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土地活用

一口に「土地活用」と言っても、さまざまな種類があります。それぞれ収益性も違い、リスクも異なります。
したがって、短期間のうちに多額の現金を得たい場合と、長期的に安定的な収入を得たい場合では採るべき活用方法は当然変わります。
活用方法によっては、多額の借入を起こす必要があるものもありますが、それに耐えうる財産状況でなければ採るべきではありません。
また、それぞれの活用方法には土地の立地条件や周辺環境によって「向き不向き」もあります。
現在の財産状況（土地以外も含む）から今、対応すべき課題を明確化し、同時に、活用する土地の特徴を見極めた上で、最適な活用方法を選択することが大切です。

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土地活用のメリット

有効な税金対策

土地は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税などの維持費がかかります。
そこで、少しでも税金の負担を減らしながら維持していくために有効な手段として挙げられるのが、アパートやマンションといった賃貸住宅経営を利用した土地活用です。
質の高い賃貸経営を得意とするオールならではの観点から、最適な活用方法をご紹介いたします。

安定した収入が見込める

土地活用をする上で、収入面でのメリットはとても重要です。
中でも賃貸経営は、家賃収入により毎月安定した収入を得ることができる点が魅力です。
土地をただ持っているだけでは、収入は生まれません。
ですが、どのように活用していくか綿密な計画を立てることで、預貯金の金利を大きく上回る資産運用が可能となり、安定した長期収入が見込めます。

地域に貢献できる

土地活用は、綿密に計画を立てて行っていくことで、地主様だけでなく地域全体にメリットを生むことができます。
アパートやマンション以外にも、医療施設や商業施設などその地域に求められているものを建てることで、地域の活性化・発展に繋げていくことが期待できます。
活用次第で様々な地域貢献ができるのも、土地活用の大きなメリットです。

安定した収入が見込める

土地活用をする上で、収入面でのメリットはとても重要です。
中でも賃貸経営は、家賃収入により毎月安定した収入を得ることができる点が魅力です。
土地をただ持っているだけでは、収入は生まれません。
ですが、どのように活用していくか綿密な計画を立てることで、預貯金の金利を大きく上回る資産運用が可能となり、安定した長期収入が見込めます。

主な土地活用の種類

土地売却

土地は、持っているだけでは資産になりません。
むしろ負担になることもあります。保有している間は、固定資産税や都市計画税がかかりますし、将来的には相続税がかかる可能性もあります。
土地の活用で収益をあげることができればよいですが、立地や形状によっては、活用が難しいこともあります。
そのような場合、売却によって現金化し、その現金の使途を改めて検討するほうが効果的かもしれません。
負債がある場合、相続税の納税資金が必要な場合など、土地売却によって状況が大きく改善することもあります。

土地を売却することのメリットは、すぐに現金に換金できること、売却によって節税できることなどがあげられます。
土地を売却すればまとまった資金を得ることができ、土地活用よりも「できること」の範囲が広がります。
また、土地を保有していると払わなければならない固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなり、支出も減らすことができます。

定期借地

50年間、土地を居住用として他人に貸し、50年後に更地にして返してもらうという土地活用法です（事業用定期借地なら10～20年以内）。
借入金が必要なく、固定資産税や相続税の節税対策になります。
また譲渡税不要のまとまった保証金が入り、毎月安定した地代収入も入ります。
とにかく安定した収入を望む人には良い土地活用法のひとつだといえます。
ただし、契約期間中は他に転用することができません。
また契約が長期になるため、賃料の設定には十分配慮する必要があります。

事業用定期借地権のメリットとして、事業リスクを負わずに地代収入を得ることができるという点が挙げられます。
通常、事業用定期借地権を利用しようとする土地であれば、居住用に向かないロードサイドにあることが多いですが、事業用の土地となると売却しようとしても利用者が限られます。
一方で、自分で事業を始めるにはリスクが大きいと考える方もいらっしゃるでしょう。
事業用定期借地権であれば、事業者としても最初の負担を少なく事業を始めることができ、貸主は自分で事業するリスクを負わずに安定した収入を得られるというメリットがあります。

一般的に、事業用として貸し出す際には居住用として貸し出すのより高い地代を設定できます。
そもそも、ロードサイドにある土地などは土地の評価も高いことが多いです。
居住用としては向かないものの、利用したい事業者がいれば、比較的高い価格で貸しに出せることが少なくありません。

等価交換

土地所有者が不動産開発業者に土地を提供し、その土地に建った新しい不動産の同じ価値分をゆずり受ける方式です。
土地の一部を業者に売却して建物の一部を取得する部分譲渡方式と、いったん土地全体を業者に売却し、建物完成後に建物の一部とその土地の共有持分を取得する全部譲渡方式があります。
等価交換の場合、一定の条件を満たせば、譲渡が無かったものと見なされ譲渡税が不要になります。
事業資金を調達する必要がなく、借入金なしで賃貸住宅を運営することも可能になります。
しかし土地に対する権利関係が複雑になり、建物の持ち分については減価償却ができないために所得税・住民税の負担は高くなってしまいます。

等価交換の最大のメリットは、事業を始めるにあたってお金を支払う必要がないため、リスクを負わないで済むということです。
積極的に土地を活用するつもりがなくとも、リスクを負わないで済むのであれば検討してもよいという方は少なくないでしょう。

等価交換には、立体買い換えの特例という譲渡税の優遇措置があります。
等価交換では、地主は業者に土地を売却することになるため、原則としてその売却益には譲渡所得として所得税と住民税が課されます。
しかし、立体買い換えの特例を活用すると譲渡所得税を100%繰り延べることが可能になります。
あくまでも繰り延べのため、税金が免除されるわけではないですが、等価交換利用時には税金が0円で済むので便利です。
ただし、等価交換に際して現金を受け取っていた場合には、その受け取ったお金に応じた譲渡所得税がかかるため注意が必要です。

駐車場経営

駐車場経営では土地を区画割して、利用者へ貸し出すことで賃料を得ることができます。
駐車場には、大きく分けて「平面駐車場」と「立体駐車場」があります。
平面駐車場は、一般的な駐車場で、アスファルト舗装を行ったもの、屋根付のもの、シャッター付のものなどがあります。
立体駐車場は「自走式駐車場」と「機械式駐車場」に分かれます。
機械式駐車場は、「垂直循環式」「多層循環式」「エレベーター式」「多段式」の4つにさらに細分化されます。
周辺環境や面積、地形、さらには土地活用の目的も含めて検討する必要があります。

駐車場経営は、アパート経営のように建物を建てる必要がないため、初期費用が少なく済み、すぐに始めることができます。
また、場所が制限されることも少なく、例えば、狭小地や変形地でも経営することが可能です。
仮に、地震などの自然災害が起きたとしても、駐車場の場合は、アスファルト舗装やコンクリート舗装を行えば経営を再開することができるため、比較的災害に強い土地活用と言えます。

アパート・マンション経営

不動産経営とは、土地にマンションやアパートを建築し、部屋を貸し出すことで家賃収入を得るという方法です。
土地の条件によっては建築基準法で建てられる建物の高さや大きさが制限されていて、周辺の建物の日照時間を確保するための日影規制も定められています。
そのため、自分の所有する土地にどのような建物が建築できるか、事前にしっかりと確認しておくことが必要です。
税制面でのメリットが大きく、また、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクにも配慮が必要です。

マンション経営は、"入居者が入りさえすれば"毎年安定した収入を得ることができます。
特にマンションの場合は、室数を多くしやすく、引越しシーズンなどによる一時的な空室を他の部屋の家賃収入でカバーしやすく、慢性的な入居者不足でなければ、より安定しやすいです。
また、ローンを返済し終わってしまえば手残りの金額も大きくなり、老後の年金代わりとしても使えます。

マンション経営は不動産所得による損益通算や、不動産の相続時の評価額の関係で、所得税や住民税、相続税において節税効果を期待できます。損益通算とは、ある所得でマイナスとなったものを、他のプラスとなっている所得と相殺することのできる制度です。

オフィスビル・商業ビル経営

商業施設にはコンビニやスーパー、ドラッグスストア、レンタルビデオ店などさまざまな形態があります。
土地所有者が土地を事業者に貸し、事業者が建物の建築と事業を行うという「事業用定期借地方式」と、土地所有者が建物を建築し事業者が一括で借り上げる「リースバック方式」があります。
前者の場合、土地所有者は土地を貸し出すだけで建築資金の負担がないというメリットがありますが、後者は多額の初期費用が発生します。

ビル経営をする上で最も大きなメリットが家賃を高く設定できるという点です。
相場としてはアパートやマンションの1.5〜2倍程度というのが一般的で、初期投資した分を短い期間で回収することが可能です。

土地を更地のまま保有したり、駐車場経営をしたりする場合と比べて相続税がおよそ2割軽減されます。

ロードサイド店舗経営

テナントを誘致して大規模店舗やショッピングセンターとし、幹線道路沿いの広い敷地に適した活用方法です。
土地を貸して地代を得る方法と、建物を建てて賃貸し、賃料を得る方法があります。
一定の広さを持った土地であっても、駅から遠い場合はアパートやマンションを建てても入居率が悪い可能性があります。
しかし、幹線道路に面した、いわゆる「ロードサイド」の土地であれば、駐車場のついた大型店やファミリーレストランなどを誘致する形態は有望です。

駅から遠い土地は、アパートやマンション、オフィスビルには向かない部分がありますが、ロードサイド店舗は車での来店を見越していますので、駅から遠い土地でも成立可能です。

建物を賃貸する方式の場合、アパート・マンション経営やオフィスビル経営よりも高い収益が得られる可能性があります。
事業用借地権方式の場合、収入が地代になりますので、収益性はやや劣ります。
しかし長期的に安定した収入を得ることも可能です。

土地信託

土地信託とは、信託銀行に土地を預けて運用をお任せすることです。
単に預けることではなく、土地を使って利益を上げてもらうことを前提とし、所有者は預け先から利益を受け取る仕組みであり、「土地を使って儲けてもらう」という土地活用方法です。
土地信託は大きく分けて賃貸型と処分型に分けることができ、賃貸型は賃貸物件を運用するタイプの土地信託で一般的に用いられています。
一方、処分型とは土地を高く売却するためにお願いする土地信託で土地を手放したい人向けの方法です。

土地活用には、建築基準法や宅建業法などの不動産取引にかかわる知識が必要ですし、税金についての複雑な実務も発生します。
経営に関する判断を求められる場面もあるでしょう。
土地信託ではこれらを、土地活用のノウハウを持つプロに代行してもらえるのです。

土地信託の場合、土地の開発や建設にかかる費用は信託銀行が調達するので、土地所有者は低リスクで土地活用をスタートできます。
また、信託銀行なら、個人では難しい大規模な資金調達も可能なので、高級マンションや大型商業施設の建設も可能です。

リースバック

リースバックとは？

リースバックとは、お客様の所有する不動産を売却後、売却後の所有主と賃貸借契約を結ぶことで引き続きその不動産をご利用いただける仕組みです。
現在お住まいの住宅も、リースバックを活用することで住宅売却後もそのままお住みいただくことが可能です。
戸建のほか、マンション、オフィス、店舗、倉庫など幅広く検討を行い、個人だけでなく、法人のお客様もご活用いただけ、資金の用途にも制限はない為、老後の生活資金、住宅ローンの返済、事業資金や設備投資の調達など幅広く利用できるサービスです。

リースバックの4つのメリット

売却後も住み続けられる

不動産売買契約と同時に定期建物賃貸借契約を締結し、所有者から借主になることで住み続けていただけます。

売却金を必要資金にできる

代金の使用用途に指定はございません。
老後資金や事業資金などご自由にご使用いただけます。

どんな不動産でも対象

マンション、戸建、土地、一棟ビル…収益不動産や住居兼事務所（店舗）など、形態や用途、築年数に拘らず取扱いたします。

固定資産税がかからない

売却後は借主になるため固定資産税の支払をすることがなくなり、より支出を抑えることが可能となります。

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代表者	吉田　昌樹
免許番号	兵庫県知事(01)第204482号
所属団体名	(各都道府県)宅地建物取引業協会 (公社)近畿圏不動産流通機構
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