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中古マンション売却

中古マンション売却
所有マンションの売却を検討しているとき、「いつ売却すると高く売れるのか?」「スムーズに売れる時期はあるのか?」といった売却時期に関する疑問を持つ方は少なくありません。
マンション売却に適した時期があるなら、極力その時期を狙って売却活動を行いたいと考えるのが自然です。
事実、不動産市場には波があります。
 所有マンションを最大の価値で売却するには、最適な売却時期や売却期間を知っておくことが大切です。
これからマンション売却をしようとするオーナー様は、売却成功のためにベストタイミングを逃さず、良い波に乗りましょう。

売却を進める前の事前準備

不動産売却に必要な書類

不動産売却に必要な書類

  • 登記識別情報(権利証)
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書
  • マンション購入時のパンフレットや間取り図、プラン集
  • 修繕、維持管理に関する書類(管理規約、管理組合総会議事録)
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
ローン残高の確認
ローン残高の確認

売却プランを具体的にたてるために、住宅ローンの残高を把握します。
住宅ローンの残高はご利用の金融機関から定期的に送付される返済明細などで確認できます。
紛失されている場合はご本人が金融機関に残高証明書の再発行を依頼できます。

相場価格を確認
相場価格を確認

資金計画をたてるために、いくらぐらいで売却できるのかを把握する必要があります。不動産ポータルサイトで売出されている価格を確認しましょう。
近くのエリアで売りに出されている件数もチェックしておきます。
ただし、売出されている価格で成約するとは限りません。
成約する価格は相場をベースに、その物件の立地、状態や売り手の事情、競合する物件の数などによって変わってきます。
目安となる価格を把握して、不動産会社に相談して売却プランを決めていきます。


不動産売却にかかる費用・税金

仲介手数料
仲介手数料

仲介手数料とは売却物件の売却活動を行う不動産会社への媒介(仲介)の報酬のことで、取引が成立した時に支払う成功報酬です。

抵当権抹消費用
抵当権抹消費用
金融機関に設定されている抵当権の抹消登記にかかる費用です。
抵当権は、物件を購入するときに借入した住宅ローンに対する金融機関の担保として設定されていて、売却の際には抵当権を抹消登記することが必要です。
買いかえの場合には売却代金でローン残債を支払って抵当権を抹消することも可能です。
不動産売却時の税金
不動産売却時の税金
不動産を売却した際の収入(所得)を譲渡所得といいます。
簡単にいうと、買ったときよりも高く売れたならその利益分(課税譲渡所得)に税金がかかるということです。
利益が出ない場合には税金はかかりません。
課税所得がある場合、給与等の所得とは別に所得税と住民税が課税されます。
その他の費用
その他の費用
契約書などに貼付する印紙税、印鑑証明や住民票の取得費用が発生します。
また売却前にリフォームを行う場合はリフォーム費用もかかります。
居住中の不動産の売却ならば、引越し費用も把握しておきましょう。
その他の費用
その他の費用
契約書などに貼付する印紙税、印鑑証明や住民票の取得費用が発生します。
また売却前にリフォームを行う場合はリフォーム費用もかかります。
居住中の不動産の売却ならば、引越し費用も把握しておきましょう。

売却の流れ

STEP.1
不動産会社に調査と査定を依頼
査定には「机上査定」と呼ばれる簡易なものもありますが、物件の状況など個別性を加味しないと実際の査定価格は出しづらくなります。
訪問査定で正確な査定価格を出してもらいましょう。
不動産会社は、売主さまの事情をお聞きして相談しながら売却プランを提案します。
アドバイスを参考に売出し価格を決定しましょう。
STEP.2
不動産会社と媒介契約
仲介(媒介)の種類は3つあります。自分に合った媒介契約を選択しましょう。
また売却方法には「買取」という方法もあります。
売却の事情や期間、物件の状態によって適した売却方法を不動産会社と相談して選びましょう。
STEP.3
不動産会社が広告活動
物件情報をホームページやポータルサイトに掲載して多くの方に宣伝したり、チラシを作成して新聞折り込みやポスティングで地域の皆様にアピールしたりします。
専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合、定期的に不動産会社から売主に販売状況を報告義務があります。
不動産会社の担当者とコミュニケーションを取って状況を把握し、相談しながらその後の売却プランの進め方を決めていきます。
STEP.4
売買契約
不動産会社の担当者を通じて、購入希望者と価格や引渡の期日などの交渉がまとまると、契約内容の確認をして売買契約を締結します。
この時に購入者から成約価格の5%~10%の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の一部を支払います。(50%が一般的ですが異なるケースもあります)
住宅ローンの残債がある場合は、契約締結後に、一括繰り上げ返済と抵当権の抹消書類の手配のために金融機関に連絡することが必要となります。
STEP.5
残代金の決済
決済・引渡の前日までに公共料金などの支払いを済ませ、住宅ローンの完済準備、引っ越しなどをして引渡ができるようにします。
決済では、残りの売買代金を受領し固定資産税や管理費等の清算金を授受します。
また、残りの仲介手数料、登記手続きを行う司法書士への報酬などを支払います。
鍵や関係書類を引渡して売買は完了となります。
STEP.2
不動産会社と媒介契約
仲介(媒介)の種類は3つあります。自分に合った媒介契約を選択しましょう。
また売却方法には「買取」という方法もあります。
売却の事情や期間、物件の状態によって適した売却方法を不動産会社と相談して選びましょう。

リフォーム・リノベーション

リフォームとリノベーションの違い

工事の規模
工事の規模
設備の変更や修繕など、システムキッチンやユニットバスの入れ替えや壁紙の貼り替え程度の比較的小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事は「リノベーション」に分類されます。
リノベーションでは、「フルスケルトン」といって全てを解体し、躯体構造だけにして改修を行うケースも珍しくありません。
そのため、部分的な改修を行なうリフォームに比べて、工事の規模が大きいのが特長です。
住まいの性能
住まいの性能
新築の時と同等か以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」に分類されます。
また、住宅にオフィススペースを設けたり、オフィスビルを住宅用に改修する等、用途の変更が伴うリノベーションのことを「コンバージョン(変換、転換)」と言われることもあります。
日本でも少子化で廃校になった学校がオフィスや福祉施設となったり、オフィスビルが供給過剰となっている地域で多くの空室が発生し、その対策としてマンションとするコンバージョンが見受けれます。
リノベーションでは、プランニングの段階から改修に使用する素材などをオーダーできるケースも多く、断熱や採光、通風、省エネ、耐震設計などお住まいの性能を大きく向上させる改修が可能です。
住まいの性能
住まいの性能
新築の時と同等か以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」に分類されます。
また、住宅にオフィススペースを設けたり、オフィスビルを住宅用に改修する等、用途の変更が伴うリノベーションのことを「コンバージョン(変換、転換)」と言われることもあります。
日本でも少子化で廃校になった学校がオフィスや福祉施設となったり、オフィスビルが供給過剰となっている地域で多くの空室が発生し、その対策としてマンションとするコンバージョンが見受けれます。
リノベーションでは、プランニングの段階から改修に使用する素材などをオーダーできるケースも多く、断熱や採光、通風、省エネ、耐震設計などお住まいの性能を大きく向上させる改修が可能です。

リフォームするメリット

工事費用を安く抑えらえる

工事範囲が部分的・表面的なので、工事費用は比較的安価に抑えられます。
merit

工事期間が短い

工事範囲が限定的なので、短期間で工事を終えられます。期間は(一般的に)半日~1か月程度。
物件購入後にリフォーム工事をする場合、工事期間が短いため新居に早く引っ越しすることができます。
賃貸住宅に住んでいる場合、工事期間中は元の住まいの家賃と購入した物件のローン返済が並行して発生するので、その期間を短くできるのはコスト面で嬉しいことです。
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完成後の住まいをイメージしやすい

新築時の状態に戻すことを主な目的とし、大幅な間取り変更や機能変更をおこなわないため、基本的に購入した築浅物件の姿が大きく変わることはありません。
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工事期間が短い

工事範囲が限定的なので、短期間で工事を終えられます。期間は(一般的に)半日~1か月程度。
物件購入後にリフォーム工事をする場合、工事期間が短いため新居に早く引っ越しすることができます。
賃貸住宅に住んでいる場合、工事期間中は元の住まいの家賃と購入した物件のローン返済が並行して発生するので、その期間を短くできるのはコスト面で嬉しいことです。
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リノベーションするメリット

自由に設計できる

内装デザインや設備機器交換はもちろん、水回りの位置を変更したり、間取りを変更したり、自由につくることができます。住まいにあわせて生活スタイルを変えるのではなく、「生活スタイルにあわせて住まいを変える」のがリノベーションです。
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資産性が高い

日本ではマンションの資産価値は築年数の経過とともに下がっていきます。
約20年で建物の価値は下がり、土地の価値に近づいていきます。
築5年や10年の築浅マンションは、まだ価値が下がる可能性があるため、資産としてお買い得とは言い難いのが現状です。
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物件の選択肢が増える

駅近や人気エリアなどの好立地に新しい物件が建つことは稀で流通している新築や築浅の物件は少なく、あったとしても高額に! 築古物件は利便性の良い人気エリアでも物件数が多く選択肢が広がります。
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資産性が高い

日本ではマンションの資産価値は築年数の経過とともに下がっていきます。
約20年で建物の価値は下がり、土地の価値に近づいていきます。
築5年や10年の築浅マンションは、まだ価値が下がる可能性があるため、資産としてお買い得とは言い難いのが現状です。
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北九州のマンション売買・リノベーションならエンブレイン

お電話でもお気軽にお問い合わせください
093-953-8372
営業時間:10:00~18:00(定休日:不定期)
メールでのお問い合わせ
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代表メッセージ

スタッフ
代表:福原 禎光
北九州市の小倉を拠点に地域密着でマンションの売買・仲介の営業を中心に実施しております。
住まいに関わるご相談は何でも賜ります。
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士が在籍しており、マンションの売買・仲介に限らず幅広い相談に対応させていただきます。
不動産の売買は一生モノの大事なイベントだと認識しています。
だからこそ、お客様にご満足いただけるような提案を出来るよう誠心誠意務めさせていただきます。

会社概要

株式会社エンブレイン

住所

〒802-0077
福岡県北九州市小倉北区馬借3-1-7 小川レジデンス1-202B

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FAX 093-953-8373
アクセス
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(公社)不動産保証協会
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