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空き家の現状

わが国の空き家は増加の一途をたどっています。
総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年の全国における空き家は819.6万戸で、住宅ストック全体に占める空き家率は13.5%と過去最高となりました。
2008年と比較すると62.8万戸増加し、空き家率は0.4ポイント拡大しています。
今や日本の住宅の7戸に1戸は空き家となっており、このまま有効活用や除却等が進まなければ、2028年には1,700万戸超え4戸に1戸が空き家になるといった民間推計もあります。
賃貸用の空き家が52.4%と最も多く、その他の空き家が38.8%を占めます。
その他の空き家とは、居住者が長期不在の住宅や建替えで取り壊し予定の住宅などを指します。
賃貸用や売却用の空き家は円滑な流通に必要な住宅となりますが、その他のいわゆる放置された空き家は、不動産流通市場から取り残された住宅と言えます。
こうした放置空き家は近年増加が目立ち、特に木造一戸建が多いことが特徴となっています。

空き家を放置しない方が良い理由

毎年固定資産税がかかる
家などの不動産を所有者は固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
これは、住んでいない遠方で相続した家であっても、1月1日の時点でのその家の所有者に課税されます。
田舎の家は都心部の家に比べると、固定資産税も少ない場合が多く、10年、20年と払い続けると大きな金額となります。
これらの税金は家を所有する限り支払いが続きます。
そのため、相続した家など、活用しない家の場合には、少しでも早く売却することで余計な支払いをしなくてすみます。
特定空家に認定されるリスク
住宅用の土地の場合には、固定資産税や都市計画税の支払いには優遇措置があり、固定資産税なら最大6分の1に、都市計画税なら最大3分の1に軽減されます。
しかし、2015年(平成27年)に施行された「空き家対策特別措置法」により、放置された危険な空き家と認定されると、この優遇措置を受けられなくなり、税金の支払い額が一気に跳ね上がります。
特定空家に認定されないためには、空き家の適切な管理が必要になります。
このためには、費用も手間もかかります。
そのため、空き家に管理費用をかけたり、特定空家に認定されるリスクを避けるためにも早めの売却が無難であるといえるでしょう。
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化スピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが多いので放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
近隣トラブル
空き家でも、ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。
ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。
まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。
所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。
知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化スピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

空き家の売却方法

古家付き土地で売却
古家付き土地で売却
古家付き土地とは、建物がついている土地として売却する方法です。解体をしないので出費費用を抑えて販売できるので高く 売れるでしょう。
土地や建材の値上がりにより新築の価格が値上がっている今、古い家を購入し自分でリフォームをしたいと考える買主も多くいます。
古家付き土地で販売すればそのような買主に検討してもらえるのです。
古家付き土地がいつ売れるかは分かりません 。
建物の状態が悪い場合は、売却活動中に一部が損壊してしまったり、空き家に不審者が入ってしまうといったリスクも考えられます。
空き家に不審者が入ったり、今以上に劣化しないように定期的な管理が必要になるでしょう。
更地にして売却
更地にして売却

空き家を解体し土地を更地の状態で売却する方法で、更地は買主が解体費用を追加で支払わなくて良い、土地を取得してからすぐに家を建てられるなどのメリットがあるので、古家付き土地より買主が見つかりやすい と言われています。
古い家を解体してしまうので、空き家が原因でトラブルに巻き込まれる心配もなく、必要以上のメンテナンスを必要としません。
しかし、土地を更地にするにはお金がかかります。
家の建築方法や建材などによって異なりますが、相場は100万円以上、土地は家が建っていると最大1/6固定資産税が安くなりますが、更地の場合は減額がありません。
売却期間が長くなれば負担も大きくなるでしょう。


不動産会社に買取ってもらう
古家付き土地や更地は不動産会社を通して買主を探す仲介という方法ですが、家を早めに売却したいのであれば買取という方法もあります。
買取とは不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社に不動産を買取ってもらう方法で、通常家を売却するには3~6ヶ月程度かかると言われていますが、買取なら1~2ヶ月程度で売却が完了します。
不動産の買取価格は低く相場価格の約7割程度 。
また、どこの空き家でも買取ってもらえるわけではなく、需要の少ないエリアなど買取った不動産の再販が難しいと判断された場合は買取を断られることもあるでしょう。
不動産会社に買取ってもらう
古家付き土地や更地は不動産会社を通して買主を探す仲介という方法ですが、家を早めに売却したいのであれば買取という方法もあります。
買取とは不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社に不動産を買取ってもらう方法で、通常家を売却するには3~6ヶ月程度かかると言われていますが、買取なら1~2ヶ月程度で売却が完了します。
不動産の買取価格は低く相場価格の約7割程度 。
また、どこの空き家でも買取ってもらえるわけではなく、需要の少ないエリアなど買取った不動産の再販が難しいと判断された場合は買取を断られることもあるでしょう。

空き家を売却するメリット

  • 現金化することで分割しやすくなる
  • 納税資金に充てられる
  • 維持管理が不要になる
  • 固定資産税がかからなくなる
  • 納税資金に充てられる

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家は更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売却しにくくなることが予想できます。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

不動産の鑑定

土地は極めて個別性が強く、納税額を下げるためには不動産鑑定士による鑑定作業が有効です。
不動産鑑定士が作成する不動鑑定評価書に対する信頼性は絶大です。
不動産を実際には売却しないが、税務署、第三者に対して信頼性のある「時価」を提示する際には不動産鑑定評価書をご活用ください。

こんな悩みの人にピッタリ

  • 不動産の価値を調べるために、不動産鑑定をしてもらうと考えている
  • 不動産鑑定の費用や内容について知りたい
  • 無料で不動産の価値を診断してもらえる「不動産査定」について知りたい
  • 不動産鑑定の費用や内容について知りたい
不動産鑑定のメリット
不動産鑑定では、収益還元法や取引事例比較法など、複数の方法を組み合わせて資産価値を見積もります。
また、鑑定評価を行う人は不動産鑑定士や不動産鑑定士補と定められているため、資産価値を精密に計算できるという長所があります。
そのため、裁判や納税では不動産鑑定が使われることがよくあります。
不動産鑑定は、最も信頼性の高い方法であるといわれており、都道府県時価調査における基準値の評価、時価公示における標準地の評価も、不動産鑑定によって行われているのです。

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会社概要

株式会社 鎌倉鑑定
 お客様にも有意義な会社であること
神奈川で優良な不動産への投資を行うことによる相続対策をおすすめしている株式会社 鎌倉鑑定です。
当社は、個々で長年にわたって相続対策業務に携わってきた専門家たちが集まって設立された会社です。
不動産鑑定士、税理士、土地家屋調査士、行政書士、宅地建物取引士、という相続に関するエキスパートが一つの会社に在籍しております。

株式会社 鎌倉鑑定

住所 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
代表 小林 雅裕
TEL 045-438-8991
FAX 045-330-5773
免許番号 神奈川県知事(1)29437号
業務内容
  • 相続対策(相続対策全般)
  • 不動産鑑定・調査
  • 重要事項説明書・契約書作成代行
  • アセットマネジメント(不動産を活用した資産運用)
  • 不動産コンサルティング(不動産投資・建築企画等)
  • ファイナンシャルプランニング(不動産を活用したライフプラン)
  • セミナー運営(出版事業からセミナー開催等)
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