早期の決断と行動を全面サポート

売却、査定のご相談いただいた不動産について調査し、早期売却を目指し、お客様とご相談しながら売却価格や今後の方針を決定いたします。売買契約からお引渡までの準備などの手続きを、お客様がご安心して進められるよう、万全のサポートをいたします。

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任意売却とは?

債務者の救済処置

住宅ローンを滞納し、不動産を売却せざるを得なくなった場合、本来は同時に残債(残っている借り入れ全額)を返済しなければいけません。不動産には抵当権(借金のカタになっているという権利)がついているため、勝手に売却できないのです。
売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、現実的にはなかなか難しい場合もあります。
そこで、売却代金から諸経費を控除し残った金額で残債の一部を返済し、抵当権を解除して売却するのが「任意売却(略して任売)」です。

任意売却と競売の違い

任意売却は売却しても借入金を全額返済できずに債務が残ってしまいますが、そのほかは通常の不動産売却と同じです。
任意つまり債務者の意思で売却することを指します。

一方、競売は正式には一般競争入札と言って債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に裁判所が職権(裁判所の権限)で強制的に売却することを指します。
任意売却は債務者の意思で売却するので明渡しの時期などもご自身で決めることができます。

任意売却のメリット

市場価格に近い価格で売却できる可能性がある

任意売却の場合、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。
とはいっても、何か問題が発生した場合、任意売却物件の売主は修理費などを負担できない可能性が高く、売買契約では瑕疵担保責任は免責となるケースがほとんどです。このため、一般物件の売買価格よりは安くなる傾向があります。一般的には任意売却物件の売却価格は、競売よりも高く、一般物件よりは安いと考えて良いでしょう。

購入者が住宅ローンを利用できる
競売の場合、購入者(買主)は住宅ローンを利用できませんが、任意売却の物件を購入する場合は住宅ローンを利用することができます。

不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用するため、住宅ローンが利用できる点は購入希望者を増やすことができます。
売却にかかる諸経費、引越し代金も売却金額から分配される可能性がある
任意売却をおこなった後の売却代金については、どのように配分するかを債権者の同意のもと、取り決めする必要があります。
その際、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などの売却にかかった諸費用は経費として認められる可能性が高いです。
また、ケースによりますが、引越し代金などについても売却代金からの捻出が認められることがあります。
売却価格・売却時期・売却相手について自分の意見を反映できる
あくまでも債権者の同意を得ることが前提となりますが、任意売却の場合、債務者は一般の売却と同様に売却価格、売却する時期購入者を選ぶことができます。
購入者が住宅ローンを利用できる
競売の場合、購入者(買主)は住宅ローンを利用できませんが、任意売却の物件を購入する場合は住宅ローンを利用することができます。

不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用するため、住宅ローンが利用できる点は購入希望者を増やすことができます。
任意売却の流れ

STEP

1

お問い合わせフォーム、またはお電話で相談

必要な情報を適宜提供しましょう。
もし、債務整理まで専門家に依頼する場合は、自分の現在の借入先の金融機関や住宅ローンの残高などの詳しい状況を伝えましょう。
住宅と借入状況、生活状態など詳しい情報があるほどスムーズに話を進めることができるので、相談に行く前に整理しておくとよいでしょう。

STEP

2

物件の査定・専任媒介契約の締結

物件の価格査定を行い、売却の方法や今後のプランを立てていきます。
また査定の前後で売却を行う不動産業者と媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、任意処分の場合特に制限はありません。
ただ、実務的には専属専任媒介契約または専任媒介契約で処理する事例が多いようです。

STEP

3

債権者と交渉

任意売却はあくまで債権者への弁済手段として行われますので、債権者との交渉も必要です。
交渉事項は、仲介業者、販売価格、販売時期、抵当権の処理などです。

STEP

4

販売から購入者決定まで

債権者との協議が成立した段階で、不動産業者は物件の販売を開始します。
販売が開始されると購入希望者が内覧に来る場合もあるので、適宜協力しましょう。
価格や明け渡し条件など、よりよい条件で購入者が選定されます。

STEP

5

債権者の同意を得る

売却の具体的方針が固まった時点で、債権者との間で売却代金の分配等について協議します。
協議が整えば同意された後、売買契約を締結します。

STEP

6

契約締結・決済・精算

債権者との協議が整った時点で、購入者と売買契約が締結されます。
その後、売買代金の決済が行われ、所有権移転の処理が実行されます。
売買代金は上記協議で合意された内容に従い、売却費用に充当されたり、債権者に分配されたりして、精算されます。
早ければ2ヶ月程度で完了するケースもありますが、目安としては半年前後と考えておくとよいでしょう。

STEP

1

お問い合わせフォーム、またはお電話で相談

必要な情報を適宜提供しましょう。
もし、債務整理まで専門家に依頼する場合は、自分の現在の借入先の金融機関や住宅ローンの残高などの詳しい状況を伝えましょう。
住宅と借入状況、生活状態など詳しい情報があるほどスムーズに話を進めることができるので、相談に行く前に整理しておくとよいでしょう。
不動産(土地や家)を相続した場合
相続という手続きは、何度も経験する手続きではないため、突然やってこられると何から手を付けて良いのかわからなくなってしまうのです。あらかじめ準備しておかないと相続が原因でトラブルが起きることは少なくありません。
そのようなことが起らないよう、親の財産の相続について考えておいたほうがよいでしょう。

相続人が1人の場合

相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。相続した不動産はすべて自身の所有となります。これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが1人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは?とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。遺言書で家や土地の相続について指定があれば、その内容に従って相続人が決定します。
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
とはいえ、この時点でも相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。すでに共有して相続されてはいるものの、その行方について遺産分割協議にて決めていくというわけです。

不動産を分割相続する4つの方法

現物分割

現物分割は、文字通り不動産を複数に分割して、それぞれを現物で相続する方法です。
土地だけの相続の場合、分割後も普通に利用可能な面積があるのであれば検討の価値はあるでしょう。ですが、もともと狭い土地では別の方法を検討するのが賢明です。

代償分割

代償分割は、一部の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

換価分割

換価分割は、相続した不動産を売却し得られた代金を複数の相続人で分割する方法です。
不動産現物のままでは難しかった分割でも、現金化してしまえば分割するのは簡単になります。不動産の買い手が見つかったうえで、相続人全員が納得する金額で売却できることが前提となりますが、その不動産に相続人の誰かが居住するといった利用予定がないのであれば、有力な選択肢のひとつとなるでしょう。

共有分割

共有は、複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法です。
相続は相続人の共有状態で相続しますので、相続人間で揉めないようであれば、このままにしておく方法もあります。ただし後になって不動産を売却する場合に共有名義人全員の同意が必要となるといった理由からトラブルの元にもなりやすいという側面もあります。
不動産相続の流れ

STEP

1

相続人の確認

土地の持ち主である親が亡くなってしばらくの間は葬儀関連で忙しくなりますが、落ち着いたら、相続の手続きに入ります。まずは、相続人が誰なのかを確認します。

【遺言書がある場合】
遺言書には自筆証書遺言と公証役場で作成した公正証書遺言があります。遺言書がある場合には、その内容にしたがって土地や不動産の相続を行ってください。相続人全員で話し合った結果、遺言書と異なる内容で同意した場合は、相続人全員で同意した内容が有効と判断されます。

【遺言書がない場合】
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行って相続人を決めます。相続税の納付期限は被相続人(親)が死亡した日の翌日から10カ月以内ですので、注意してください。

STEP

2

相続登記申請の準備

遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。

【被相続人(親)側】
  • 出生から死亡までを記載した戸籍謄本(相続人が他にいないかの確認用)
  • 住民票または戸籍の付票
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地や不動産の権利証

【相続する側】
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に添付)

STEP

3

遺産分割の協議

相続人全員で話し合って、遺産分割協議を成立させる必要があります。話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。
「遺産分割協議書」は、相続人が決定するまでの経緯を示す証明書で、相続登記申請の際に必要です。
作成にあたっては、協議に参加した人の名前、財産内容などを明確に記述することが大切です。また、印鑑は必ず実印を捺印するようにしてください。

STEP

4

登記申請

「遺産分割協議」が終わり「遺産分割協議書」の作成が完了したら、相続登記の手続きになります。相続登記の申請には以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 相続関係説明図(被相続人との間柄)
  • 戸籍等全部又は相続証明情報
  • 遺産分割協議書(遺言書がある場合は遺言書)
  • 固定資産税の評価証明書

STEP

1

相続人の確認

土地の持ち主である親が亡くなってしばらくの間は葬儀関連で忙しくなりますが、落ち着いたら、相続の手続きに入ります。まずは、相続人が誰なのかを確認します。

【遺言書がある場合】
遺言書には自筆証書遺言と公証役場で作成した公正証書遺言があります。遺言書がある場合には、その内容にしたがって土地や不動産の相続を行ってください。相続人全員で話し合った結果、遺言書と異なる内容で同意した場合は、相続人全員で同意した内容が有効と判断されます。

【遺言書がない場合】
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行って相続人を決めます。相続税の納付期限は被相続人(親)が死亡した日の翌日から10カ月以内ですので、注意してください。
実績充分の当社スタッフが親身になって対応させていただきます。

事務所概要

社名 カネイチ不動産
代表者 金子 章一
免許証番号:東京都知事免許(6)第61751号 (公社)東京都宅地建物取引業協会 会員
所在地 〒120-0022 東京都足立区柳原2丁目20−14
電話番号 03-3881-1333
営業時間 10:00〜18:00
アクセス 東京メトロ日比谷線 北千住駅徒歩8分
HP 空き家活用.net
相続問題相談ガイド
任意売却専門ネット
所在地 〒120-0022 東京都足立区柳原2丁目20−14

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