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空き家問題

深刻な少子高齢化、人口減少
深刻な少子高齢化、人口減少
先進諸国でも類をみないほどのスピードで進む少子高齢化、人口減少があります。
これによって、総住宅数が総世帯数を上回る状況が生じ、住宅の供給過剰を引き起こしているのです。
相続によって空き家を取得するケースが増加する一方、そこに居住せずに放置する所有者が増えていることも指摘されています。
総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日時点における全国の空き家総数は約820万戸にのぼり、全国の住宅総数に占める空き家率は13.5%と過去最高になったといいます。
全国の空き家の総数(平成30年)は約846万戸に及んでいます(総務省調査)
空き家の総数は、この20年で倍増しているのです。
現状のままでは、2033年には空き家総数は約2,167万戸、空き家率は30.4%にまで上昇すると予測する分析もあります(野村総合研究所2016.6.7「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」)。

空き家でこんなお悩みありませんか

  • 空き家を相続したがその後なにもしていない…
  • 田舎の実家が父母の亡くなった後、空き家の状態だ…
  • 相続人の中に認知症の人がいて遺産分割協議ができないまま空き家になっている…
  • 隣の空き家・空き地が所有者も分からず放置されたままで物騒だ…
  • 両親が亡くなったら実家が空き家になりそうで心配だ…
  • 田舎の実家が父母の亡くなった後、空き家の状態だ…
司法書士は、空き家対策について市区町村の皆様と一緒に取り組みます。
住民の皆様や市区町村ご担当者様からの相談にいつでも応じます。

空き家を放置するデメリット

近隣物件を含む資産価値の影響
近隣物件を含む資産価値の影響
空き家となり放置された建物を見て周りの方はどう思うでしょうか?
実は空き家があるだけでそのエリアの資産価値が下がると言われています。
景観が損なわれているということもありますが、空き家となったまま放置されたエリアを見て、誰も良い印象を持たないはずです。
空き家となった家がそのまま放置されていることは、その空き家だけでなく周りの家への資産価値にも悪影響を及ぼしてしまうことを自覚しましょう。
空き家が老朽化してしまう
空き家が老朽化してしまう
空き家となった家は築年数がかなり経過しているものが多いです。
既に老朽化がはじまっているにも関わらず、誰も人が住まなくなってしまうと、放置された空き家はさらに痛んでしまい、いずれは朽ち果ててしまいます。
人が住まないということは、風を全く通さない状態となりますので木材を腐らせてしまい、躯体部分にも大きなダメージを与えてしまうことになります。
倒壊・不審火・犯罪の拠点など
倒壊・不審火・犯罪の拠点など
放置された空き家は建物の躯体部分までを腐らせてしまい、非常に脆い状態になっているケースが多いです。
そんな状態で、地震や台風が来てしまうと倒壊するリスクがあり非常に危険です。
また、空き家に目をつけて放火犯が火をつけることがあります。
腐った建物の木材はとても燃えやすい状態にありますので、一度燃えてしまうと近隣の建物まで延焼させてしまうことがあります。
さらに、現在では空き家を「振込詐欺」の拠点にされてしまうケースがあるようです(お金の郵送先を空き家に指定する)。
害虫・動物の住処にされる
害虫・動物の住処にされる
空き家で放置していると、庭木や雑草が伸び続け、虫や動物の住処にされてしまいます。
最近では、猫や犬だけでなく、アライグマが空き家に住みついてしまうケースもあるようです。
空き家に蜂の巣ができてしまうと、近隣の方にどれだけ迷惑をかけてしまうのが想像が容易いでしょう。
空き家が老朽化してしまう
空き家が老朽化してしまう
空き家となった家は築年数がかなり経過しているものが多いです。
既に老朽化がはじまっているにも関わらず、誰も人が住まなくなってしまうと、放置された空き家はさらに痛んでしまい、いずれは朽ち果ててしまいます。
人が住まないということは、風を全く通さない状態となりますので木材を腐らせてしまい、躯体部分にも大きなダメージを与えてしまうことになります。

空き家対策で司法書士が関われること

1.相続人の調査

司法書士は、相続法と相続手続きの専門家です。
司法書士は、相続人を特定するための戸籍による調査を迅速かつ正確に行います。
成年後見制度や相続財産管理・不在者財産管理制度の利用が必要となった場合は、その手続きを行い
また成年後見人・財産管理人等に就任します。

2.空き家対策事業の推進支援

司法書士は、まちづくりのお手伝いをします。
空き家活用、跡地利用等に関する売買・賃貸借・管理等の各種契約のチェックやアドバイスを行います。
協議会への参加等を通じて市区町村と連携します。
空き家対策事業の内容について所有者に対し説明します。
確定した所有者を公示するための相続登記を行います。

3.空き家化の予防

司法書士は、空き家対策に関する情報を積極的に提供します。
司法書士は年間100万件以上ある相続登記のほとんどに関与している機会を活かし
空き家の適正な管理や特定空き家化の予防に関する情報を依頼者・相続人に対して提供します。
成年後見人・財産管理人等に就任することで空き家の管理をし、特定空き家化を防ぎます。

鴨宮パートナーズの対応

名義変更登記

空き家に住む、売る、貸す、いずれも名義変更登記をする必要があります。

空き家の管理

不動産業者や遺品整理業者などとの連絡・打合せの代行空き家の売却時等には弊所の連携先である不動産会社や遺品整理業者におつなぎすることができます。幣所が業者との連絡・打合せ等を代行する事で、お客様にかかる手間と時間を軽減することもできます。

所有者不明の土地の調査

空き家問題に困っているのは、個人だけではありません。「空き家対策特別措置法」が出来た背景には、増える空き家に国や行政が困っています。所有者不明の場合は調べる必要があります。司法書士は、所有者について、登記情報や戸籍から相続人を調査することが出来ます。

相続財産の管理人の申し立て

相続人が不明だった場合や、相続人全員が相続放棄して相続する人が居なくなったような場合は、空き家の扱いに困まります。空き家を管理するには、「相続財産管理人」を立てて、空き家を管理してもらう必要があります。その時に、空き家の利害関係者(所有者にお金を貸している業者、特別縁故者など)や、検察官が申し立てを行うことにより、相続財産の管理人を立てることが出来ます。
この際には、膨大な書類が必要となり、個人で作成することは難しいので、司法書士に依頼することで、スムーズに申し立てすることが出来ます。

成年後見人関連の手続き

空き家を売ろうと思った時、持ち主の親族が正常な状態ではなく、事態をきちんと理解できない場合など、建物の所有者が病気や認知症等で、正常に判断を下せない場合は「成年後見人」を代理人として立てることで、売買などの契約を交わすことが出来ます。
申し立ての際は、専門知識や書類の準備も大変です。これら分野のエキスパートである司法書士に頼んだ方が安心して手続きを進めることが出来ます。

空き家関連のトラブルについて

空き家でトラブルが生じたら紛争解決のための交渉・裁判所での訴訟空き家でトラブルなどが生じた場合、請求金額が140万円以内の紛争については幣所が依頼者の代理人として相手方との交渉や簡易裁判所での訴訟への対応もできます。

不動産取引立会

不動産の“売りたい”、“買いたい”、“仲介したい”すべての目的達成をサポートします。

売買契約から決済立会まで、戸建・マンション・道路・農地の売買まで登記はもちろんのこと、税金や、諸法制限の注意点等を提示し、迅速・安全な不動産取引を保障致します。

空き家の管理

不動産業者や遺品整理業者などとの連絡・打合せの代行空き家の売却時等には弊所の連携先である不動産会社や遺品整理業者におつなぎすることができます。幣所が業者との連絡・打合せ等を代行する事で、お客様にかかる手間と時間を軽減することもできます。

空き家等対策特別措置法

空き家問題に対応すべく、平成26年に空き家等対策の推進に関する特別措置法(空き家等対策特別措置法)が制定され、平成27年2月26日に施行されました。
この法律は、適切な管理が行われていない空き家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑みて、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空き家等の活用を促進する(空き家等対策特別措置法第1条)ことを目的としています。

空き家にならない為の予防策

遺言書の作成
遺言書の作成
遺言書作成のメリット
1.遺言者の希望通りに遺産を与えることができる。
2.遺産分割手続きが不要になる。
3.遺言執行者を付けることで、相続手続きがスムーズに完了する。
遺言書を作成しておけば、ご自身の相続後に対する願いを実現しやすくなりますし、相続後のご希望があるのであれば、専門家に相談して、遺言書を作成しましょう。
民事信託(家族信託)の活用
民事信託(家族信託)の活用
遺言や成年後見、生前贈与ではカバーできない問題に対応できるとして、最近注目されています。
財産の所有者(委託者)が、信じて託したい相手(受託者)と信託契約を結び、その信託契約に基づいて財産の管理処分権限を委託者から受託者に引き継ぎます。
受託者は、その財産から利益を受ける人(受益者)のために、その財産の管理処分を行います。
民事信託(家族信託)の活用
民事信託(家族信託)の活用
遺言や成年後見、生前贈与ではカバーできない問題に対応できるとして、最近注目されています。
財産の所有者(委託者)が、信じて託したい相手(受託者)と信託契約を結び、その信託契約に基づいて財産の管理処分権限を委託者から受託者に引き継ぎます。
受託者は、その財産から利益を受ける人(受益者)のために、その財産の管理処分を行います。
民事信託(家族信託)の活用
民事信託(家族信託)の活用
遺言や成年後見、生前贈与ではカバーできない問題に対応できるとして、最近注目されています。
財産の所有者(委託者)が、信じて託したい相手(受託者)と信託契約を結び、その信託契約に基づいて財産の管理処分権限を委託者から受託者に引き継ぎます。
受託者は、その財産から利益を受ける人(受益者)のために、その財産の管理処分を行います。

~相続された空き家、登記はされていますか?
名義はそのままになっていませんか?~


空き家問題で多いのは、家屋に登記がされていない【表題登記が未登記】ものが多く、また、所有者が亡くなった後も名義変更せず【相続登記】、ずっと昔の所有者名義のままと言う事があります。(登記が書き換えられていない)

昔の家屋は未登記物件が多く、名義も故人名義が父親でも母親でもなく、祖父名義だったといったケースも少なくありません。

理由は様々ですが、融資を受けて建替えやリフォームする場合。
または売却時など、登記は必要になります。

不動産登記

不動産登記の目的
不動産登記の目的

不動産登記は、人間でいう戸籍のようなものです。
不動産の所有者や所在地、種類、面積、構造、設定された権利等を「登記簿」に記載して公開することで、不動産の売買や不動産を担保にする取引等における安全を確保することにあります。
もしも登記のシステムがないと、誰がどの不動産を所有しているかわからなくなり、悪意ある人が書類を偽造して所有していない不動産を所有しているように見せかけ、他人に売却することも可能になります。
しかし、不動産登記があれば、公開されている登記簿を確認することで誰がどの不動産を実際に所有しているのか簡単に判明します。
つまり不動産登記を行うことで、その不動産が自分の所有物だと対外的に主張することが可能になる、ということです。
個人が自分の財産を守るためにも、不動産登記は必要な制度なのです。

不動産登記するメリット

メリット
権利・財産の明確化
所在や所有者を示すことで所有権が誰にあるのか、不動産(土地や建物)の財産の有無をハッキリとさせることができます。
隣人との間であいまいになっていた土地の境界線や、土地の分割など、具体的に示すことで関係性もよく分かります。
メリット
融資が受けられる
土地や建物の権利が明確化することで、売買やリフォームをするときに融資対象となります。
国という第3者に公正な登記をすることで信用を得ることになり、信用を活かした経済活動が可能となるのです。
メリット
相続や売買の手続きがスムーズに
登記をして所在や所有者、権利関係をハッキリさせることで、相続や売買するときの手続きが楽になります。
未登記の場合はすべての情報が曖昧で信頼に欠けるため、証明書などさまざまな書類を取得・作成することに。
一度登記すれば、その手間もなくなります。
メリット
融資が受けられる
土地や建物の権利が明確化することで、売買やリフォームをするときに融資対象となります。
国という第3者に公正な登記をすることで信用を得ることになり、信用を活かした経済活動が可能となるのです。

司法書士法人 行政書士法人 鴨宮パートナーズ

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会社概要

名称 司法書士法人 行政書士法人 鴨宮パートナーズ
本社
TEL:03-5720-1217
FAX:03-5720-1171
支店
TEL:03-6712-7801
FAX:03-6712-7854
代表 鴨宮 英世(簡裁訴訟代理等関係業務認定資格者)
代表者所属団体
  • 東京司法書士会会員
  • 公益社団法人 成年後見センター・リーガルサポート 法人会員
  • 公益社団法人 東京公共嘱託登記司法書士協会 法人社員
  • 東京司法書士政治連盟元副会長
  • 東京司法書士会目黒支部支部長
  • 成城ライオンズクラブ会員
  • 東京商工会議所
グループ会社 株式会社インテリジェント
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FAX:03-5720-1171
代表
代表メッセージ
代表司法書士:鴨宮 英世

「時にお客様の夢の実現に尽力し、時にお客様の悩みを解決するために知恵を出し、そしてお客様と共に成長する」開業当時より、私はこの言葉を指針として職務に励んできました。
「ハートのこもったサービスを提供したい」今、この思いを共有するスタッフと共に、私たちは、法律知識の習得は勿論のこと、法律実務家として必須の素養である「豊かな常識、社会通念、経験則」を身に付けるべく日々研鑽を積んでいます。
「ありがとう、鴨宮パートナーズに依頼して本当に良かった」お客様にこう言っていただくために、皆様の最良のパートナーになれるよう、これからも職務に専心してまいります。

スタッフ

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