書」に基づく必要があります(地方税法第403条1項、410条1項)。

 

4 市町村長は、決定した固定資産の価格等を固定資産課税台帳に登録します(地方税法第403条1項)。

 

5 固定資産税の課税標準は、土地については土地課税台帳等に登録された価格、家屋については家屋課税台帳等に登録された価格です(地方税法第349条第1項)。

 

6 必要に応じて課税標準の特例を適用し、課税標準を確定させます。課税標準の特例としては、例えば、住宅用地特例(地方税法349条の3の2)、被災住宅用地等特例(地方税法第349条の3の3)などが挙げられます。

 

7 固定資産税は、原則として、課税標準×1.4%で算出されます(地方税法第350条)。市町村から納税者に「納税通知書」と「課税明細書」が交付され、固定資産税が徴収されます(地方税法第364条)。


A4.最高裁平成25年7月12日判決・民集67巻6号1255頁は、「土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となるのは、①当該土地に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るときであるか、あるいは、②これを上回るものではないが、その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものではなく、またはその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存する場合であって、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るときであるということができる」と判示しています。これは土地に関する判断となっていますが、家屋についても妥当すると解されています。

 したがって、①固定資産評価基準の適用を誤った結果、登録価格が本来、適正に同基準を適用した場合の価格を超えた場合(適正な時価を超えたかどうかは問われない)、②固定資産評価基準が一般的な合理性を欠く、または固定資産評価基準では適正な時価を適切に算定することができない特別の事情があり、登録価格が適正な時価を超えた場合には、固定資産の価格の決定が誤りとなります。

 固定資産評価基準の適用を誤り、登録価格が本来あるべき価格を超えた場合には直ちに違法になりますが、固定資産評価基準の適用に誤りがない場合には、単に不動産鑑定士による不動産の鑑定評価額が登録価格を超えているというだけでは登録価格は違法にはならず、それに加えて固定資産評価基準では適正な時価を算定できない特別な事情を納税者側が主張立証する必要がある点に注意が必要です。


A5.固定資産の価格の決定を争うためには、自治体に設置された固定資産評価審査委員会に審査の申出を行う必要があります。

審査の申出については、東京都固定資産評価審査委員会の案内ページが参考になります(https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/info/hyoukashinsa.html)。

 固定資産の価格の決定を争うためには、基本的には、3年に1度の基準年度(次は2021年)の年に、納税通知書が届いてから3か月以内に審査の申出をしなければならない、という点が重要です。そのため、価格の決定を争うつもりがある場合には、実際には基準年度の前の年から固定資産の価格の決定に誤りがないか調査の上、審査の申出の際に提出する書面の準備をする必要性が高いといえます。

 固定資産評価審査委員会の審査の決定に不服がある場合には、この審査の決定の取消訴訟を提起することになります。


A6.固定資産の価格以外の事項を争うためには、市町村長(東京都の場合には東京都知事)に審査請求をする必要があります。

 価格の決定を争う場合と異なり、いずれの年でも審査請求をすることができますが、価格の決定を争う場合と同様、基本的には納税通知書が届いてから3か月以内にこれを行う必要があります。

 このように固定資産税については、何を争うのかによってその争訟手段が異なるということになります。


A7.可能です。随時、そのような指摘を申し入れることができます。ただし、自治体も価格の修正の要否は慎重に検討するため、固定資産の価格の決定に誤りがあることを、証拠をもって指摘する必要があります。また、自治体との見解が食い違い、自治体が任意に価格の修正に応じない場合には、3年に1度の基準年度を待ち、審査の申出を行う必要があります。

A8.5年前から直近の登録価格が修正され、それによって払いすぎていた固定資産税が還付されます。また、5年よりも前の分についても、払いすぎていた固定資産税相当額の金銭が支払われることになります。



A9.固定資産の課税誤りがあった場合、地方税法に基づき過去5年間に払いすぎていた固定資産税が還付されます(地方税法第18条の3)。5年よりも前の分については、各自治体の定める固定資産税の返還金要綱に基づき支払いがなされます。返還金要綱の内容は自治体によって異なりますが、最大でも20年前までに限定されます(国家賠償請求の消滅時効が20年であることと平仄を合わせるものです。)。

A10.土地の評価方法は、地目(田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地)によって異なります。そして、地目は毎年1月1日時点の土地の利用状況によって認定されます。法律上も市町村長は土地の状況を毎年少なくとも1回、実地調査しなければならないと定められています(地方税法408条)。

 しかし、実際上、市町村が市町村内の全ての土地について毎年実地調査を行うことは困難です。そのため、例えば、本来は雑種地と認定されるべき土地が宅地として認定されたままといったことが起こります。地目が異なれば評価方法も異なりますので、この場合、土地の評価も誤っているということになります。


A11.宅地とは、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地をいいます。現に建物が建築されている土地については宅地に該当することになります。

 そして、市街地的形態を形成する地域にある宅地については「市街地宅地評価法」、市街地的形態を形成するに至らない地域にある宅地については「その他の宅地評価法」によって評価されます。両者の評価方法は細かな点では違いはありますが、基本的な考え方は同じです。

 すなわち、①その地域における標準的な宅地を選定し、不動産鑑定士による鑑定評価価格等を利用して標準的な宅地の時価を算出します。そして、②それ以外の宅地については、この標準的な宅地と比較することで価格を算出します。

 例えば、標準的な宅地と比べて、道路の幅は狭いか広いか、最寄り駅から遠いか近いか、建蔽率や容積率等の規制は緩やかか厳しいかなど、土地の価格に影響を及ぼす項目ごとに比較を行い、その結果に応じて標準的な宅地の価格を加減して価格を算出します。


A12. 市街地的形態を形成する地域にある宅地は、「市街地宅地評価法」に基づいて評価が行われます。具体的には、以下の各プロセスを経て価格が決定されます(固定資産評価基準第1章第3節(一))。

⑴ 宅地を商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区等に区分する

⑵ 各地区を状況類似地域に区分する

⑶ 状況類似地域ごとにその主要な街路に沿接する宅地から標準宅地を選定する

⑷ 標準宅地の適正な時価を求める

⑸ 主要な街路に路線価を付設する

⑹ 主要な街路に比準してその他の街路の路線価を付設する

⑺ 各筆の宅地について路線価を基礎に、「画地計算法」を適用して評点数を付設する


A13. 「市街地宅地評価法」の各プロセスを踏まえると、次のようなミスが考えられます。

 

① 標準宅地の時価が適正ではない

 「市街地宅地評価法」のプロセス⑷では、標準宅地の適正な時価を求めます。そして、実務上は、不動産鑑定士が標準宅地について鑑定評価を行い、その標準価格の7割を時価としています(平成4年8月20日付事務連絡 自治省税務局資産評価室土地係長通知)。不動産鑑定士による鑑定評価に誤りがある場合には標準宅地の時価は適正とはいえず、当然、それに基づいて決定された土地の価格も誤っているということになります。

 

② 標準宅地とその他の宅地の比較が適正になされていない

 「市街地宅地評価法」のプロセス⑹では、標準宅地とその他の宅地との間の価格形成要因(街路条件、交通・接近条件、環境条件、行政的条件)の相違に基づいて、これらの項目ごとに格差率を求めるという作業が行われます。

 例えば、商業地区のある宅地は、標準宅地よりも最寄り駅から近いという特性があるとします。この場合、標準宅地と比べて集客が見込めますので、それだけ商業地区の宅地として価値が高く、標準宅地の価格に+10%の加算を行うといった作業が行われます。他方で、標準宅地よりも容積率が低いという特性がある場合には、その分だけ土地の利用価値が低くなりますので、標準宅地の価格に-8%の減算を行うといった作業が行われます。

 このように標準宅地以外の宅地は、標準宅地との価格形成要因の違いに応じて、評価の加減が行われ、価格が決定されます。そのため、本来は減算すべき価格形成要因があるにもかかわらず、これを見落としているというミスが起こります。また、減算はなされているものの減算の割合(パーセンテージ)が適切ではないというミスも起こります。いずれの場合も土地の評価は誤っているということになります。

 

③ 「画地計算法」の適用に誤りがある

 「市街地宅地評価法」のプロセス⑺では、宅地ごとに「画地計算法」を適用して評点数を算出し、価格を決定します。

 「画地計算法」では、その宅地に接している道路の本数や接し方、その宅地の奥行や間口の長さ、不整形地やがけ地の有無といった個別の事情に応じて、土地の価格の加減が行われます。そのため、各項目の適用にミスがあれば、土地の価格も誤っているということになります。

 

④ 「所要の補正」の適用に誤りがある

 固定資産評価基準の定める「画地計算法」は全国一律の基準であるため、それだけではその宅地に特有の事情を適切に価格に反映させることができない場合があります。そこで、市町村長は、市町村の実情に応じて「所要の補正」を適用して、個別の土地の価格の加減を行うことができます。

 「所要の補正」の具体的な内容、すなわち、どのような場合にどのような割合で加算又は減算を行うのかという点は、市町村の作成する土地評価事務取扱要領といった要綱で定められています。この要綱の適用にミスがあれば、土地の価格も誤っているということになります。