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想い
ぼんやりとした不安・・・
昭和2年の夏の暑い日、かの文豪芥川龍之介はこの言葉を残し、その生涯を閉じました。
人は大きな岐路に立った時、大きなものを動かす時、こんな不安を持つのかもしれません。
特に不動産はその最たる例ではないでしょうか。
不動産は有効に使えば、大きな利益を生むこともできます。
一歩間違えれば、取り返しのつかない大火傷を負うこともあります。
そんな時、相談できる人はいますでしょうか。
我々はそのような不動産に関するあらゆる不安の解決、
お客様と一緒にその問題に対峙していく会社です。まずはお気軽にご相談下さい。

世田谷区の不動産工房

相談無料

売却の仲介を中心に世田谷区を中心に500件以上の取引をしてきました。賃貸の仲介・コンサルティング、賃貸物件管理、建売住宅分譲、中古住宅リノベーションなど扱っています。

相続した不動産は放置しておくと損!

相続した不動産は放置しておくと損!
相続の流れでも説明した通り、相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。
さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。
しかし、管理が難しいからと言って放置しておくことは得策ではありません。
なぜならその間も固定資産税を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。
マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。
そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということです。
両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておくと良いでしょう。

土地や家など不動産を相続した場合

相続人が1人だけの場合
相続人が1人だけの場合
相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。
相続した不動産はすべて自身の所有となります。
これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが1人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは?とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合
【遺言書を確認】
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。
【遺言書がない場合~遺産分割協議で不動産の相続人を決定】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合
【遺言書を確認】
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。
【遺言書がない場合~遺産分割協議で不動産の相続人を決定】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。

不動産を分割相続する4つの方法

解決法1
現物分割
現物分割は、文字通り不動産を複数に分割して、それぞれを現物で相続する方法です。
土地だけの相続の場合、分割後も普通に利用可能な面積があるのであれば検討の価値はあるでしょう。
ですが、もともと狭い土地では別の方法を検討するのが賢明です。
解決法2
代償分割
代償分割は、一部の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。
解決法3
換価分割
換価分割は、相続した不動産を売却し得られた代金を複数の相続人で分割する方法です。
不動産現物のままでは難しかった分割でも、現金化してしまえば分割するのは簡単になります。
不動産の買い手が見つかったうえで、相続人全員が納得する金額で売却できることが前提となりますが、その不動産に相続人の誰かが居住するといった利用予定がないのであれば、有力な選択肢のひとつとなるでしょう。
解決法4
共有分割
共有は、複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法です。
相続は相続人の共有状態で相続しますので、相続人間で揉めないようであれば、このままにしておく方法もあります。
ただし後になって不動産を売却する場合に共有名義人全員の同意が必要となるといった理由からトラブルの元にもなりやすいという側面もあります。
解決法2
代償分割
代償分割は、一部の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

相続登記を先延ばしにしても百害あって一利なし

相続した不動産の売却もひとつの手段ですが、売却して手放そうとした時に、相続登記をしていないと売却することができません。
実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。
被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。
しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。
売却することができないということも、その一つ。
例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。
不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うようにしましょう。

不動産を相続する時に必要な手続き

遺言書を確認する
遺言書を確認する
相続の第一歩、まずは被相続人(亡くなった方)が遺言書を残していないか探しましょう。
被相続人のなかには、生前遺言書を書いたことを言わない方も多いです。
遺言書には、公証役場で作成した公正証書遺言と自分で全文を書き上げた自筆証書遺言があり、自筆証書遺言は家庭裁判所で開封しなくてはなりません。
遺言書の封筒に遺言公正証書と書かれているなら、公証役場に原本が保管されているので、その場で開封可能 です。
相続するか放棄期間
相続するか放棄期間
相続の対象になる遺産は家や証券だけでなく、借金など負の遺産も相続の対象になります。
相続できる金額より借金などが多い場合は、相続の放棄を検討しても良いでしょう。
ただし、非相続人が亡くなって3ヶ月以内に手続きを行わないと、無条件で財産は相続することとなるので、期限には注意しましょう。
配偶者居住権を使うか確認
配偶者居住権を使うか確認
被相続人にまだ存命の配偶者がいた場合、配偶者居住権を利用できます。
配偶者居住権とは2020年4月1日から施行される新しい法律で、相続が発生する前から配偶者が自宅に住んでいた場合、家の所有権を相続しなくてもそのまま住み続けていいという権利です。
自身が被相続人の配偶者であれば居住権を利用するか否か、自身は被相続人の子供の立場にあり配偶者が存命の場合は居住権を主張したいかどうか確認しましょう。
遺産分割協議を行う
遺産分割協議を行う
配偶者や兄弟など相続人が複数人いる場合、誰が何をどれくらい相続するのかを決める話し合いをしなくてはなりません。
遺産分割協議で決めた遺産相続の内訳を書いた書類になり、全員が同意したことを証明するために相続人全員の署名と実印が必要になります。
作成した遺産分割協議書は相続人がそれぞれ1通ずつ所有します。遺産分割協議書は不動産の相続登記や銀行で被相続人の預貯金を引き出す際に提出を求められるので、作成したものは大切に保管しておきましょう。
相続税の申告をする
相続税の申告をする
大切な方が亡くなって心身ともに忙しい時期ですが、被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内に行わなくてはいけないのが相続税の申告です。
相続税は預貯金や不動産などそれぞれの遺産に課税されるのではなく、遺産の総額に課税されます。ただし、相続税の支払いは1人に求められるのではなく、相続人1人1人に受け取った割合で支払いが求められます。
納税は各自で行う必要があり、誰かが代表して立て替えて支払ってしまうと贈与税が発生する恐れがあるので注意しましょう。
相続登記
相続登記
不動産を相続した際に必ずやらなくてはいけないのが相続登記です。相続登記とは相続する不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのこと。
相続登記を行いはじめて不動産が自分のものになるのです。相続登記には相続税の申告のように期限はありません。しかし、相続登記を行っていない間は不動産は自身のものになっていません。相続登記が完了していないと、ほかの相続人の借金の差し押さえ対象になってしまったり、ほかの相続人に売却されてしまうといったトラブルに巻き込まれてしまうこともあります。

配偶者居住権を使うか確認
配偶者居住権を使うか確認
被相続人にまだ存命の配偶者がいた場合、配偶者居住権を利用できます。
配偶者居住権とは2020年4月1日から施行される新しい法律で、相続が発生する前から配偶者が自宅に住んでいた場合、家の所有権を相続しなくてもそのまま住み続けていいという権利です。
自身が被相続人の配偶者であれば居住権を利用するか否か、自身は被相続人の子供の立場にあり配偶者が存命の場合は居住権を主張したいかどうか確認しましょう。

不動産相続の注意点

土地のみを相続する場合
土地のみを相続する場合
建物がない分、土地の相続は比較的シンプルですが、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。
相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。
分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いをすすめましょう。
戸建てを相続する場合
戸建てを相続する場合
戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。
マンションを相続する場合
マンションを相続する場合
マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。
マンションを相続する場合
マンションを相続する場合
マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

相続不動産の流れ

STEP.1
相続人の確認
土地の持ち主である親が亡くなってしばらくの間は葬儀関連で忙しくなりますが、落ち着いたら、相続の手続きに入ります。
まずは、相続人が誰なのかを確認します。

【遺言書がある場合】
遺言書には自筆証書遺言と公証役場で作成した公正証書遺言があります。遺言書がある場合には、その内容にしたがって土地や不動産の相続を行ってください。
相続人全員で話し合った結果、遺言書と異なる内容で同意した場合は、相続人全員で同意した内容が有効と判断されます。

【遺言書がない場合】
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行って相続人を決めます。
相続税の納付期限は被相続人(親)が死亡した日の翌日から10カ月以内ですので、注意してください。
STEP.2
相続登記申請の準備
遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。
まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。
【被相続人(親)側】
  • 出生から死亡までを記載した戸籍謄本(相続人が他にいないかの確認用)
  • 住民票または戸籍の付票
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地や不動産の権利証
【相続する側】
相続人全員の戸籍謄本相続人全員の住民票相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に添付)
STEP.3
遺産分割の協議
相続人全員で話し合って、遺産分割協議を成立させる必要があります。
話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。
「遺産分割協議書」は、相続人が決定するまでの経緯を示す証明書で、相続登記申請の際に必要です。
作成にあたっては、協議に参加した人の名前、財産内容などを明確に記述することが大切です。
また、印鑑は必ず実印を捺印するようにしてください。
STEP.4
登記申請
「遺産分割協議」が終わり「遺産分割協議書」の作成が完了したら、相続登記の手続きになります。
相続登記の申請には以下の書類が必要です。
  • 登記申請書
  • 相続関係説明図(被相続人との間柄)
  • 戸籍等全部又は相続証明情報遺産分割協議書(遺言書がある場合は遺言書)
  • 固定資産税の評価証明書
STEP.2
相続登記申請の準備
遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。
まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。
【被相続人(親)側】
  • 出生から死亡までを記載した戸籍謄本(相続人が他にいないかの確認用)
  • 住民票または戸籍の付票
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地や不動産の権利証
【相続する側】
相続人全員の戸籍謄本相続人全員の住民票相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に添付)

世田谷区の不動産工房

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売却の仲介を中心に世田谷区を中心に500件以上の取引をしてきました。賃貸の仲介・コンサルティング、賃貸物件管理、建売住宅分譲、中古住宅リノベーションなど扱っています。

代表メッセージ

代表
不動産工房コンサルティングオフィス
株式会社グランクルー
加瀬 健史
会社がある世田谷区を中心に、過去17年間で500件以上の取引を経験してきました。
新卒で入社した大手不動産会社では売却の仲介が専門でしたが、現在は売却の仲介を中心に購入や賃貸の仲介・コンサルティング、賃貸物件の管理、建売住宅の分譲、中古住宅のリノベーションなども扱っています。
世田谷区は住宅地として安定した人気があるので、適正価格で物件を売りに出せば、まず間違いなく買い手がつきます。
ただ不動産は、基本的には持ち続けた方が有利。
売却の相談でも、豊富な経験とノウハウで、売らずに活用する方法もよくアドバイスしています。

会社概要

不動産工房コンサルティングオフィス

代表者 加瀬 健史
所在地 東京都世田谷区船橋1丁目13-20
TEL 03-5426-0567
FAX 03-5426-0566
営業時間 10:00~19:00
定休日:水曜日
免許番号 東京都知事免許(1)101165
リンク 株式会社グランクルー
【本音が話せる担当者】加瀬健史
相続問題相談ガイド
FAX 03-5426-0566

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