正直言って、今から投資するのであれば日本の不動産が面白い。

将来の年金や金利が頼りないから、、という消極的な内容ではありません。

投資初心者の悩み

投資を最初に始める前はこのような事で悩んでいる人が多いようです。

●不動産が良いとは聞くけど、初心者が手を出すと必ず損をしそう。

●年金など将来が不安なので、リスクの低い投資商品を探している。

●投資の本を見たけれど、やはりよくわからない

●早くセミリタイヤして海外旅行に行きたいが、投資が怖い。


自分に合った投資法の見つけ方



株式、預金、FX、仮想通貨、国債、投資信託、不動産、金、おおまかに言って現在の投資先はこの8種類に分ける事ができます。

プロであれば、これからの世界情勢やお金の流れを見ながら、リスクの高い投資先を選ぶ事もできるでしょう。

しかし、私たちは情報は無料と考えている情報弱者です。

ハイリスクの投資はリターンは大きいですが、一部の情報強者にのみお金が吸い上げられている仕組みになっています。

しかし、情報弱者でも時期を間違えなければリスクを最小にして、実際に利益を得ている人も沢山いるのです。
まず、株式、仮想通貨、FX、投資信託を見てみましょう。

これらに共通する事は投資したお金がゼロ以下になってしまう可能性がある事です。

株式や投資信託は会社の信用を裏付けにして紙を発行しているだけなので、会社が倒産すると当然紙くずになってしまいます。

FXや仮想通貨に至ってはレバレッジ機能で投資した金額以上にマイナスが出てしまう可能性もあります。




次に預金、国債、金、不動産です。
これらに共通する事は国が崩壊しない限りは、ある程度資産は守られると言う事です。

預金や国債はリスクは低いですが利回りが極めて低いので、将来の投資先としては現実的ではありませんね。
では、金はどうでしょうか?
2000年前後に最安値をつけてから現在は既に価格が5倍に上昇しているので、値下がりのリスクも大きいと言えます。

そして最後に不動産ですが、どこの会社が倒産しようが、価値がゼロになる事はありません。
また、日本の不動産価格は昨年あたりから底値を脱出して、これから上がろうとしている所でもあります。
つまり、リスクが極めて小さく、リターンは状況次第で青天井だと言える唯一の投資先です。

初心者に選ばれる不動産運用方法

不動産には売買で利益を出す方法と、賃貸で家賃収入を得る2つの方法があります。

売買で利益を出す方法は例えば4,000万円で購入して、4,300万円で売却する方法などですが、値上がりするまで何年かかるかわからないと言う点と、売却しても譲渡所得税や住民税で利益から30%ほど取られてしまうと言うのがデメリットです。
上記の場合でも、300万円丸々利益ではなく、100万円は税金として納めなければならないのです。

賃貸だと、管理が手間ですが、物件は50年以上の耐久性があり、利回りによっては、5年から10年で購入時のローンを完済できるので、後は丸々家賃収入が利益として残ります。

ですので、不動産初心者は賃貸で将来的に不労所得を得る方法を選択している人がほとんどです。

専門家の見通し

今後の不動産価格の見通しですが、不動産のプロに聞くと
底値から上げてきているし、今後も好材料が多い
つまり、不動産は今が買い時と口を揃えて言っています。

では、どの様な根拠で言っているのでしょうか?
上のグラフは国土交通省から出している主要都市の不動産価格平均推移です。
平成25年辺りから現在まで東京は15%ほど価格が上してきている事がわかります。

実際に値段は上昇傾向にあり事はわかりました。
これは、2020年の東京オリンピックを見越しての値上がりが原因かと思いきや、そればかりではないようです。
それは、政府が決定した
単純労働分野での外国人大量受け入れ
によるものです。

確かに少子化の日本は今後不動産価格が上がる事は難しいと言われていました。
しかし、外国人を大量に受け入れた場合は全く話が変わってきます。
最近では移民を大量に受け入れたドイツは現在不動産バブルの真っただ中でですし、中国の資本が大量投下された香港は毎月地価が上がっている状況です。

海外投資家からみれば日本の安すぎる不動産はオイシイ投資の対象である事は間違いなさそうです。


初心者こそ勝てる不動産投資のポイント

不動産投資に失敗する人の共通点は下記の2点です。

①損益分岐の価格を知らないで買ってしまう

②リスクが全くないと騙されて買ってしまう


①に関しては土地勘や相場のわからない物件を購入しまい、失敗してしまう人です。

②に関しては営業マンからスルガ銀行のサブリース問題のような、全くリスクが無いと勧められて、騙されて買ってしまうパターンです。

ですので、まずは家賃相場や土地勘のある場所に絞り込んで検討する事が必要です。
また、リスクが全くないと言って勧めてくる営業マンはその時点で信用できませんので、注意が必要です。

初心者がまずすべきこと

不動産投資初心者はまずは書籍か無料セミナーに参加する事をお勧めします。
書籍はアマゾンで購入するよりも本屋さんで自分に合った本を立ち読みしてから購入するのがいいでしょう。

また、無料セミナーは勧誘が強くなく、特色ある人気のセミナーをいくつか下記にて紹介します。
※不動産業者主催の無料セミナーは最新情報を得られる事が多く、初心者にとっては最新の規制や政府方針などの情報をわかりやすく説明してくれるので、最適です。

これらで自分なりの基礎が出来たら、いよいよ実際に身近な物件で利益率を計算してみましょう。
最近ではホームズやスーモなど簡単に近くの物件を検索できるアプリもあるので活用してみるのがいいでしょう。

また、自分で実際に計算してみるとわかりますが、一般的に目標とされる表面利回り10%以上の以上の物件を探す事がいかに大変かわかります。
そんな時は競売物件なども検討してみると、格安で購入できる物件が有る事もわかるでしょう。
アットホーム官公庁物件情報から公売物件の情報を見る事ができます。


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※また、セミナーは行っていませんが、個人的に好きな不動産会社はスターフォレストです。
会社の規模は上記2つに比べてかなり小さいですが、どの営業マンも不動産に詳しく、徹底的にデメリットや業界の裏側を教えてくれます。
また、購入の際も値引き交渉をしてくれるし、仲介手数料もかからないので、かなり安く購入する事ができる数少ない顧客目線の会社だと思います。