借地権の問題と、
売却するためのコツ

借地権には多数のメリットがある一方で、デメリットも存在しています。とくに問題となりやすいのが、借地権を売却したいときです。借地権を利用して家を建てようと考えている方や、すでに家があって売却を考えている方は、デメリットを知っておきましょう。

借地権とは?

・家を建てるために土地を借りること
主に借地権といわれるのは、「借地借家法に基づく借地権」です。わかりやすくいうと、他人が持っている土地を借りて、その土地に家を建てることです。土地を借りるため地代がかかりますが、土地を買う必要はありません。
 
・税金がかからない
借地権を使って家を建てる人がいるのは、税金がかからないからです。土地に対する固定資産税や都市計画税の支払いが必要ありません。土地を貸す側としても、更地にしておくよりメリットがあるため、借地権で土地を貸すことがおこなわれています。
 
・価格が安い
土地を買うとなるとまとまった費用が必要です。地域によっては土地の価格が高騰していて、なかなか手に入れにくいことがあります。しかし、借地権を活用すれば、6~8割程度の費用で済みます。都心のように土地が高騰している場所で家を建てたいなら、借地権が役立つでしょう。

借地権のデメリット

・地代がかかる
土地を借りていると、地主に毎月地代を支払う必要があります。いくら支払っても土地が自分のものになるわけではないので、抵抗がある方がいるでしょう。地代が納得いく価格である場合は、借地権の活用がおすすめです。
 
・住宅ローンに通りにくい
借地権で家を建てると土地はあくまで他人のもののため、評価が低くなります。そのため、住宅ローンの審査に通りにくくなるのがデメリットです。借地権を活用して家を建てようと考えているなら、ある程度の初期費用が必要になるでしょう。
 
・リフォームしにくい
増改築やリフォームをする場合は、地主の許可が必要です。さらに地主に費用を支払うケースもあるので、デメリットだと考える方もいます。長い期間住み続ける場合は注意が必要です。高齢になってリフォームが必要になったときや、家族が増えて増築が必要なときも許可が必要になります。

借地権の種類

・旧借地権
現在の借地借家法ができる前に適用されていたものです。旧借地権に期限が定められていなければ、建物が朽廃すると権利がなくなります。期限が定められていれば、建物が朽廃しても借地権が消えないのが特徴です。
 
・普通借地権
平成4年8月に制定された借地権のことです。契約更新を前提としているので、朽廃による権利の消失はありません。旧借地権では借主側が強い立場でしたが、普通借地権は地主側でも解約できるようになりました。
 
・定期借地権
期間が定められ更新がない借地権のことです。期限がくれば土地を返さなければなりません。一般的に50年を期限としていることが多いです。

借地権でおこりやすい問題

・地代が値上げされることがある
地価の上昇や経済状況の変化によって、地代が値上げされることがあります。借地権では地主の立場が強いことが多いので、納得いかない理由で地代が上がる可能性があるでしょう。
 
・売却の許可が地主から得られない
借地権を売却する場合は、地主の許可が必要になります。許可が得られず売却する場合は、裁判所の許可が必要なので、手間がかかり面倒なのがデメリットです。
 
・建物の名義が変わる
借地権を利用している人が亡くなり相続すると、建物の名義が変わってしまうことがあります。借地権と建物の名義が異なると、契約解除になるリスクがあるので注意が必要です。相続した場合は早めに名義を変更しておくようにしましょう。

借地権売却のコツ

・借地権は売却が可能
借地権の土地は借りているため、無償で地主に返却すると考えている方もいるでしょう。しかし、借地権は第三者に売却することができます。しかし、借地権の売却は地主とのトラブルがおこりやすいので注意が必要です。
 
・費用の支払い
借地権を第三者に売却する場合は、譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。この場合、借地権価格の10%が費用の目安です。さらに建物を建て替える場合は、更地価格の3%を支払います。
 
・プロに任せるのが一般的
借地権の売却は知識も多く必要となるので、プロに依頼するのが一般的です。地主との話し合いをスムーズにおこない、支払う費用を適正価格にしなければなりません。そのため、借地権に精通している不動産会社を見つける必要があります。

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まとめ

借地権は土地の費用が抑えられるので、活用して家を建てている方もいるでしょう。しかし、問題となるのが売却するときではないでしょうか。基本的には地主との話し合いで決めますが、話がスムーズにいかないときは、専門家に相談することをおすすめします。専門家も多数いるので、自分にあった業者を比較するようにしましょう。