空き家・不動産の運用や売却のご相談は、「株式会社 玉井産業」にお任せください。
空き家については相続・売却・活用方法等、様々なお悩みをお持ちではないでしょうか?空き家の活用方法は多岐に渡るため、悩むことも多々あると思います。
しかし、専門家に相談することで、お客様は、余計な時間を取られることなく、効率的に資産を活用する事が出来ます。
江古田で創業50年、地域に根付いた不動産業者として、安心・正確・秘密厳守で対応いたします。
空き家・不動産の運用や売却のご相談は「株式会社 玉井産業」にお任せください。

空き家問題の現状

日本の空き家問題の深刻化

日本の空き家問題の深刻化

「空き家問題」が社会問題化しています。
これは総務省が5年に一度行なっている「住宅・土地統計調査」で、 空き家の数が820万戸(2013年度)にものぼることがわかったことがきっかけでした。 
日本の住宅数は6,063万戸(2013年度)ですから、日本は実に7軒に1軒が空き家であることがわかります。 
空き家とひと口にいっても、戸建てもあればマンション、アパートもあり、さらにはそれが自宅用であったり、賃貸用であったり種類は様々です。

ただここ5年で空き家数は846万戸にまで達し、平成25年と比べ,26万戸(3.2%)の増加。
空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は、13.6%と0.1ポイント上昇し過去最高です。
空き家数の内訳をみると、「賃貸用の住宅」が431万戸と、 平成25年と比べ、 2万戸の増加、「売却用の住宅」が29万戸と1万戸の減少、別荘などの 「二次的住宅」が38万戸と 3万戸の減少、「その他の住宅」が347万戸と29万戸の増加
※総務省平成30年住宅・土地統計調査

空き家所有者の70%以上が放置している

空き家所有者の70%以上が、売買・賃貸などの活用や不動産業者への相談をすることもなく、特に何もせずに放置してしまっているというデーターがあります。
多くの場合が、実家などを相続はしたものの、この先どうしようか?
どのような選択肢があるのか、誰に何を相談すればよいのかなど、わからず迷ってというケースが多いようです。

たとえば都会に出て就職し、結婚、そのまま都会に住んでいるとき、田舎の両親が亡くなり、その自宅を相続したとしたら、そのタイミングで地方の実家に戻って生活することはなかなか難しいでしょう。 
でも、小さい頃生まれ育った家をすぐに売却したり、取り壊す気にはなれない。
そこでしばらくそのままにして、お盆や正月に兄弟姉妹が帰省して集まったりするときのために実家をそのままにしている。
こうした田舎の家がいま増えているからこそ、賃貸用でも売却用でもない戸建ての空き家が増えていると考えられます。

空き家を放置しておくことによる問題点

放火などの犯罪のリスク

放火などの犯罪のリスク
平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。
驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。
放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

近隣トラブル

近隣トラブル
空き家でも、ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。
ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。

まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。
所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。
知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。

資産価値が下がる

資産価値が下がる
当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。

不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

老朽化による倒壊

老朽化による倒壊
老朽化が進むと、屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。
また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。
実際に地震や台風で倒壊した例もあります。
屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。
運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。

こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。
万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

景観の悪化

景観の悪化
これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。
敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。

このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。
普通はいません。
本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

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空き家にまつわる注意点

所有者や境界線などの権利関係を確認

所有者や境界線などの権利関係を確認
登記について、その物件に抵当権などの担保が設定されていないかなど、権利関係の現状を把握するためにも確認しておかねばなりません。
亡くなった親が生前、借金をしていて担保に抵当権を設定している可能性もあります。
相続した時点で所有権移転の登記をすることになるので、そのときには判明することになりますが、あらかじめ登記簿謄本(登記事項証明書)で確認しておきましょう。

境界線は、長年にわたるお隣同士との暗黙の了解のようなところがあります。
親の代では、特に問題は生じませんが、相続によって所有者が代変わりしたり、またそこから売却されたりした場合に急に問題化することがあります。
本来、正確な境界線は国の法務局に登記されている地番によって区分されている公的な境界線(公法上の境界線)です。
「筆界」と呼ばれています。

ところが、当事者が土地の使いやすい位置に線を引いて、筆界からずれた位置を境界線としていることがあります。
こちらは「所有権界」と呼ばれ、長年にわたり、そのままにしているため、当事者もこちらを本来の境界線と認識しているのです。
土地を相続したり、売却したりする場合、それを契機にトラブルになることもあるため、売却前に土地家屋調査士などの専門家に依頼して所有権界と筆界の相違の有無を確認しておくことが賢明です。

空き家対策特別措置法に注意

空き家対策特別措置法に注意
空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。
特定空家等場となると、市町村長の助言や指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。

また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

空き家問題の4つの解消手段

売却する
①売却する
現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。
更地にする
③更地にする
家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。
賃貸にする
④賃貸にする
資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。
現状維持
②現状維持
自宅に収納スペースが十分にない場合はトランクルームとして活用することができますが、定期的に通気・換気、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

空き家を売却するメリット

  • 現金化することで分割しやすくなる
  • 納税資金に充てられる
  • 維持管理が不要になる
  • 固定資産税がかからなくなる
  • 固定資産税がかからなくなる

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。
この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。

しかし、いまなお日本では、毎年80~90万戸の新築住宅が建てられており、空き家はますます増えることが予想されています。
そうなると売り物件同士の競争が激しくなり、空き家はどんどん売却しにくくなることが容易に予想されるのです。
現在もし空き家を持っていて、それを売ろうと思っているなら、基本的に早めに売ったほうがいいでしょう。
特に郊外のニュータウンや地方の空き家は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、場合によっては価格がつかなくなる可能性があるからです。
したがって「売る」と決めたら、なるべく早く売却するのが得策なのです。

ご契約までの流れ

STEP
1
査定依頼・物件調査
先ずはお持ちの空き家をどのように売却をするか、物件調査が必要になります。
周辺環境の状況、共有名義人の確認、土地の境界の明確化といった事前に確認することが多々あります。
特に、共有名義人や売却までのスケジュール管理は所有者の方が事前に把握することが重要になります。
STEP
2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。
STEP
3
不動産売買契約・物件引渡し
物件の買主が見つかりましたらいよいよ売買契約になります。
しかし、物件を引き渡す際の事前準備が必要です。境界等の引き渡す物件の条件に不備がないか、所有権を移転させる登記準備は整えているか、不要な荷物の撤去は完了しているか等の確認事項は多々ございます。
そして、売却後は税務署に確定申告をすることも忘れてはいけません。
STEP
2
媒介契約・売却活動
物件調査が完了しましたら、次は売却を進めていく上で重要な媒体契約です。
これは不動産会社と所有者との間で成約が成立した際の報酬や売却活動における条件定め、契約書を取り交わすことです。
これにより、仲介業務のトラブルを未然に防ぐために必要となります。

早期の対策が重要

空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。
ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、特定空き家の認定を受ける事は他人事ではありません。
特定空き家の認定を受けない・そして住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。特定空き家認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、空き家の所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後空き家をどうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

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定休日 水曜日
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代表者 浅賀 由浩

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