アジアエステートでは、初心者のお客様でも、安心、納得して投資頂けるよう海外不動産に関する総合的なアドバイスをさせていただきます。不動産に関することはもちろん、現地の税制、法律などに関しても、我々の専門家のネットワークによりサポートさせて頂きます。

普段なじみのない東南アジア諸国の情報について、政治経済情勢などの最新事情はもちろん、我々独自のルートを通じて不動産市況の最前線の情報や実際に購入を検討される物件や周辺状況などの情報も提供しながら、購入検討のお手伝をいたします。

将来の資産運用のプランニング、節税に関する相談なども提携のファイナンシャルプランナーや税理士を通してサポートもしております。

海外（現地の）の金融機関の口座を開設して、不動産の収支管理をしたい方や、現地に法人を設立して不動産取引をされたい方など、専門性の高い分野においての対応も可能です。

一般的にありがちな、不動産を売って終わりのサービスではなく、一生涯に渡ってお客様のアドバイザーであり続けたいという思いから、不動産投資を中心とした総合的なアドバイスを提供しております。

　通常の不動産仲介業者は、不動産を仲介するまでがサービスなので、資金は自己資金なり、お客様ご自身で銀行と交渉して融資を受けるなりして用意しないといけないのが一般的です。

我々は、海外不動産を購入するにあたって融資が必要な方に、国内外の金融機関を紹介させて頂いております。また、お客様の資産状況に見合ったリスクやリターンのアドバイス等、ファイナンシャルプランニングのご提案やリスクを究極にまで低減するノンリコースローン＊の紹介なども行っております。

＊ノンリコースローン：返済の責任範囲を限定した融資契約のこと。例えば、ある物件を担保にノンリコースローンで融資を受け、途中で返済が滞った場合でも債務者はその物件を売却し、返済しきれない分については責任を負う必要がない。日本ではなじみがないが、海外では不動産取引で一般的に使わる融資形態。

　アジアエステートでは、アジアの不動産物件視察ツアーを企画し、開催しています。直接現地で物件の紹介を受けながら、ご自身の目で確かめることができる非常に価値あるツアーとなっています。

購入する、しないに関わらず、現地の経済事情や物件周辺の環境等を肌で感じたり、一緒に参加される方との情報交換や交流する機会にして頂いたりすることもできます。また、ご要望に応じて、個別の物件視察ツアーを組ませて頂くことも可能です。詳しくはお気軽にお問合せください。

　アジアエステートでは、コンドミニアムなどの住居用物件を中心に、オフィスビル、商業施設、ホテルの区分所有など様々な物件を取り扱っておりますが、海外不動産投資の初心者の方には、比較的リスクの少ない、住居用物件を中心に紹介しております。

住居用物件は、好不況に関わらずオフィスや商業施設の物件に比べて、家賃収入が安定しており、例え不況になったときも、価格が下がるリスクを抑えることができます。

一方、オフィスや商業施設のビルは、不況になった時に大きく影響を受けることがあります。景気が悪くなると、企業は家賃の値下げ交渉をしてきたり、ダウンサイジング（人員整理）を行い、一部のスペースを明け渡したり、さらに安い家賃をもとめて引っ越してしまうこともあります。基盤がしっかりしていない企業になると倒産して、家賃が支払われなくなるという最悪のケースも考えられます。

このようなことから、我々アジアエステートでは都市部の住居用物件は特に充実したラインナップを取りそろえることで、海外不動産への投資が初めての人に対しては、入り口として住居用物件を最初にお勧めしています。最初の段階から失敗することがないよう、厳選して紹介させていただいております。

　アジアエステートで扱うアジア諸国の不動産には、日本の不動産にはない様々な魅力があります。人口増加と高い経済成長に支えられ、賃料収入による高い利回りや将来の不動産価格の上昇が期待できます。

またアジア各国の不動産の特性や税制*により日本の不動産よりも高い節税効果が期待できます。分散投資という点では、将来の日本の物価上昇や財政悪化による円安などのリスクを回避する上で、海外不動産とくにアジアの不動産は、有望な投資先となります。

一般的に不動産投資というと、とても高額な印象がありますが、アジア新興国の場合は、日本と比べて非常に手ごろな金額から投資することが可能です。例えば、フィリピンマニラのビジネスの中心街であるマカティ地区（日本の丸の内に相当）のコンドミニアム（○○㎡、築○○年）でも1,000万円もあれば投資出来る物件はたくさんあるのです。

　当サイトでは、将来成長が見込まれるアジア諸国、その中でもとりわけ安定的に高い成長が見込まれる、フィリピン、マレーシア、タイ、ベトナム、シンガポールの不動産物件を中心に紹介しています。

不動産投資からは、インカムゲインとキャピタルゲイン２つの収益を得ることができます。特に成長著しいアジアの不動産からは、日本の不動産と比べて高い収益を得ることが可能です。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインとは？

　不動産のインカムゲインは、物件や土地を貸し出すことにより得られる賃料収入のことです。例えば、コンドミニアム（日本のマンションに相当）１室を900万円で購入し、年間家賃100万円で貸し出したとします。この家賃収入がインカムゲインです。利回りにすると11%（家賃収入/購入価格）となります。

当サイトで扱う賃貸物件（住居用）は8%～15%の利回りのものが多く、東京都の住居用賃貸物件の平均利回り（2019年度不動産投資家調査/一般財団法人不動産研究所）の4.3％と比べても大変高いことが分かります。

例）フィリピン　マカティ地区　/築12年/コンドミニアム/50㎡

価格　900万円　年間家賃収入100万円　利回り11%　

 アジア諸国の中心都市は人口増加、住宅需要の増加に伴う低い空室率、高い経済成長率による国民所得の増加や物価の上昇支えられ、日本と比べて安定的に高い利回りが期待できます。

フィリピンの住宅用賃貸物件の平均的な空室率は５%～10%（一般社団法人海外不動産協会）ですが、日本の場合は東京でも空室率が13％(2018年9月期首都圏賃貸住宅指標/TAS賃貸住宅市場レポート)調査要です。地方都市なども含めた日本全体では今後ますます空室率が増えることが予測されています。

　キャピタルゲインとは物件を購入価格より高い金額で売却することにより得られる利益のことです。アジア諸国の物件の価格は、賃料上昇や物価上昇を伴いながらここ数年上昇を続けており、1年で20%値上がりしたり、5年で2倍になったりすることも珍しいことではありません。

家賃収入で安定的な収入を得ながら、不動産が値上がりしたところで売却することもできますし、その売却した金額で更に高額な不動産を購入してより高い家賃収入を得ることで資産を増やしていくこともできます。

なぜアジア不動産？　
理由その２．高い節税効果　

　高い節税効果が得られるのは、株式やＦＸの投資にはない不動産投資の最も大きな魅力の一つです。例えば、不動産管理に関わる支出は日本で得た所得から差し引いて申告＊し、節税することが可能です。支出は主に減価償却費やローンの金利、関連する旅費交通費、修繕費や管理費などですが、これらの支出を日本の給与所得と相殺して節税することができます。

＊厳密には、不動産所得から不動産支出を差し引き赤字になった該当部分との相殺が可能となります。不動産投資は、減価償却など実際には支出を伴わない費用によって見かけ上赤字になる場合が多く、その場合節税効果があります。実際に投資する場合のシミュレーションは税理士に相談する必要があり、当社で専門の税理士も紹介しております。

　日本の場合は、不動産価値に占める土地の割合が建物の割合よりも高い傾向にあり、減価償却をそれほど多く計上出来ないことがあります。しかし、海外不動産の場合は、不動産価値に占める建物の割合が土地の割合よりも大幅に高いことが多く、減価償却費を多く計上することが可能で、その分所得から差し引ける見かけ上の経費が多くなることでより高い節税効果を得ることができるのです。

　価格が上昇した不動産を売却した場合、キャピタルゲインが発生し、その時点で税金を支払うことになります。せっかく不動産が値上がりしたので、さらに高い物件を購入しようとしても、税金で目減りしてしまうために、目当ての物件が買えないということが起こりえます。可能ならば、キャピタルゲインに対する課税を将来に繰り延べたいものです。

そこで、わざわざ売却することなく、価値が上昇した優良不動産を保有したまま、それを担保にローンを組み、また別の不動産を購入することで、実質的には課税を繰り延べて資産を増やしていくことが可能となります。ローンを組む際、不動産は担保としてもっとも有利な資産であることは世界各国共通です。その不動産の担保機能を十分に活用しながら資産を増やしていくことが出来るのは不動産投資の醍醐味だといえるでしょう。

日本もかつては右肩上がりで不動産価格が上がっていく時期がありました。バブル期や高度成長期に不動産を活用することで日本でも多くの資産家が誕生しましたが、現在の日本の不動産の価格は横ばいのため、日本においては、このような本来の不動産投資のメリットを享受しにくいのが実情です。

「卵を一つのカゴに盛るな」という*格言があるとおり、資産運用には分散投資の考え方が重要になってきます。現金だけで保有していると日本円の場合はほとんど利息がつくことはありませんし、物価が上昇した場合に現金の相対的な価値は下がります。そのために、現金だけでなく、株式や為替、不動産などに分散しておくことが資産を守りながら、安定して増やしていくための重要なカギとなってきます。

*ひとつのカゴにすべての資産（卵）を入れておくと、そのカゴを落とした時にすべての資産を失ってしまうことの例え           　

分散投資に不動産を入れておくメリット

　株式の場合は、好調な利益を出している企業でも急に業績が落ちたり、最悪の場合、倒産したりして価値がゼロになることがあります。不動産の場合は実態もあり、資産価値がゼロになることは通常ありません。

不況になっても人が住む場所は必ず必要ですので、コンドミニアムなどの家賃が急に落ちることもあまりありません。これを読んでいる方には、家賃を支払って暮らしている方もおられるかと思いますが、不況になっても家賃が大きく値下がりすることはあまりないと思います。家賃が急激に落ちない限り、賃貸物件の価値も急に落ちたりすることは少ないのです。

また不動産はインフレに強い資産です。インフレによって現金の価値が相対的に落ちたとしても、通常インフレ時には不動産価格は上昇しますので、インフレによるリスクを回避することができるのです。

円の資産だけでなく海外不動産で日本のリスクを回避

　カントリーリスクは日本にもあります。保有する現金や株式、不動産が日本の資産だけである場合、円安のリスクを回避することができません。経済が停滞を続けたり、日本の財政状況が悪化し続けたりすると円安になる可能性が高くなります。

日本の借金である国債発行残高は約915兆で地方債も合わせると1108兆円（2018年度末）となっていて、これは国民一人当たり900万円弱を借金している計算になります。

借金の額をＧＤＰ比でみると、日本がダントツの世界1位となっていて、今後も高齢化による医療費増等により税金だけでは単年度の支出がまかない状況が続きます。毎年増え続ける国の借金を止める策もまだ出ていません。

可能性は低いと言われるものの最悪、将来日本の財政が破たんした場合は、急激な円安だけでなく、政府が借金帳消しのために、預金封鎖や国民の資産凍結などの可能性がないとはいえません。

そうした時、外貨による収入を確保したり、政府の手の届く日本の銀行預金だけでなく、海外の金融機関に預金を持っておいたりすることも有効な資産保全の選択肢となります。海外不動産の収入は、そのまま海外の金融機関口座に預けて置くことも一つです。

　分散投資の中で本来、不動産は外すべきではない資産といえるのですが、一般の方は不動産よりも株式等に資産が偏りがちです。不動産投資の場合、株式のように少額から始めることが出来ないから、というのが大きな理由のひとつです。

不動産は実態があり、節税効果もあり、インカムゲインやキャピタルゲインも狙える優良な投資対象であるにもかかわらず選択肢に入れないことはもったいないことです。

不動産に投資することで、資産を着実に増やしている富裕層も多くいるにもかかわらず、一般投資家には金額的な面でハードルが高いのは現実です。

そして、投資金額が高くなるために、個人投資家にとっては損をしたときのリスクも高くなります。海外物件となると、その国特有のリスク（カントリーリスク）もあり、その国の法律や税制、言語（最低でも英語）等がある程度分かっていないと失敗してしまうこともあります。海外不動産に投資を始めるにあたってはメリットだけでなく、リスクも十分理解しておく必要があるのです。

当社ではそれらのリスクを低減するための様々なサポートを行っており、他社にはない我々の強みとなっています。

　現地での不動産売買契約は現地の言語もしくは英語となりますので、少なくとも英語力が必要になってきます。また不動産税制や不動産契約に関する法律はもちろん日本とは異なります。そして、不動産管理も日本と勝手が異なることが多く存在します。

これらのことは、海外不動産の売買をするハードルとしてもっともよく挙げられる事の一つですが、海外不動産、とくにアジアの不動産を取り扱ってきた我々から見れば、このデメリットは、この後取り上げるいくつかのデメリットの中で最もカバーしやすいものです。

言語に関しては、必要なところを日本語に翻訳すれば済む問題です。もちろん翻訳にお金はかかりますが、基本的には契約の時の初回だけですので、不動産価格に対するパーセンテージでいえば大した金額ではなく、手数料だと思えばよいものです。

 また、不動産の法律や制度に関しても、国内の仲介業者や現地の仲介業者、またはファイナンシャルプランナーなど、良し悪しはあるでしょうが、慎重に選んで分からないことを聞けば教えてくれます。日本の不動産を取引する際にも、専門家でない限りは、通常仲介業者からさまざまな知識を得たうえ、司法書士などに書類を作成してもらいながら、契約を進めると思います。海外不動産でも同じです。

アジアエステートでも、海外不動産取引に関する豊富な知識や現地税制や法律の専門家などのネットワークにより、総合的にアドバイスさせて頂いております。

　海外不動産取引は、海外と名のつく通り、国内では得られないリターンを目的に行うわけですが、そこには、海外特有のリスクも存在します。代表的なものがカントリーリスクと言われるその国特有のリスクです。国によって違いはありますが、東南アジア諸国は、日本などの先進国と比べて、政治、経済の面での安定度は劣ります。　

政治的にいえば、タイ、フィリピン、マレーシアが民主化にかじを切ったのは、1980年代から1990年代であり、タイでは2000年以降に2度の軍事クーデータがあるなどまだまだ政治的な基盤は未熟です。ベトナムやシンガポールは民主化されておらず、日本のような選挙は存在しません。

経済の面では、大きな経済的なショックに耐えるような企業や家計、政府の財政基盤、金融システムなどのインフラ面においても日本や先進国に比べて劣ります。

このような事情は、高い経済成長というリターンと引き換えに不動産価格や為替に影響をあたえるリスクとして考慮しておく必要がありますが、アジアエステートでは、これらのリスクを出来るだけ軽減するための様々な対策を講じており、他社とは違う特徴の一つとなっています。

　国内、海外に関わらず、一般的に不動産投資にはある程度まとまった資金が必要となり、不動産取引を始めるにあたっての最も大きなハードルの１つとなっています。

通常、一般の人に対して、金融機関は国内の不動産投資であっても、住宅ローンのように簡単に融資してくれません。ましてや海外不動産になると融資を引き出すのはかなり困難です。融資を引き出すことができなければ、高額の不動産取引を行うことが難しくなります。

我々アジアエステートでは、例え、ローンを組まずに全額自己資金で投資を行うことができたとしても、余程の余裕資金がない限り、いくらかのローンを組んで行うことを推奨しています。なぜなら、全額自己資金で行うということは、投資利回りを下げることになるからです。

 手元に1000万円あったとしても、融資を受けなければ1000万円の物件しか買うことができません。しかし、自己資金1000万円を頭金に2000万円の融資を受ければ、3000万円の物件を保有することができます。


1000万円の物件では年間収益が100万円かもしれませんが、3000万円の物件であれば300万円の年間収益も可能です。前者であれば、自己資金に対する年間利回りは、１０%（100万円÷1000万円）ですが、後者の場合は30%（300万円÷1000万円＊）と3倍になります（＊利息を考慮しない場合）。


これをテコの原理に例えてレバレッジ効果といいますが、不動産投資は、一度実績を作れば、不動産を担保に融資を受けられやすく、このレバレッジ効果を十分活用できる投資となるのです。実際には2,000万円を借りる場合は、利息も考慮にいれないといけませんが、税制面でも、ローンに係る利息は、日本で得た所得から差し引いて申告することで節税効果を得ることができます。

しかし、繰り返しになりますが、実績のない一般の人は、不動産投資ローン、ましてや海外不動産ともなると、融資を受けるのがとても難しい現実があります。

我々、アジアエステートでは、提携する金融機関を通して、初めての海外不動産投資を始める方に対しても融資を受けるお手伝いをさせて頂いております。

　海外不動産は、地理的な関係から購入前の物件の視察や購入後の物件の管理が、国内物件に比べて難しいと一般的に言われています。

物件の視察には、航空機やホテルの手配、現地での仲介業者とのスケジューリングなど必要になり、時間もお金も費やすことになります。取得した物件については、管理業者に任せるにしても、管理状態をそう度々見に行くことは困難です。

アジアエステートでは、これらのハードルを下げるために、必ずしも購入することを前提とせず複数人で行く短期間の割安な海外視察ツアーを含め、さまざまなツアーを用意しております。

また、購入後の物件管理に関しては、当社独自で、日本基準の厳しい物件管理のガイドラインを定め、現地の管理業者に遵守を徹底、指導することで物件ごとに管理の品質にばらつきがでないようにしております。