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空き家の現状

現状空き家率は13.6%と過去最高

空き家の割合は年々増えている状況で、総務省の平成30年住宅・土地統計調査によると、空き家率は13.6%と過去最高となっています。
これは昭和38年から常に増加し続けている状況です。13.6％とは、戸数にすると848万9千戸で、数にするとかなり多いことがわかります。
空き家の内訳として、賃貸用の住宅が432万7千戸、売却用の住宅が29万3千戸、別荘などの二次的住宅が38万1千戸、その他住宅が348万7千戸です。
その他住宅とは、転勤や入院などで居住住宅が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのため取り壊す予定となっている住宅、空き家の区分判断が困難な住宅などが含まれます。

空き家の放置による6つのリスク

空き家の破損や倒壊など防災リスク

放置しなくても家は老朽化していきますが、放置するとさらに傷みやすくなります。
その理由は、採光・換気がされないことによる湿気と、痛みに気づけず進行前に修繕する意思が働かないためです。
人が住まず、管理もされていない空き家は想像を超えるスピードで劣化していきます。
増加する空き家に多い木造の家は特にそうですが、それ以外の家でも劣化のスピードは速いものです。
劣化が進んだ家では、内装や外装、屋根などが破損したり、酷い場合には災害に併せて倒壊したりする可能性もあります。

資産価値が下がってしまう

今の時代において、再開発地域や人気のブランドマンションなど余程の事情がなければ、家の市場価値が維持されるとは考えられません。
空き家であるかどうかに関係なく、築年数が増すごとに家の資産価値は徐々に下がっていきます。
それだけではなく、放置された空き家が周辺に悪影響を与えるレベルに達すると、周辺物件も価値の下落を招き、同時に土地も価値を下げるでしょう。
荒れてしまった家や土地は、元に戻すリフォームやリノベーション費用、また解体費用込みで取引されるのが一般的で、売る側にとって常にマイナスです。

特定空き家や更地は固定資産税が高くなる

更地と比較して、空き家でも家付きの土地は、固定資産税が最大1/6になる制度があります。
この制度により、たとえ住んでいない家でも解体するより残しておいた方が節税の観点で得、と広まりました。
ですが、2014年に制定された空き家対策特別措置法により、空き家が「特定空き家等」に指定されてしまうと、その段階で税金の優遇が効かなくなってしまうことになりました。
空き家が「特定空き家等」に指定された場合、固定資産税の優遇措置がなくなり、税率が最大6倍に変化するため注意が必要です。

損害賠償など損失のみで利益にならない

空き家を所有して放置していると、ただ劣化して周辺環境に危害を加え損害賠償となるなど上記のリスクが膨らんでいるだけでなく、何の利益にもならないリスクもあります。
上手に活用することで収益となり、税金を払う可能性はありつつもプラスの財産となる可能性を捨ててしまっている点も考慮が必要です。
利益にならない空き家を所有し続けることは大きなリスクですので、そのリスクへの対策や、それを踏まえて活用方法を考えていきましょう。

害虫や害獣の発生など近隣トラブル

犯罪リスクに加え、害虫や害獣の発生、ゴミの散乱、木や草が伸びて隣家との境界線を超えてしまうなど、近隣の住人とトラブルになる可能性は常にあります。
空き家の所有者には、空き家を適切に管理する義務があり、放置してそれを怠り第三者に損害を与えてしまった場合、損害賠償請求を受けることもあります。
損害賠償となれば、金銭的な支出を大きく伴う可能性がある点に加え、裁判による消耗や近隣の目も気になることでしょう。
空き家の放置は、常に近隣トラブルに繋がるリスクの火種を持っていると意識することは大事です。

空き家を犯罪に使われてしまう

誰も使っていない家は犯罪者の温床になったり、不法侵入されてそのまま不法侵入者が居座ったりしてしまう可能性が考えられます。
家が不法利用されたり、家の中が荒らされたりするリスクに加え、犯罪に巻き込まれる可能性もあり大きなリスクとなるでしょう。

特定空き家や更地は固定資産税が高くなる

更地と比較して、空き家でも家付きの土地は、固定資産税が最大1/6になる制度があります。
この制度により、たとえ住んでいない家でも解体するより残しておいた方が節税の観点で得、と広まりました。
ですが、2014年に制定された空き家対策特別措置法により、空き家が「特定空き家等」に指定されてしまうと、その段階で税金の優遇が効かなくなってしまうことになりました。
空き家が「特定空き家等」に指定された場合、固定資産税の優遇措置がなくなり、税率が最大6倍に変化するため注意が必要です。

空き家対策特別措置法に注意

危険な空き家には行政が介入できる

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。
特定空家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大３倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
衛生上有害となる可能性のある建物
適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物

早期の対策が重要

空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。
ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。
実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、特定空き家の認定を受ける事は他人事ではありません。
特定空き家の認定を受けない・そして住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。
特定空き家認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、空き家の所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後空き家をどうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

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空き家問題を解消する4つの手段

①売却する

現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。

②現状維持

自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

③更地にする

家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。

④賃貸にする

資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。

②現状維持

自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

空き家管理サービス

空き家対策特別措置法が施工され、きちんと管理していない不動産は固定資産税がアップしてしまい、大変リスクがあります。まだ手放したくない不動産でも、定期的なメンテナンスをすることをお勧めします。

空気の入れ替え

定期的に室内の空気を入れ替え、カビなどが生えないようにします。

お庭の手入れ

除草、枝の剪定、水やりなどお庭をきれいに保ちます。

老朽化のチェック

雨漏りや白アリの発生などがないかチェックします。

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事務所概要

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住所	〒516-0804 三重県伊勢市御薗町長屋2160-1
TEL	0596-63-5555
FAX	0596-63-5535
代表取締役	中西仁志
免許番号	三重県知事免許（３）第２９９４号
所属団体	(公社)全日本不動産協会会員東海不動産公正取引協議会加盟
リンク	公式ホームページ LINE公式アカウント
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