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空き家活用・不動産相続のことならおまかせください

不動産を相続する・させる前に不動産の調査や現状分析を行い、問題点を明らかにして、その後に分割対策・納税対策・活用・資産組換などを提案・支援致します。
お急ぎのご売却を検討されていらっしゃる場合は、弊社での買取も検討いたします。
まずはお気軽にお問い合わせください。

株式会社湘南財産パートナーズ

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空き家活用

日本の空き家状況

昨今度々話題になっている空き家問題。空き家とは、住居としての建物はあるけれど、そこに誰も住んでいない住宅を指します。
社会の高齢化や人口減少に伴い、空き家の数が増加傾向にあるため注目を集めるようになってきているのです。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、平成30年（2018年）の空き家数は全国で846万戸。
これまでの調査でも空き家数は右肩上がりに増え続け、平成25年（2013年）から比べて26万戸（3.2％）の増加になっています。
また総住宅数のうち空き家が占める割合を表す「空き家率」を見ても、平成30年は13.6％とこちらも年々増加していることがわかります。

空き家対策特別措置法

倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家を「特定空き家」と定義し、その所有者に対して、各市町村で撤去または修繕を勧告・命令できるというもので、勧告を受けた場合には固定資産税の優遇が受けられなくなる他、もし命令に反すると50万円以下の過料に課せられる場合があります。
また、命令に背いて、所有者が空き家の管理を改善しない場合には、行政代執行により所有者に変わって自治体が解体できるものとしています。
この場合、解体費用は建物所有者に請求されます。

空き家売却方法

そのまま売却する

一番費用がかからずに売却できるのは、そのままの状態で売却する方法です。（遺品の整理や残置物の撤去、清掃等は行う必要があります。）
しかし、これは住宅の立地が良い、築年数も浅く状態が良い空き家の場合に限ります。
地方で築年数が経っている空き家だと、なかなか買い手はつきません。

解体、更地にして売却

相続した空き家は築年数がだいぶ経っているものも多く、そのままでは買い手がつかない為、更地のほうが売りやすくなります。
また更地にした方が、買主は購入後のイメージがしやすかったり、土地の大きさが把握しやすかったりするというメリットもあります。
そのまま売却するか更地にして売却するかは、不動産会社に相談するなどして、住宅の状態や解体費用を考慮してベストな方法を選択しましょう。

リフォームしてから売却

空き家をリフォームして、物件の魅力を高めてから売却するという方法もあります。
空き家の売却で問題になりやすいのは状態の悪さで、リフォームによって問題点が改善されれば、素早く買い手が見つかることも少なくありません。
また、きれいな状態にしていることで物件そのものの価値も上がり、より高値で売却できることもあるでしょう。
デメリットは工事が必要なため、売却までに時間がかかりやすいことがあげられます。

リフォームしてから売却

空き家をリフォームして、物件の魅力を高めてから売却するという方法もあります。
空き家の売却で問題になりやすいのは状態の悪さで、リフォームによって問題点が改善されれば、素早く買い手が見つかることも少なくありません。
また、きれいな状態にしていることで物件そのものの価値も上がり、より高値で売却できることもあるでしょう。
デメリットは工事が必要なため、売却までに時間がかかりやすいことがあげられます。

空き家売却するメリット

メリット
売却による現金収入
不動産を売る大きなメリットの一つに、現時点での現金収入、という点が挙げられます。現時点で現金化することで、不動産に投資された資金を確保することが可能です。
また日本は人口減少社会であるため、不動産全体の賃貸需要は将来的には減少傾向にあると見られます。
不動産の資産価値は立地や現況によって差があるため一概にはいえないものの、現時点で不動産を売って現金化することで、将来的な不動産価格下落のリスクを避けることになります。
メリット
住宅ローンの返済
空き家であっても、まだ住宅ローンが残っているケースもあるでしょう。
空き家を売ることで、その住宅ローンの残債を返済することができます。
月々の住宅ローン返済によって家計が苦しい場合は、資金繰りを一気に好転させることが可能です。
メリット
維持管理の手間が省ける
空き家を売却することは、貸す場合と比べて維持管理する手間が省けることもメリットといえます。
固定資産税や清掃費用などの維持管理のコストは、家賃収入がなかった場合にも発生するコストであり、売ることによってこれらの手間やコストがなくなることになります。
メリット
住宅ローンの返済
空き家であっても、まだ住宅ローンが残っているケースもあるでしょう。
空き家を売ることで、その住宅ローンの残債を返済することができます。
月々の住宅ローン返済によって家計が苦しい場合は、資金繰りを一気に好転させることが可能です。

不動産相続コンサルティング

不動産に関する専門家としての知識や経験を生かし、公平かつ客観的な立場から、不動産の利用・取得・管理・事業経営等について依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように、助言し、提案する業務です。

不動産コンサルティングとして行われる業務の領域には、不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営などに関し、依頼者の求めに応じて行う助言や提案、そのために必要な調査・分析も含まれます。

不動産コンサルティング業務に付随して、依頼者の求めに応じ、助言または提案に基づく業務・事業の実施を行うこともあります。

コンサルティングの業務領域の中に、他の資格士法に基づき、資格士でなければ行うことが出来ない業務が含まれる場合には、当該業務を当該資格士に依頼、または資格士と提携してコンサルティング業務を行います。

遺産分割対策

遺言書の作成
法的効力を持った遺言は法定相続人の権利よりも優先されます。
遺留分の侵害などの例外を除き、遺言書があれば相続はスムーズに行えます。
贈与による遺産分割
贈与税率を加味し、相続時精算課税制度の利用するなど、より贈与税を少なく抑えて相続を進められる有効な方法です。
民事信託（家族信託）の活用
承継させる人が決まっているなら、その承継者に財産を信託して、相続財産から分離させることができます。
贈与による遺産分割
贈与税率を加味し、相続時精算課税制度の利用するなど、より贈与税を少なく抑えて相続を進められる有効な方法です。

節税対策

課税価格を下げる
所有不動産の用途・仕様変更、組み換えなどで課税価格を下げる方法があります。
優遇制度を活用
生命保険などへ加入し、非課税枠をつかって支払う税金を抑えたり、死亡退職金の非課税枠を活用する方法などがあります。
優遇制度を活用
生命保険などへ加入し、非課税枠をつかって支払う税金を抑えたり、死亡退職金の非課税枠を活用する方法などがあります。

納税対策

事業用資産の贈与
収益が出るアパートなどを子に贈与することにより、家賃収入などで増えていく資産を将来的に抑え、子にとっては納税資金源にもなる計画性のある方法です。
物納
現在、物納をするには厳しい条件がありますので、事前に換金すべきかどうかを調査して検討する必要があります。
生命保険の加入
死亡保障でまとまった現金を遺族に残すことができます。
物納
現在、物納をするには厳しい条件がありますので、事前に換金すべきかどうかを調査して検討する必要があります。

初回相談：90分無料(予約制) 

その後については、個別案件ごとにお見積もり致します。
相続対策に関する「現状分析」は55,000円より承っております。
現状分析をすることにより、問題点を明らかにし、その後の対策のベースとなる大切な作業となります。
また、出張相談は出張料を頂戴させていただきます（5,500円～）。

よくある質問

実際の公開ページでは回答部分が閉じた状態で表示されます。

  • 健常な父が所有している土地があります。
    父は土地を売らずに、その土地を有効活用したいのですが、どのようにすればよいのでしょうか。

    市場調査をして、その土地の最有効活用方法をご提案致します。

  • 駅から徒歩3分、バス通りに面した土地を100㎡ほど所有しています。
    土地を手放さずに、うまく有効活用したいのですが、良い方法はありますか。

    建ペイ率・容積率にもよりますが、立地の良い土地は事業性にも優れている場合が多く、「事業用定期借地権」で賃貸したり、「建物一括借上方式」を利用して賃借してもらい、オーナーのリスクを軽減する方法もあります。

  • 新しい事業を始めるための資金が必要なのですが、土地を売ろうか、貸そうか迷っています。
    なるべく早急に資金を集めたいです。

    土地を持っていても、賃貸需要が見込めない場合には、売却して現金化することも有効な活用方法のひとつと言えます。

  • 築35年になるアパートを経営しています。
    建て直しを検討しているのですが、いずれ娘夫婦が住めるようにしたいです。

    物件の場所や相続税評価額などを考慮し、賃貸併用住宅など最適な活用方法をご提案いたします。

  • 新しい事業を始めるための資金が必要なのですが、土地を売ろうか、貸そうか迷っています。
    なるべく早急に資金を集めたいです。

    土地を持っていても、賃貸需要が見込めない場合には、売却して現金化することも有効な活用方法のひとつと言えます。

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会社概要

不動産コンサルタントのご活用をお勧めします
不動産業界に入って今年（２０２２年）で３０年になります。
前職で、先祖代々の土地を所有し続けていることに固執された地主さん家庭が、税理士や銀行がついているにも関わらず、結果的には相続の度に所有不動産をどんどん減らしていってしまった経緯に接し（売却を担当しました）、相続の度にどんどん資産を減らさないで済む方法は無いものか？という思いを形にするために、２０１２年に独立開業しました。
不動産に関わることなら何でもお役に立てるよう、日々研鑽して参りました。
不動産の売買仲介・賃貸仲介・有効活用提案・不動産管理・買取・相続対策現状分析並びに改善案提案及び実行支援等、幅広くお客様のご要望に対応させていただいております。
普段お受けするご相談の大半が、相続発生後に生じた問題に関するものです。
しかし相続が発生した後になりますとできる対策はわずかなものに限られてしまいます。
又、最近は親の認知症発症による諸問題についてのご相談も増えています。
しかし、認知症発症後にできる対策も限られています。
でも、相続発生前、親が認知症になる前ならいろいろな対策を講じることができます。
相続の度に納税で財産をどんどん減らしてしまうような事の無いような対策を検討してみませんか？
こういった問題に詳しい不動産コンサルタント会社：湘南財産パートナーズに是非ご相談ください。

代表取締役　加瀬義明
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社名
株式会社湘南財産パートナーズ
所在地
〒251-0025　藤沢市鵠沼石上2-5-1-3階
代表
加瀬　義明
TEL
0466-90-3891
FAX
 0466-90-3892
事業内容
  • 不動産コンサルティング
  • 不動産売買仲介・買取・販売
  • 賃貸仲介
  • 不動産管理
  • 相続対策の現状分析及び改善案提案と実行支援
  • 家族信託組成支援
資格
  • 宅地建物取引士
  • 公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士
  • １級ファイナンシャル
  • プランニング技能士
  • ファイナンシャル
  • プランナー（ＣＦＰ（Ｒ））
  • 相続アドバイザー（Ｒ）（上級アドバイザー）
  • 賃貸不動産経営管理士
  • 公認不動産経営管理士（ＣＰＭ（Ｒ））
  • 公認商業用不動産投資顧問（ＣＣＩＭ（Ｒ））
  • マンション管理士
  • 住宅ローンアドバイザー
  • ２級建築施工管理技士
  • 損害保険募集人資格
  • 家族信託コーディネーター（Ｒ）
所属団体
  • (公社)神奈川県宅地建物取引業協会
  • (般社)IREM JAPAN
  • (般社)CCIM JAPAN
  • NPO湘南不動産コンサルティング協会
リンク
TEL
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