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不動産クラウドファンディングの概要

不動産事業者が、不動産特定共同事業法上の許可を取得し、投資家から資金を募り、その後、プロジェクトから生じた収益などを元手に、投資家への分配を行う行為を「不動産特定共同事業法」と言います。
中でも、投資家からの出資を、インターネットを介したクラウドファンディング形式で行うことを、「不動産クラウドファンディング」と呼んでいます。

不動産クラウドファンディング隆興の背景

近年、ここまで不動産クラウドファンディングが隆興している背景事情は様々です。

まず、不動産事業者側から見ると、昨今、スマートデイズ問題などを契機にして、銀行がアパートローンの新規貸し出しを厳しくしている点が挙げられます。
投資家が融資を受けづらくなったため、投資用不動産の開発・販売事業者としては、開発した投資用不動産が売れずに、困っています。
そこで、不動産クラウドファンディング事業に参入することで、投資用不動産をファンドに売却することを画策する、というケースが多く見られます。

また、投資家の立場からすると、ここ最近、ソーシャルレンディング業界で不祥事が続いていることがあり、新たな投資先を探している個人投資家が少なくない、という事情も挙げられます。

不動産クラウドファンディング参入のための要件

企業が不動産クラウドファンディング事業に参入したい場合、まず、当該企業は、宅地建物取引業者である必要があります。
続いて、自社が展開しようとしている不動産特定共同事業に内容に合わせて、第1号から第4号まである許可のうち、必要な不動産特定共同事業法上の許可を取得します。

例えば、自身が投資家から出資を募り、かつ、自己運用したい場合は、第1号許可の取得が必要です。
そして、他の不動産特定共同事業者(1号事業者)のファンドへの出資を募る、媒介業務を行いたい場合は、2号許可が必要です。

さらに、特例事業スキームを用いた不動産特定共同事業を展開したい場合は、第3号・第4号の許可が必要となります。

※不動産クラウドファンディングの許可取得について詳細は、ソーシャルレンディング・ラボにて公開されている、不動産クラウドファンディングの解説記事などを参照下さい。

不動産クラウドファンディングに参入する企業にとってのデメリット

不動産クラウドファンディングに参入する企業にとっては、
  • 新たな資金調達チャネルが獲得できる
  • 潜在的な投資家層に対して、ブランディングが出来る
  • 投資用不動産の売却先を確保できる


などといったメリットがある一方で、様々なデメリットも存在します。

資金調達コストが高い

不動産クラウドファンディングで資金調達する場合、当然、投資家への利益分配が必要です。
不動産取得のための資金全額を、不動産クラウドファンディングで調達する場合、調達コストは、年率換算で数パーセント~10パーセント程度に相当します。

もしも、取得しようとしている不動産が、銀行の融資審査に耐えられる物件(=銀行が担保価値を見出してくれる物件)なのであれば、不動産クラウドファンディングから資金調達せずに、銀行からの融資を受けたほうが、少なくとも単純な財務上は、得策です。

許可の取得要件が厳しい

例えば、貸金業者が、ソーシャルレンディング事業を展開するために、第二種金融商品取引業の登録を取得する場合、資本金要件は「1千万円」に過ぎません。

これに対して、不動産事業者が、不動産特定共同事業法に基づく1号許可を取得する場合、資本金要件は、1億円です。

不動産事業者としては、国土交通省や都道府県知事から、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得するために、このように、様々な許可要件をクリアする必要があります。

高コストな特例事業スキームを利用しないと、不動産のオフバランスは出来ない

不動産事業者の中には、現在保有している不動産をオフバランスすることを目的に、不動産クラウドファンディングへの参入を検討するケースがあります。
しかし、一般的な不動産クラウドファンディングスキーム(不動産特定共同事業法1号許可を用いた不動産特定共同事業)の場合、ファンドは不動産事業者の内側に組成されるため、不動産は、引き続き、不動産事業者本体のBSに計上され続けることとなり、オフバランスが図れません。

オフバランスを実現したい場合、ファンドを外部に組成する「特例事業」スキームを活用する必要があり、この場合、特例事業者(合同会社等のSPC)を組成するためのコストや維持コスト、さらに、第4号許可を取得するための要件クリア(第二種金融商品取引業の登録が必須)に要するコストなど、様々な追加コストが生じることとなります。