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横浜市の空き家の現況

空家率は低いが、空家の増加率が高い

横浜市の空き家の現況
平成25年度の統計情報によると、横浜市の空き家は市内で「17万8050戸」です。
これは横浜市内の住宅合計「176万戸」と比べて、約10.09%に相当します。
また、空き家のうち売却用・賃貸用として活用されていない「その他空き家(実質的な空き家)」は、およそ「5万2590戸」です。
これは、空き家総数(17万8050戸)のうち、約3割程度となっています。
横浜市は、老朽化物件に対する統計情報も公開しています。
市の公開した情報によると、「腐朽・破損アリ」と認定されたその他住宅は「7330戸」。
各区で整理すると鶴見区、南区、港北区の順で多くなります。

空き家放置の危険性

資産価値が下がる
資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。

不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。
放火などの犯罪のリスク
放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっています。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。
老朽化による倒壊
老朽化による倒壊
老朽化の進行で屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。

こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。
景観の悪化
景観の悪化
これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。
このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
普通はいません。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

空き家対策特別措置法に注意

危険な空き家には行政が介入できる

危険な空き家には行政が介入できる
空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。特定空家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

  • そのまま放置していると倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
  • そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
  • 適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
  • 周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
  • 通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
  • 悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
  • そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
早期の対策が重要
早期の対策が重要
空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。
ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。
実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、特定空き家の認定を受ける事は他人事ではありません。
特定空き家の認定を受けない・そして住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。
特定空き家認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、空き家の所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後空き家をどうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

お手持ちの不動産のお悩みを解決

日本の不動産に関連する問題は年々増加しています。
複雑に絡み合った権利関係、親が持っていた土地/建物の相続問題、昭和40〜50年代頃に建てられた古アパートや古家の管理など、個人では対処しきれない相談が多くあります。
あなたの周りにもこんな問題はありませんか?資産の価値を再生、向上させる方法をアークリーではお客さまの身になって​共に解決していきます。

空き家放置で生じる4つのデメリット

いらない空き家は早めに売るのがおすすめ

デメリット1
空き家を所有している限り固定資産税がかかり続ける

全ての不動産所有者に対してかかるのが、固定資産税です。
固定資産税は、1月1日段階の不動産所有者に対して課される仕組みになっています。
つまり、使っていない空き家でも所有している限り固定資産税が毎年かかってしまうわけです。
空き家を早く売ることで、かかり続ける固定資産税のコストを早めにカットすることができるのです。

デメリット2
近隣から苦情を受ける可能性がある

空き家をそのまま放置していると、どんな状態になっているのか把握しにくくなってきます。
もしかしたら雑草が延びて近隣の家へ越境しているかも知れませんし、悪臭が発生して被害を及ぼしているかも知れません。
この被害が甚大になれば、賠償を請求される可能性だってあります。
苦情を受ける前に、早めに処分してしまうことをおすすめします。

デメリット3
放置の期間が長いと処分しにくくなる

空き家になってから日が浅いと、第三者に売る、業者に売却、自治体に寄付するといった処分の仕方があります。
逆に放置の期間が長くなって築年数が経ってしまうと、処分しようにも出来なくなってきます。
その理由は、築年数の経過によって価値が下がるからです。
いつ壊れるか分からない物件に引っ越したい人はわずかなので、売れる可能性は一気に下がります。
金融機関からの融資も受けにくくなり、リノベーション業者もリフォーム費用がかさむので買い取ってくれなくなります。
自治体へ寄付することはできますが、現在は財政難によって公有地の管理をしたくない…というところも増えています。
寄付は出来るけど建物部分の取り壊しは自己負担にされられるかも知れません。

デメリット4
犯罪や事故が起きた際は自分にも責任が及ぶ

空き家を放置する最悪のケースが、反社会的勢力のアジトになってしまうことです。
殺人事件や放火などを空き家で起こされてしまえば、所有者にも管理責任が及んでしまいます。
データ上でも、空き家の多い地域のほうが犯罪発生率は高くなっています。

デメリット2
近隣から苦情を受ける可能性がある

空き家をそのまま放置していると、どんな状態になっているのか把握しにくくなってきます。
もしかしたら雑草が延びて近隣の家へ越境しているかも知れませんし、悪臭が発生して被害を及ぼしているかも知れません。
この被害が甚大になれば、賠償を請求される可能性だってあります。
苦情を受ける前に、早めに処分してしまうことをおすすめします。

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家は更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売却しにくくなることが予想できます。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

空き家問題を解消する4つの手段

売却する
①売却する
現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。
更地にする
③更地にする
家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。
賃貸にする
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

ご契約までの流れ

STEP.1
査定依頼・物件調査
先ずはお持ちの空き家をどのように売却をするか、物件調査が必要になります。
周辺環境の状況、共有名義人の確認、土地の境界の明確化といった事前に確認することが多々あります。
特に、共有名義人や売却までのスケジュール管理は所有者の方が事前に把握することが重要になります。
STEP.2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。
STEP.3
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。
STEP.2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。

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横浜市港北区新横浜二丁目12番地16
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FAX 045-474-5934
免許番号 神奈川県知事(1)第29490号
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事業内容 建築工事業、不動産取引業、不動産管理業
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